半島全媒體記者 蔣凱 尹彥鑫

有人說法拍房價格低能撿漏,有人說法拍房風險高會入坑,那么普通市民接觸不多的法拍房到底有何神秘之處?5月7日半島問法熱線80889800開通了法拍房專場,我們邀請有著豐富法拍經驗的北京天馳君泰(青島)律師事務所祝君律師和王梓源律師在線與感興趣的市民溝通,兩位律師解答了有關法拍房的熱點問題,并從專業的角度進行了提醒。

16歲女兒能否參與法拍

上午9點30分,兩部熱線電話接連響起。“最近有買法拍房的打算,身邊懂這個的朋友又不多,正好看到咱們半島邀請了專業的律師做客,我就打電話來問問。”前段時間,李先生在瀏覽法拍網站的信息時,看中一處法拍房產。

“我女兒今年16歲,我與妻子進行了商量,想把那處法拍房拍下來作為禮物送給女兒,想競拍成功后直接登記在其女兒名下。可我聽說法拍房用誰的名字參與競拍,最終辦理房產登記的時候就登記誰的名字,這樣一來再次過戶又要花錢。”李先生詢問律師,能否用自己女兒的名字參與競拍?

了解到李先生的問題后,祝君律師表示,首先,依據相關規定,競買成功繳納尾款后,房地產權證書只能以競買人的名義辦理,這是非常明確的。“最高法對于人民法院網絡司法拍賣出臺過相關規定,競買人應當具備完全民事行為能力,法律、行政法規和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規定的,競買人應當具備規定的資格或者條件。同時法律又規定,8周歲以上的未成年人被視為限制民事行為能力人,不滿8周歲的未成年人屬于無民事行為能力人。您的女兒16歲,屬于限制民事行為能力人,不符合相關法律規定的完全民事行為能力的要求,因此不符合參加競買條件,因此無法參與競拍。”祝君律師表示,如果李先生夫婦想把法拍房當作禮物送給女兒,建議李先生可先以自己的名義參與競拍,競買成功后,再進行相應的過戶,“您可以通過贈與或者買賣的方式過戶到女兒名下,具體可以綜合考慮一下相應的費用,最后選擇一種合適的方式。”

能否悔拍,再參與二拍

錢先生在前段時間參與競拍法拍品時競拍成功,用相對較低的價格買到想要的東西讓錢先生非常開心,他請了幾個朋友一起吃飯,想讓他們分享自己的快樂,可在酒席上,他的一個朋友告訴他不該這么早競拍,應該等到該拍品二拍時再參與競拍,那樣可能價格比一拍更便宜。聽了朋友的話,錢先生越想越后悔,考慮是不是可以悔拍,等降價再拍。他詢問律師如果悔拍需要承擔什么法律后果?

王梓源律師表示,根據相關法律規定,一拍如果流拍,可根據實際情況在原有價格基礎上打折后再次進行拍賣。同時,法律也有規定,拍賣成交后買受人悔拍的,繳納的保證金不予退還,若再次拍賣成交價低于原成交價,造成的差價、費用損失等由原買受人承擔,且原買受人不得參與再次競拍。“建議您最好不要悔拍,如果是因為某些不可抗因素導致無法支付尾款,則需要根據具體情況具體分析,但如果只是因為二拍更便宜,那就要慎重了,否則可能會導致賠了保證金又得不到拍品,還有可能賠償差價損失”。

王律師也提醒,很多法拍商品因為品質好、價格低,又有很多人認為“二拍”價格更低,常常導致一拍無人問津,二拍被競價競到比一拍價格還要高出很多的情況,因此,為保證成功競得拍品,只要看準了及時競拍才是最佳選擇,當然在競拍過程中也要給自己內心設立一個底線價位,不要在競價的過程中被勝負欲沖昏頭腦,以不合理的價格成交導致自己后悔。

熱點問答>>>

問題1

以“唯一住房”為由拒絕拍賣,會被支持嗎?

市民來電:黃先生幾年前借給章先生200萬元,借款到期后章先生一直沒有償還。黃先生多次討要無果,將章先生告上法庭。經法院審理后黃先生勝訴,判令章先生于判決書生效之日起十日內償借款及利息。可章先生一直沒有還款,黃先生只好申請法院強制執行。在強制執行過程中,法院發現章先生名下只有一套價值300萬元的房產,再無其他財產可供執行。法院準備對其房屋進行拍賣以償還欠款,可章先生以房屋系“唯一住房”為由提出異議,拒絕配合法院。黃先生詢問律師,拍賣章先生的房產要求法院會支持嗎?

律師說法:“唯一住房”的法律專業術語為“生活必需居住房屋”。根據最高院出臺的相關規定,金錢債權執行中,申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋,或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的,被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的,人民法院不予支持。早期的執行工作中確實有對唯一住房難以執行的情況,這導致很多被執行人欠著別人血汗錢的同時,還享受著優質的居住條件。但隨著法律規定的進一步完善,唯一住房改為“生活必需居住房屋”,由此我們可知欠錢住豪宅的時代一去不復返了,取而代之的是“拍賣后留出5～8年必要的租房金額、扶養義務人是否能提供維持生活的居住房屋”等更加合理的應對措施。因此,章先生以“唯一房屋”為由提出的異議,應該很難得到法院支持。

問題2

法拍房里有長期租客,該如何維權?

市民來電:劉先生在平臺上通過競拍,得到了一處法拍房的所有權。在辦理完相關手續后,劉先生去收房,到了現場發現屋里有人居住。經過詳細了解,原來原房子在房屋被查封后,擅自將該房屋出租給“不知情”的租客。并簽訂了20年租賃合同,且一次性收取大部分租金。現租客以其不知情且簽訂合法租賃合同與支付大部分租金為由,拒絕搬出劉先生的房屋。劉先生詢問律師,自己該如何對抗“買賣不破租賃”?

律師說法:“買賣不破租賃”是為了保障承租人的合法權益,但是現在卻被有些法拍房的原業主和租客濫用,甚至成了鉆空子的漏洞。符合法律規定的租賃關系應受到法律保護,而虛構的租賃關系不受法律保護,且還可能因存在做偽證或虛假訴訟等受到法律懲罰。劉先生要綜合考慮對方租賃合同的真實性,結合物業費、租賃時間、租賃期限、租賃金額和租賃目的,尋找所謂租賃合同的違法漏洞。也可以申請司法鑒定合同筆跡,核實租賃合同的真實性。如果劉先生不知如何調查租賃關系的真偽,可以委托專業律師團隊、拍輔機構協助調查。如果有證據證明對方的長期租賃合同存在“倒簽”、后期“補救”現做等行為,劉先生就可以通過訴訟途徑,判定對方簽訂的租賃協議無效,從而維護自己的合法權益。

問題3

法拍房起拍價咋確定,房源會不會重復?

市民來電:市民陳先生最近有買房的打算,他聽朋友說法拍房的價格通常會比市場價低,他就開始關注法拍房相關信息。通過對多個法拍網站的瀏覽后發現,這些平臺上的法拍房價格確實都比實際的市場價格低,但陳先生心中也有疑問,詢問律師法拍房是如何確定起拍價的問題?各個拍賣平臺的房源是否會有重復,是否像二手房買賣平臺一樣不同的平臺價格不同?

律師說法:目前國家只頒發了七張網絡司法拍賣牌照,所以法拍平臺也只有7個,囊括了市面上所有法拍房源。法拍房具有唯一性,任何房源只能選擇7大平臺的其中1個上,所以房源不會重復。至于法拍房的起拍價主要由當事人議價、定向詢價、委托評估等幾種方式確定。如果是當事人議價,法院會聯系申請執行人和被執行人,嘗試就房屋價格達成一致。如果雙方當事人,就提交的議價結果達成一致,且不損害他人合法權益的,議價結果為參考價。如果是定向詢價,法院會發出詢價函,并提供詳細的詢價要求和房屋的位置、面積、裝修狀況、周邊環境等因素,進行詳細的調查和評估,被詢價的機構將在指定時間內給出評估結果。如果是委托評估的話,法院會在指定期限內,從人民法院司法評估機構名單分庫中,采取搖號方式,隨機確定三家評估機構以及順序。人民法院向順序在先的評估機構,出具評估委托書。評估機構,應當在三十日內出具評估報告。一般來說,起拍價會設定為評估價的70%至90%。具體的比例可能會根據不同地區、不同情況而有所差異。

問題4

拍得的法拍房被惡意毀壞,該如何維權?

市民來電:王先生夫婦倆心中都有一個夢想,就是買一套帶花園的房子。前段時間,王先生夫妻在某法拍平臺了解到一套帶漂亮花園的房子將要被拍賣,房子裝修非常好,可以直接拎包入住。兩人立即報名參加司法拍賣,并最終競拍成功。交完錢劉先生夫婦倆就興高采烈地準備去接手這套房子,可到了房子后他們發現,原本寬敞漂亮的大房子早已變了樣。花園里的樹也被拔出來了,屋內的地板、吊頂、門框墻壁瓷磚等固定裝飾被人惡意損壞,就連下水道都被異物堵塞。后經了解,損害房屋的是原房主所為。王先生詢問律師,對于原房主的惡意毀壞,自己該如何維權?

律師說法:根據相關法律規定,故意毀損人民法院查封、扣押的財產,根據相關法條規定,情節輕的予以訓誡,情節重的予以罰款拘留,構成犯罪的還可以依法追究其刑事責任。我國《刑法》設置了非法處置查封、扣押、凍結的財產罪,如被執行人隱藏、轉移、變賣、故意毀損已被司法機關查封、扣押、凍結的財產,情節嚴重的,處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。王先生可以讓法院的執法人員對房屋進行取證調查,如果可以確定毀壞房屋是原房東所為,可以先由法院組織王先生和原房東對于賠償進行協商,如果協商不成,法院可以根據相關法律規定追究原房主的相關責任。

問題5

競拍成功后,拖欠的物業費該誰承擔?

市民來電:年初,陳先生通過司法拍賣拍得了一套法拍房,辦理完過戶手續后,陳先生去物業辦理過戶手續,物業要求陳先生補交前房主所欠物業費,陳先生認為《競買公告》上顯示,存在物業費及滯納金的欠付情況,但并未說明上述費用的具體承擔人。因此,物業費應該原房主承擔,目前陳先生和物業僵持不下,陳先生詢問律師,從法律上講自己是否應當承擔這個物業費?

律師說法:變更新產權人之前拖欠的物業費,物業應當向原產權人主張,向新產權人主張之前的物業費及滯納金于法無據。

對于法拍房,民間確實有買受人需要承擔房屋過戶至其名下之前的物業費,甚至水、電費等相關費用的說法,但需要明確的是,從某個角度上講,費用的產生與權屬有直接關系,正所謂無權則無責,根據相關法律規定,自買受人依法取得房屋所有權,后產生的物業費等相關使用費由新產權人承擔。之前拖欠的費用依法應當由原產權人承擔。有的新產權人可能因為欠交數額較低,或者不繳納可能導致財產后續無法正常使用的,因此自愿代為交納相關欠費,這部分費用同樣可以通過訴訟途徑向原產權人主張。由此可知,由新產權人支付相應費用的前提是“自愿”,如果新產權人不愿交納,以脅迫、斷水斷電等方式強迫新產權人支付,給新產權人造成損失的,也要依法承擔相應后果。

問法感悟>>>

祝君律師：申請執行人、被執行人以及其近親屬等人員參與競拍通常不受影響，但根據各地的限購政策、購房政策的規定，受相應條件制約，且競拍本就是民事行為，受法律約束，不能任意撤銷或反悔，因此想要參與競拍必須認真研讀每件拍品的“拍賣須知”，以便掌握關于本次競拍的規定，如果有不明白的，也可以進一步咨詢人工客服或專業人士。

王梓源律師：我們的工作中經常會接到關于購買法拍房的咨詢和代理事務，我們通常會提醒當事人需要注意以下事項：參拍前及時了解房屋詳細信息及拍賣原因、調查房屋租賃情況、了解房屋是否有租賃登記，以及租賃期限。因為“買賣不破租賃”的規則意味著購房者必須在租賃期結束后才能入住。明確費用明細包括（稅費、水電費、物業費、土地出讓金）等，以避免超出預算。清楚競拍規則、違反規則可能導致保證金不退還，甚至面臨罰款。同時，考慮后續入住問題，包括產權清晰度、清場難度等，確保能夠順利入住。在參與法拍前，建議進行詳細調查和準備，以確保順利完成交易。