半島全媒體首席記者 李曉哲 實習生 吳新越

8月23日，市十七屆人民代表大會常務委員會第十八次會議表決通過了《青島人民代表大會常務委員會關于修改<青島市物業管理條例>的決定》，待報省人大常委會批準后公布施行。

《青島市物業管理條例》自2021年5月1日修訂實施以來，在規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益等方面，發揮了較好的引領、推動和規范、保障作用。但隨著經濟社會快速發展，本市物業管理工作形勢出現了較大變化：一是全國人大常委會根據民法典在物業管理領域的落實情況，對相關立法工作提出了新的要求；二是《條例》頒布實施后，《山東省物業管理條例》進行了修改，《條例》的部分規定與省條例存在不一致、不銜接的情形；三是近年來物業管理新問題和矛盾不斷出現，有必要通過修改《條例》進一步規范各方關系，解決新的矛盾。

本次修法在維護法制統一的基礎上，針對實踐中的突出矛盾和問題，通過對《條例》進行局部修改，以法治方式破解物業管理難題，完善細化民法典框架下的物業管理機制，滿足人民群眾對物業管理法治保障的新需求、新期待，推動物業管理高質量發展。重點從以下方面對《條例》進行修改完善：

維護法制統一，增強立法的協同性。根據全國人大統一要求，對業主大會籌備組中的業主代表條件作出修改，不再將“拒付物業費”與業主代表資格掛鉤。基于與山東省物業管理條例等上位法銜接和有關改革精神，將“物業管理聯席會議制度”調整為“物業管理綜合協調工作制度”，對首次業主大會召開時限和業主委員會人數進行相應調整。

強化黨建引領，助力基層社會治理。明確物業管理實行黨委領導下的業主自治、專業服務與政府監督管理和指導相結合的原則，發揮黨建引領作用，建立健全黨組織領導下居（村）民委員會、業主委員會、業主、物業服務人等共同參與的工作機制。增加社區黨組織作為業主大會籌備組業主代表的推薦主體。

完善業主自治，維護業主合法權益。明確在業主大會成立前，對確需決定的物業管理區域內有關共有和共同管理權利的重大物業管理事項，籌備組應當組織業主依法共同決定并實施，避免出現角色缺位。為破解業主委員會成立難、換屆難等問題，明確街道辦事處（鎮人民政府）作為業主委員會重新選舉和換屆選舉的組織主體。加強對業主委員會運行指導，增加規定市物業主管部門應當制定管理規約和業主大會議事規則的示范文本并向社會公布，議事規則應當包含“業主委員會的工作規則”。

明晰細化權責，提升物業管理監管效能。堅持問題導向，進一步厘清部門職責，細化物業管理監管舉措。一是完善有關房屋專項維修資金籌集使用和管理的規定。明確房屋專項維修資金交納時間節點及有關職能部門，對房屋專項維修資金的緊急使用作出原則性規定并授權政府制定具體辦法。二是強化對共有部分經營收益的監管，明確由前期物業服務企業代為收取共有部分經營收益的，應當單獨列賬管理、定期公示，業主對共有部分經營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；管理規約約定或者業主大會決定對收支情況進行審計的，業主委員會、物業服務人應當配合。三是強化對物業服務行為的規范和監管，禁止采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費用，對物業服務人未按照規定公示、更新物業服務有關信息，采取非法手段催收物業服務費用，對違反消防安全法律法規的違法行為未及時制止、報告等，增加相應的法律責任規定，增強法規的剛性約束力。