白紙黑字的合同是規范民事主體間權利義務的重要手段，依合同辦事也是現在社會契約精神的體現。在現實生活中，違反合同約定的情況時常發生，遇到此類問題市民應如何維權？12月17日上午，半島問法熱線（80889800）聚焦合同糾紛，上海錦天城（青島）律師事務所的鄒靜律師和宋海玲律師在線解答居民來電，房屋買賣、租賃、預付費、物業服務等類型的合同糾紛咨詢較多。

法律不保護躺在權利上睡覺的人，當察覺到自己的權益受到損害的時候，應及時采取措施保障自己的權益。上午9點鐘剛過，問法熱線的電話就熱了起來。金女士想買一套房子，在某平臺看到王女士欲出售房屋的信息，金女士就加了王女士的微信。“之后我們通過微信商定好全部合同條款，我支付了定金10萬元?！苯鹋扛嬖V鄒靜律師，她們雙方約定，先由金女士在商定好的合同文本上簽名，通過快遞郵寄給王女士，王女士簽完名再回郵。

“但是她在收到快遞前反悔了，通過微信告訴我不愿再出售房屋，并拒絕在合同文本上簽名。”金女士詢問律師，雙方在微信中商定好的合同，對方是否有權反悔？如果反悔是否需要承擔責任？

鄒靜律師了解情況后給金女士進行了解答。“你們兩人通過微信商定好合同的全部條款，并約定了需要再簽訂合同書，那么在簽訂合同書之前，當事人是有一定的時間反悔的?！编u律師明確表示，王女士在簽訂合同書前，雙方之間的房屋買賣合同并未成立，她是有權反悔的。

“雖然雙方之間的房屋買賣合同未成立，但王女士并非不承擔任何責任。根據《中華人民共和國民法典》的規定，當事人在締約過程中，違背誠信原則造成對方損失的，應當承擔賠償責任。您先在雙方商定好的合同文本上簽名，王女士反悔拒絕簽名，明顯違背誠信原則。”鄒律師表示，根據合同不成立的法律后果規定，王女士收取的定金10萬元應當雙倍返還，如果尚不足以彌補金女士的損失，王女士仍需承擔賠償責任。

租房是城市生活中十分常見的行為，房東會與租戶簽訂租房合同達成合法的租賃關系。合同到期后，通常情況雙方會再次續簽合同，但也有房東出于信任或其他原因并未與租戶簽訂新合同，而是直接通過轉賬的方式繼續進行租賃關系。然而這種做法并不利于保障雙方權益，由于租賃程序的不完善，雙方糾紛時有發生。

12月17日上午，宋海玲律師接到了李女士的電話咨詢。“我的房子已經出租給對方五年多了，但是從2020年合同到期以后沒有再簽新合同，租戶會定期付給我房租?！比欢衲?月份開始，李女士的租戶再也沒有交過房租，租金拖欠至今，卻仍舊住在李女士的房子里。“這種情況我應該怎么辦？沒有合同我的權益還能得到保障嗎？租戶會不會不認賬？”李女士很是著急。

宋律師詢問道：“您有向租戶催繳租金嗎？”李女士表示有過。

宋律師表示，根據相關法律規定，若房東未明確提出解除合同關系，租戶便是合法居住，且有權繼續居住，此時，屬于不定期租賃，合同為不定期合同。

“若有一方想要解除合同，亦無需支付違約金，這意味著租戶可隨時搬離，房東也可隨時要求租戶搬離?！彼温蓭熃ㄗh李女士催繳無效后明確向對方提出解除合同，并且限期搬離?！白夥繒r合同應完善，這樣才能依法保障自己的權益。此外無論通過微信、支付寶還是銀行卡等其他方式，轉賬交房租的時候都要明確所交租金屬于什么時間，程序完善才能更好地保障自己的權益。”宋律師建議。

問題解答

問題1：合同約定“不退不換”，課沒上完，能否要求退還學費？

2023年7月，李女士為孩子報名參加某培訓機構的跆拳道精品課程，雙方簽訂《課程服務協議》，約定課程原價298元/課時，共96課時，現優惠價9800元，并標注“特惠課程不退不換”字樣，課程有效期間為2023年7月至2024年4月，超期不退。協議簽訂后李女士依約支付學費，可孩子的課上了沒多久，該培訓中心就因經營不善，不能按期排課，到了今年，課程已經無法繼續履行。李女士找到培訓機構要求退費，培訓機構工作人員稱雙方明確約定購買課程為特價課程，合同載明“特惠課程不退不換”，且已超出課程有效期，李女士無權要求退費，即便李女士中途退費，也喪失優惠權益，退費時應按照課程原價扣除已上課時課程費用后再進行退費。李女士詢問律師，因為培訓中心自身的原因導致課沒上完，合同約定“不退不換”，學費還能追回嗎？

律師說法：根據《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利，排除對方主要權利，該格式條款無效。該培訓機構在合同有效期內未如期排課，導致雙方之間的服務合同無法繼續履行，故雙方當初簽訂的《課程服務協議》可依法解除，該培訓機構應對未履行部分課程費用予以退還。關于退費金額的計算標準，雖《課程服務協議》約定原價298元/課，96課時特惠價9800元，但簽訂合同時某培訓機構已收取96節課時優惠價9800元的課時費，即作出了以優惠標準計收課時費的承諾，9800元為事實上的成交價，應綜合考慮課程約定期間、已上課程、排課密度、停業時間等因素退費給李女士。

問題2：租賃合同到期，退租商鋪不遷出執照，房東可否要求賠償損失？

2024年8月，姜先生與胡女士簽訂一份房屋租賃合同，姜先生將商鋪里面兩間出租給胡女士，隨后胡女士將房屋用作減肥瘦身、美容相關行業用途，并一次性支付全年房屋租金。經營2個多月后，胡女士稱因經營壓力較大，向姜先生提出退租，雙方協商后決定胡女士10月底搬出。前段時間，姜先生無意中發現，胡女士雖然搬出，但一直在使用姜先生商鋪信息在抖音和美團做線上經營。經過進一步了解，姜先生發現胡女士個體戶的工商注冊經營場所一直沒有從姜先生商鋪遷走，這導致姜先生想將自己商鋪再次出租受到影響。姜先生詢問律師，自己可否主張胡女士繼續支付租金并賠償其損失？

律師說法：姜先生與胡女士簽訂的《租房合同》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同。房屋租賃合同關系中，涉及的雙方權利及義務較多，對于商鋪租賃而言，承租后多用于注冊公司、個體工商戶進行經營。在合同到期或解除后，承租方將自己營業執照中的住所地及時遷出是合同的附隨義務。如未及時遷出，勢必會影響該商鋪的再次出租和經營，造成出租方租金收益損失。若因此造成糾紛，應結合實際情況及雙方有無過錯，由承租方適當支付出租方因其繼續使用該商鋪注冊經營期間給出租方造成的租金損失。因此，胡女士應賠償因未將營業執照注冊經營場所遷走而給姜先生造成的損失。

律師也在此提醒，對于出租人來說，可在租賃合同中約定合同解除或終止后出租人證照遷出或注銷的相關義務，同時約定一定履行期限及違約金，也可約定由承租人預先支付一定的履約保證金，如存在拒不遷出的違約情形，對于保證金不予退還，以此維護出租人的合法權益。對于承租人來說，務必注意不再承租后，及時將自己的證照遷出，以免后續出現糾紛，給自己造成不必要的損失。

問題3：開發商未經業主同意，私自與物業公司簽訂前期物業服務合同， 業主可以拒交物業費嗎？

萬先生所在小區開發商在未經小區業主同意的情況下，直接與某物業服務公司簽訂前期物業服務合同。萬先生與小區100余戶業主認為，業主并未與該物業服務公司建立物業服務合同關系，業主不是物業服務合同當事人，因此業主不應該向物業公司交納物業服務費。可物業公司卻要求業主支付物業管理費及垃圾清運費，否則就要起訴至法院。萬先生詢問律師，開發商與物業公司私自簽訂前期物業服務合同， 業主可以拒交物業費嗎？

律師說法：物業服務合同具有公共性和整體性的特點，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，實質上是為了維護業主利益和物業區域正常秩序而為。業主因購買房產而概括受讓前期物業服務合同的權利義務，在形式上雖非合同簽訂者，但實際上是物業服務合同項下權利義務的享有者和承擔者，理應受前期物業服務合同的約束。物業服務公司雖未與業主簽訂合同，但物業公司與開發商簽訂合同后，物業服務公司按照約定為小區業主提供了物業管理服務，該小區的業主亦接受了物業公司提供的服務，理應向物業服務公司支付物業管理費。

問法感悟

鄒靜律師：通過參與今天的半島問法熱線，讓我直面各類合同糾紛。咨詢者來自各行各業，問題貫穿合同始終，或因簽約不慎，或遇履約阻礙，或對維權無措，盡顯合同糾紛的復雜與多樣，其困擾背后是對法律指引的急切渴望。

這使我深知法律普及任重道遠，律師在此中的角色極為關鍵，需憑專業知識與經驗來剖析問題，溝通化解其焦慮。今后我也會繼續投身法律服務，筑法治社會傾力前行，讓法律公正之光普照。

宋海玲律師：今天參加半島問法熱線活動，我仿若置身于矛盾沖突的漩渦中心，深切感受到合同糾紛這片 “戰場” 的硝煙彌漫。

從咨詢者們的傾訴中，我看到了合同糾紛的百態。我深刻意識到，律師不僅僅是法律條文的解讀者，更是當事人在困境中的希望燈塔。我們要用專業的法律分析，為當事人理清混亂的局面，指出維權的方向。希望我們可以用法律的力量，為他們撐起一片公平正義的藍天。

（半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿 實習生 張榮）