半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海

“我的車停在自己租來的車位上，被業(yè)委會先后兩次強行上鎖，這樣做合法嗎？”日前，家住市北區(qū)金華路54號紫荊馨園小區(qū)的杜先生來電提出質(zhì)疑。針對鎖車一事，業(yè)委會負責人稱，前任房主賣出房子后，車位會收回重新分配，給等候的業(yè)主按照順序發(fā)放，因該車主屢次侵占其他業(yè)主車位拒不挪車，而且惡意堵塞交通要道和消防通道，所以采取鎖車措施。相關(guān)律師表示，業(yè)委會無權(quán)擅自給業(yè)主車輛上鎖。湖島街道城管辦相關(guān)負責人稱，正在約談各方推動解決物業(yè)糾紛。

>>>事發(fā)

車停樓下被人強行上鎖

2021年2月，杜先生在紫荊馨園小區(qū)購買了一套二手房。“當時，前房主將樓下的一處車位一并轉(zhuǎn)讓。當年8月，我與開發(fā)商簽訂了一份車位使用合同，約定使用期限為5年，每月使用費38元?！倍畔壬f。

據(jù)杜先生介紹，入住小區(qū)以來，針對車位權(quán)屬，他與業(yè)委會發(fā)生分歧。他稱，由于業(yè)委會負責人并不認可他與開發(fā)商簽訂的車位使用協(xié)議，已將車位轉(zhuǎn)給他人使用。“起初，為避免正面發(fā)生沖突，我一直暫時借用其他鄰居的車位。后來，因車位問題，保安多次拒絕我的車進小區(qū)?！?/p>

杜先生稱，3月12日下午，他開車進入小區(qū)時再次遭到保安人員阻攔，但他還是將車停到樓下?！爱斖?，一位自稱是小區(qū)物業(yè)的人來電稱，如果不挪車就會給車輛上鎖?！蓖砩?時許，杜先生發(fā)現(xiàn)車被鎖上了。

杜先生私家車的右后輪被業(yè)委會上鎖

3月15日，記者來到紫荊馨園小區(qū)看到，5號樓前停放著多輛私家車，一輛白色車右后輪被鎖。杜先生出示的一份處理通知寫道：“惡意占用業(yè)主車位拒不挪車，導致本小區(qū)業(yè)主車輛無法停車時，將進行鎖車處理并收取罰金……”在小區(qū)門口，業(yè)委會貼出的一份告示稱，“現(xiàn)在大門車輛進出道閘基本改造完畢，即將在4月1日正式對外來車輛進行收費管理，不遵守規(guī)定的會鎖車罰款并納入小區(qū)黑名單以后不準入內(nèi)。”

“這已經(jīng)不是第一次了。”杜先生介紹，2月28日晚上，他將車停在樓下，有幾個人過來試圖鎖車，一位業(yè)主發(fā)現(xiàn)后立即上前阻止，雙方隨即發(fā)生沖突，目前警方正在處理此事。杜先生稱，次日凌晨四五點鐘，車子還是被鎖上了。

“第一次被鎖車后，我因急著外出，就把鎖破開了。當時，業(yè)委會還報了警?！?月20日，杜先生介紹，這一次，車子被鎖了一個多星期，給出行造成了極大的不便。“我向街道辦等多個部門求助，但問題一直沒有解決?！?/p>

業(yè)委會在小區(qū)門口貼出4月1日正式對外來車輛進行收費管理的告示

>>>紛爭

小區(qū)車位權(quán)屬曾引訴訟

紫荊馨園小區(qū)建成于2005年，一共有11棟樓、300多戶業(yè)主。一位業(yè)主介紹，“2019年，小區(qū)成立了業(yè)委會后，罷免了前期物業(yè)。此后不久，車位權(quán)屬之爭就出現(xiàn)了?！?/p>

判決書顯示，2020年，紫荊馨園小區(qū)業(yè)委會將開發(fā)商奧森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴至法院，提出依法確認位于小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地上104個停車位、地下 18個停車位的權(quán)屬歸該小區(qū)全體業(yè)主所有等訴訟請求。市北法院審理后作出一審判決，依法駁回訴訟請求。隨后，小區(qū)業(yè)委會提出上訴。

市中院認為，涉案小區(qū)于2005年6月13日通過竣工規(guī)劃驗收合格，當事人爭議的上述地上停車位及地下停車位是經(jīng)建設主管部門批準，屬建設規(guī)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，雙方當事人對此事實均無異議，故紫荊馨園業(yè)委會的請求確認位于紫荊馨園小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的地上104個停車位、地下18個停車位的權(quán)屬歸該小區(qū)全體業(yè)主所有，沒有法律依據(jù)，對其請求不予支持。

“二審中，紫荊馨園業(yè)委會提出對一審認定規(guī)劃的車位 122個無異議，但奧森公司未按照規(guī)劃建設停車位，訴爭地上停車位中有 21個是涉案小區(qū)通過驗收后開發(fā)商又占利用業(yè)主共有的綠地、親情鄰里廣場、健身廣場改造成車位，但紫荊馨園業(yè)委會在本案中并未提交有效證據(jù)證明該主張，其日后如有證據(jù)證明涉案小區(qū)里在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外存在占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，可另行主張?！?021年7月，市中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

杜先生稱，雖然一審、二審均敗訴，但業(yè)委會對業(yè)主與開發(fā)商簽訂的車位使用合同并不買賬。記者看到，小區(qū)樓下張貼著多份醒目的告示：“本小區(qū)所有車位歸全體業(yè)主共有，不得私下轉(zhuǎn)讓、出租、出售，房子出售，車位收回重新分配?！?/p>

小區(qū)內(nèi)車位緊張

業(yè)主王女士介紹，2005年入住小區(qū)時，向開發(fā)商購買了一個車位，之前每年只需交360元車位管理費?！皬娜ツ昶?，每年的車位費漲到了1200元?！绷钔跖坎唤獾氖?，物業(yè)費不僅已漲到了每平方米0.8元，而且收款方是個人。

業(yè)主張先生表示，希望物業(yè)公司進駐管理小區(qū)，并根據(jù)物價主管部門的指導價合理定價。

>>>回應

鎖車是因?qū)掖吻终架囄?/strong>

據(jù)了解，前期物業(yè)撤離后，紫荊馨園小區(qū)曾引進過兩家物業(yè)，但時隔不久相繼撤離。從去年7月份起，小區(qū)物業(yè)由業(yè)委會管理。3月15日，對于部分業(yè)主提出的質(zhì)疑，業(yè)委會負責人張女士進行了回應。

張女士表示，前一任業(yè)主賣掉房子，車位會收回來重新分配，給等候的業(yè)主按照順序發(fā)放。因杜先生屢次侵占小區(qū)其他業(yè)主車位拒不挪車，而且惡意在小區(qū)堵塞交通要道和消防通道，所以對車輛采取了鎖車措施。對于杜先生與開發(fā)商簽訂的車位合同，張女士說：“那個合同真?zhèn)斡写b定，開發(fā)商早就歇業(yè)好多年了?！?/p>

業(yè)委會在小區(qū)單元門上張貼的車位權(quán)屬公告

采訪中，對于業(yè)委會與開發(fā)商之間的車位權(quán)屬糾紛，張女士認為，“訴訟結(jié)果只是駁回了業(yè)委會的訴求，但是法院判決并沒有說歸開發(fā)商。”她還說，“我們沒有車位屬于開發(fā)商?！?/p>

張女士算了一筆賬，以去年每平方米0.6元的物業(yè)費和每月100元停車費核算，在不欠費的情況下，小區(qū)一年大概有40萬元的收入，其中物業(yè)費全部交齊是18萬左右，停車費22萬左右。停車費要給物業(yè)公司一半，物業(yè)公司在全員交費的情況下能拿到30萬。小區(qū)有三個保安、兩個保潔、兩個管理員，一年工資支出20萬多，每個月垃圾清運費1500元，電費、水費2000多元。“這一算，物業(yè)公司還有利潤嗎？”

張女士稱，小區(qū)總共有301戶，去年68戶聯(lián)合起來拒不交費，導致物業(yè)公司撤場。她還稱，去年，業(yè)委會做過調(diào)查，也通過了業(yè)主大會表決，業(yè)主只能接受每平方米0.8元至1元的收費。業(yè)委會初定每平方米0.8元，現(xiàn)在正按這一標準洽談物業(yè)公司，但目前沒有合適的物業(yè)公司接手，經(jīng)過業(yè)主大會表決由業(yè)委會代管?！皹I(yè)委會是不需要任何利潤的，我們算過成本，只要是正常交費的業(yè)主，交物業(yè)費全部打八折。”她還提到，每一次舉行業(yè)主大會都是在街道規(guī)定的地方公開唱票，現(xiàn)場都帶視頻監(jiān)控。

物業(yè)費為何打入個人賬戶？張女士解釋道，“我們小區(qū)之前的物業(yè)收款也是個人賬戶，只是他定期交到公司而已?！?/p>

業(yè)主支付物業(yè)費后彈出個人賬戶收款頁面

>>>街道

正在約談各方推動解決

3月15日，湖島街道城管辦相關(guān)負責人賀先生表示，對于業(yè)主車輛被鎖一事并不知情，需要進一步落實?！安还芩能囀窃趺椿厥拢膊荒苕i他的車，合不合法不敢說，但是不合理?！?/p>

賀先生說，針對小區(qū)業(yè)主反映的相關(guān)情況，街道辦已約談業(yè)委會負責人和多位業(yè)主。“業(yè)委會正在聯(lián)系物業(yè)進駐，物業(yè)費漲價也經(jīng)過了業(yè)主大會表決，街道辦和市場監(jiān)管局進行對接過，對方表示沒有問題?！?/p>

談及多位業(yè)主反映對小區(qū)召開業(yè)主大會不知情時，賀先生稱，業(yè)主大會是通過線上召開的，肯定會有業(yè)主不知情，因為參與率是三分之二。“特別是對負責人或?qū)I(yè)委會不滿的，他們肯定是不參與的。”

對于業(yè)主反映的物業(yè)費打入個人賬戶的問題，賀先生表示，具體收費方式是否合理，應咨詢市場監(jiān)管部門。談及車位權(quán)屬問題時，賀先生說，街道辦曾約談過開發(fā)商，兩起官司也都非常明確，“說是不屬于全體業(yè)主，但是沒有明確是誰的，這個是毋庸置疑的?！?/p>

4月1日起對外來車輛執(zhí)行的收費標準

“想要解決問題，肯定需要一定的時間，也需要各方面努力，業(yè)委會和業(yè)主也都要拿出誠意來，做出讓步也要做退步?！彼劦?，對于此前一些業(yè)主提出罷免業(yè)委會的訴求，要依法依規(guī)進行。

另外，賀先生還提到，因小區(qū)物業(yè)糾紛引發(fā)沖突，警方正在相關(guān)問題進行調(diào)查。“目前是兩條線在積極推進。”

>>>說法

業(yè)委會無權(quán)擅自上鎖

眾成清泰律師事務所丁也珂律師表示，業(yè)委會可行使管理權(quán)，但無權(quán)干擾業(yè)主對其所有物權(quán)利的主張。“換言之，業(yè)委會沒有權(quán)力擅自給業(yè)主車輛上鎖。”他認為，業(yè)委會通過鎖車的手段阻礙車輛使用涉嫌侵權(quán)。此外，法院已判決車位不歸全體業(yè)主共有，業(yè)主和權(quán)利人簽訂了合同，是一種合法占有車位的狀態(tài)，通過鎖車去干擾業(yè)主合法占有也是不合法的。

丁律師介紹，根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定明顯違反法律、法規(guī)的，業(yè)主可向相關(guān)部門反映問題；業(yè)委會某個或某些成員亂作為，業(yè)主可通過業(yè)主大會或請求召開業(yè)主大會臨時會議，提議罷免相關(guān)業(yè)委會成員的任職資格；若在業(yè)主請求后，業(yè)委會拒不召開業(yè)主大會的，業(yè)主可向街道或社區(qū)提出請求，由街道或社區(qū)負責組織召開；業(yè)委會成員在履行職務過程中，若涉嫌違法犯罪的，可向公安部門反映，由公安部門立案偵查。

“也就是說，當業(yè)主的權(quán)益受到損害或侵害時，可針對“業(yè)主大會的決定或業(yè)委會的決定”向人民法院提起“業(yè)主撤銷權(quán)”之訴；當業(yè)委會某個或某些成員亂作為時，業(yè)主可通過業(yè)主大會或請求召開業(yè)主大會臨時會議，提議罷免相關(guān)業(yè)委會成員的任職資格?！彼f。

物業(yè)費能否打入個人賬戶？丁律師認為，通過私人賬戶收取物業(yè)費，不僅缺乏監(jiān)管、公信力，而且可能涉嫌公款私用。他說，根據(jù)多部門共同下發(fā)的“關(guān)于印發(fā)《青島市業(yè)主共有資金銀行結(jié)算賬戶管理工作指導規(guī)則（試行）》的通知”，業(yè)委會可開立“業(yè)主共有資金賬戶”。他建議業(yè)委會盡快前往銀行業(yè)金融機構(gòu)開立“業(yè)主共有資金賬戶”，規(guī)范資金收支，同時做到定期公示。

“歸根結(jié)底還是車位權(quán)屬問題。”眾成清泰（西海岸）律師事務所王慧慧律師認為，車位權(quán)屬應依據(jù)法院判決而定。她建議，杜先生可以拿出與開發(fā)商簽訂的租賃合同，通過起訴來確定車位使用權(quán)?！叭绻ㄔ号袥Q車位不屬于全體業(yè)主共有，那么業(yè)委會就不能代表全體業(yè)主去處分這個車位。”王律師說，小區(qū)業(yè)主有住宿和停車的權(quán)利，業(yè)委會同樣沒有權(quán)力阻止業(yè)主開車進小區(qū)。