?　　■探討

　　誰在左右樓市走勢

　　最新數據顯示，9月份第二周 ，北京、上海和廣州成交量環比均出現再次回落，深圳新房成交量也繼續低位震蕩。與此同時，房價依然高位盤整。對于以上情景，業內爭論紛紛，樓市拐點又至，還是大升浪中的小調整？2007年底情景再現，還是繼續曲折前行？

　　    供應不足影響銷售？

　　對于近兩個月樓市成交萎縮，有業內人士認為，購房者“觀望”的本質是有效購買力不足，加上政策出現微調，重挫房地產市場信心。而當前二套房貸收緊政策與2007年出臺二套房貸政策如出一轍，都是為抑制樓市投機行為。

　　就在業內熱議“金九銀十”成為泡影之時，不同的聲音開始出現。渤海證券研究所最新報告提出“銅九金十銀十一”之說，指出監測的5座城市庫存消化周期平均為28.19周 ，較上周下降1.67%。其中，南京庫存消化周期最短，深圳消化周期縮小。渤海證券分析師周戶還表示，監測表明改善型需求已連續三周回升。

　　萬科董事長王石指出，當前政策微調時的市場與2007年政策轉向時的情況存在明顯不同。2007年9月政策轉向時，萬科關注的14個城市成交批售比已經低于1，市場供過于求；而今年7月政策微調時，14個城市成交批售比為1.78，市場供應遠跟不上銷售速度。預計到第四季度，短期供應不足才可能有所緩解。

　　國信證券分析師方焱也在報告中表示，各城市庫存量并未因銷量持續下滑而出現回升，多數城市商品房可售量依然保持下降趨勢，供應仍然偏緊，判斷偏緊的供應狀況是造成目前銷量低位運行的主要原因之一。

　　    投資回升能否持續

　　隨著樓市成交下滑，被視為房地產市場晴雨表的地產股8月份成為領跌主力。而9月以來，地產板塊卻成了領漲明星，截至9月15日，11個交易日內地產板塊漲幅高達22.87%，位列所有板塊之首，資金重新流向地產股。

　　專家指出，房地產景氣度的提升鼓舞了市場信心。從房地產開發投資角度看，房地產開發投資同比增加，但同比增幅仍在回落。國家統計局顯示，今年前8個月全國完成房地產開發投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比前7個月提高 3.1個百分點，但比去年同期回落14.4個百分點。其中，商品住宅完成投資14848億元，同比增長10.9%，比前7個月提高 2.7個百分點，但比去年同期回落20.8個百分點。

　　與投資相呼應的開工面積增長明顯，前8個月全國房地產開發企業房屋施工面積26.29億平方米，同比增長13.5% ，增幅比前7個月提高1.0個百分點。

　　房地產市場近期的調整并未影響到開發商的拿地熱情。中國指數研究院數據信息中心監測顯示，受土地推出量影響，9月份第二周土地市場平均成交樓面價格3673元/平方米，環比上升4%。地塊競爭激烈，溢價水平在100% 至200%之間的有9宗，溢價水平超過200%的有3宗。

　　    資金鏈會否再成掣肘

　　深圳房地產專業人士尹香武表示，二套房貸政策嚴格執行，投資樓市的杠桿效應大幅度下降，將在較大程度上影響房價。但由于供應量處于低點，導致上半年房企都超額完成了全年任務。由于房企資本金比例降低，房企資金擴張效應重新擴大，資金擴張實力增強，不會貿然降價。

　　另有專家指出，除二套房貸政策收緊外，今年的信貸政策已與2007年大不相同。2007年是加息最為密集的一年，多次上調利率和存款準備金率，銀行對房地產開發貸款也大幅收緊，造成開發商資金鏈緊張。

　　從110家A股上市房企半年報來看，房地產企業銷售業績普遍出現大幅增長，大部分企業已完成去年全年業績的70%，有的甚至超過了去年全年的銷售收入。各家房企的資金狀況明顯充裕，存貨大幅降低。

　　全國工商聯房地產協會會長聶梅生表示，開發商的資金鏈已經接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價，慢慢賣。今年年底時房價或將出現調整 ，但不會出現深入下跌。

　　業內激辯“拐點論”

　　正方＞＞＞

　　中國房地產業協會副秘書長何琦說，今年樓市已經歷了5個月的連續暴漲，接下來該出現拐點調整了。國土資源部于9月1日正式下發通文，要求地方全面清理批而未用土地，并明確提出，在9月份對用地供地率仍未明顯提高的地區，將暫停對該地區建設用地審批的受理。這對拿了“地王”的開發商來說，不啻為一記當頭棒喝。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，市場成交量已經出現拐點，6月份達到成交最高峰，七八月份持續下滑，9月份還將延續這個勢頭。但價格拐點還早，如果變化快的話是今年年底，也有可能出現在明年一季度。

　　反方＞＞＞

　　9月19日，在中國指數研究院主辦的“中國房地產品牌價值研究成果發布會”上，有中國房地產研究專家表示，目前中國樓市并不存在所謂的“拐點”。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為，目前房地產市場所流行的“拐點論”其實并未在實際中出現。而且，此觀點還會有礙于房地產市場的健康發展。在同一場合，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮則表示，目前輿論界對“拐點”的定義并不準確。他認為，真正的“拐點”應該是增長由正轉負的臨界點，而并非增長趨緩。這位建設部專家的意見也明顯表達了否認“拐點”的傾向。