半島全媒體首席記者 陳邵華

“感謝湖島街道積極推動，感謝半島都市報持續(xù)關(guān)注，我們小區(qū)即將迎來新物業(yè)。”今年3月份以來，半島都市報持續(xù)報道了市北區(qū)金華路紫荊馨園小區(qū)一業(yè)主因車位問題被業(yè)委會強行鎖車一事，6月27日，該小區(qū)多位業(yè)主再次來電介紹了物業(yè)糾紛最新進展。當(dāng)天，記者趕到該小區(qū)看到，市北區(qū)湖島街道瑞安路社區(qū)居民委員會于6月26日貼出公告，紫荊馨園小區(qū)業(yè)委會自7月起自動解散，下一步還將引進新物業(yè)公司。湖島街道相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時表示，因業(yè)委會負(fù)責(zé)人沒有盡到義務(wù)，綜合研判之后，經(jīng)過做工作，其自動提出辭職。另外，針對業(yè)主們對小區(qū)多項公共收益明細(xì)提出的質(zhì)疑，街道辦已對相關(guān)賬目進行封存。

紫荊馨園小區(qū)

>>>公告

盡快引進物業(yè)入駐服務(wù)

6月27日，記者聞訊趕到位于市北區(qū)金華路54號紫荊馨園小區(qū)看到，小區(qū)門衛(wèi)室及居民樓單元門口張貼著加蓋了瑞安路社區(qū)居民委員會公章的公告。

印有瑞安路社區(qū)居民委員會公章的公告

該公告稱，因紫荊馨園小區(qū)現(xiàn)有業(yè)委會成員不足二分之一，紫荊馨園小區(qū)業(yè)委會自2024年7月1日起自動解散。公告還說，擬定于2024年7月中旬召開業(yè)主大會表決物業(yè)公司選聘事宜，盡快引進物業(yè)公司入駐服務(wù)。“物業(yè)公司如有參選意向，請于2024年6月30日前聯(lián)系瑞安路社區(qū)報名，社區(qū)將組織召開居民議事會，擇優(yōu)選定一家物業(yè)公司上會表決。”記者看到，這份公告的發(fā)布日期為6月26日。

小區(qū)公共收益公示

當(dāng)天，記者在該小區(qū)門口還看到，紫荊馨園小區(qū)業(yè)委會于一周前公布了小區(qū)的公共收益明細(xì)。公示中寫道，2023年1月1日，青島宏祥盛物業(yè)管理有限公司中標(biāo)入駐小區(qū)進行管理，2023年6月底退出小區(qū)。自2023年7月1日起，由小區(qū)業(yè)委會代管小區(qū)。2023年7月至2024年4月，小區(qū)總收入496969.54元（含2022年結(jié)余公共收益），總支出290159.71元，小區(qū)賬面余額206809.83元。不過，令不少業(yè)主感到奇怪的是，在公示的多個支出項目中，有的還帶有“ok”字樣。

記者還注意到，小區(qū)門衛(wèi)室外張貼著一張收費二維碼，上面寫有“紫荊馨園小區(qū)停車場”字樣。在小區(qū)入口處，一塊牌子上寫著“停車收費”字樣。該收費標(biāo)準(zhǔn)顯示，0至30分鐘免費，31分鐘至150分鐘每小時4元，151分鐘以上“上不封頂”。該收費牌還提示，“惡意侵占車位，小區(qū)會鎖車罰款處理，并記入黑名單。”記者對比發(fā)現(xiàn)，今年3月底，該小區(qū)門口公布的停車收費標(biāo)準(zhǔn)顯示，“151分鐘以上每小時收費10元。”

小區(qū)門口“停車收費”公告牌

“從4月1日開始，我們小區(qū)變成了收費停車場，近兩個月來，因為停車費問題糾紛不斷，不少車主進不來出不去，業(yè)主們求助了很多部門。最終，在湖島街道辦、湖島派出所等多個部門的積極介入下，如今總算有了圓滿的結(jié)果，業(yè)委會馬上就要自動解散了。”業(yè)主張先生告訴記者。

此前，該小區(qū)業(yè)主杜先生反映，因不認(rèn)可與開發(fā)商簽訂的車位使用協(xié)議，小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人強行對車輛進行上鎖，給他的正常出行造成了極大的影響。3月份以來，半島都市報對這起糾紛持續(xù)報道后引發(fā)廣泛關(guān)注。6月28日，杜先生告訴記者，目前，自己的車只能停在小區(qū)外，他盼著新物業(yè)進駐小區(qū)以后，幫忙解決停車難題。

采訪中，針對業(yè)委會張貼的公共收益公示，業(yè)主王女士告訴記者，不少業(yè)主對于小區(qū)公共收益的收支情況也存有疑問，曾聯(lián)名向街道辦反映過。

紫荊馨園小區(qū)門衛(wèi)處

>>>街道

小區(qū)賬目檔案已封存

“業(yè)主會負(fù)責(zé)人自動提出辭職，這個也因為其前期不勝任。街道辦多次督導(dǎo)約談，甚至責(zé)令其提供業(yè)委會這幾年公共收益的支配情況和公示情況，也要求其做明細(xì)上的公示，但其沒有盡到業(yè)委會義務(wù)”。湖島街道相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，街道辦聯(lián)合市北區(qū)物業(yè)辦，包括相關(guān)職責(zé)部門，做了進一步的約談，期間也發(fā)生了一些事情，“業(yè)委會主要成員，因為其個人原因，其自己也覺得可能不太合適再擔(dān)任。”經(jīng)街道辦綜合研判，經(jīng)過做工作，該負(fù)責(zé)人自動提出辭職。

多位業(yè)主反映，自4月1日起，小區(qū)執(zhí)行新的停車收費辦法以來，業(yè)委會多次與業(yè)主發(fā)生沖突。湖島街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，街道曾對業(yè)委會作過一些工作提示，并多次給業(yè)委會發(fā)函并約談。他強調(diào)，業(yè)委會自治的小區(qū)，在正常規(guī)范履職的情況下，街道辦也沒有必要過多干涉。“但如果有明顯缺位，我們首先是提醒，然后約談、提示，后期事態(tài)擴大，并且有嚴(yán)重傾向時，我們再及時介入去做一些相應(yīng)的工作。”他說。

紫荊馨園小區(qū)內(nèi)垃圾堆放

記者看到，街道辦在5月份發(fā)出的一份“關(guān)于責(zé)令紫荊馨園小區(qū)業(yè)主委員會立即改正停車管理方式的函”中提到，小區(qū)部分居民反映業(yè)主委員會在小區(qū)停車管理工作過程中，存在因居民不交納停車服務(wù)費，車輛被禁止進入小區(qū)的情況。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)責(zé)令業(yè)主委員會立即改正停車管理方式，對有本小區(qū)車位使用權(quán)的居民，不得以其未交納停車服務(wù)費為由禁止其車輛進入小區(qū)。

業(yè)委會解散之后，是否會選任新一屆業(yè)委會？湖島街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前還不具備這個條件，街道辦初步研判，需要對小區(qū)進行臨管臨控，防止業(yè)委會解散之后出現(xiàn)管理真空。后期會根據(jù)工作需要，結(jié)合小區(qū)業(yè)主的反饋情況，再考慮下一步的自治方向。談及近期工作重點，這位負(fù)責(zé)人表示，目前街道和社區(qū)已成立了專門的工作組入駐小區(qū)。下一步，要盡快選出新的物業(yè)公司進駐，另外，組織各個樓院的業(yè)主代表召開幾次民情懇談會，相關(guān)部門會靠上發(fā)揮相應(yīng)的作用，這樣可避免中間脫節(jié)，保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生秩序以及居民的感受別有過大的波動。

針對業(yè)主們提出的公共收益疑問，這位負(fù)責(zé)人還告訴記者，街道辦已對業(yè)委會原有的賬目包括一些檔案進行封存。下一步，將組織召開業(yè)主大會討論物業(yè)選聘問題。“目前，賬目處于封存狀態(tài)，等新物業(yè)進駐后期管理團隊正式運行之后，要進行移交，之后再探討一些具體的問題。”這位負(fù)責(zé)人說。

>>>聲音

業(yè)委會應(yīng)自覺接受監(jiān)督

事實上，作為代表小區(qū)全體業(yè)主利益的“話事人”，業(yè)委會成員履職能力直接影響到業(yè)主們的居住體驗。此前，青島市政協(xié)委員高麗新曾在相關(guān)提案中寫道，個別業(yè)主委員會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數(shù)業(yè)主的利益，導(dǎo)致業(yè)主同物業(yè)公司矛盾激化。

高麗新委員接受記者采訪時指出，業(yè)委會負(fù)責(zé)人首先應(yīng)具備一定的職業(yè)操守，作為通過業(yè)主大會選出的領(lǐng)頭人，必須德才兼?zhèn)洹！盎诜N種利益驅(qū)使，部分自治小區(qū)矛盾不斷，我曾目睹有的業(yè)主自治小區(qū)在公共收益公示環(huán)節(jié)，只是完成規(guī)定動作，拍照然后撕下。”她呼吁，應(yīng)盡快完善相關(guān)法律條例，將小區(qū)業(yè)委會納入到法治管理的軌道，才能真正實現(xiàn)“業(yè)主自治”。高麗新委員還建議，應(yīng)進一步規(guī)范物業(yè)管理，開展社會公開招標(biāo)，尤其對于矛盾沖突尖銳的小區(qū)，街道辦的作為更應(yīng)體現(xiàn)在把入戶調(diào)查落到實處，聽取業(yè)委會之外更多業(yè)主的真實發(fā)聲。

值得一提的是，青島正在通過完善法律制度規(guī)范業(yè)委會行為。6月26日，青島人大微信公眾號發(fā)布的《青島市物業(yè)管理條例（修正草案）》，多條內(nèi)容涉及業(yè)委會。其中，第三十五條第一款修改為：“業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，成員可以連選連任。業(yè)主委員會的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。”第三十八條修改為：“業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議結(jié)束后三日內(nèi)，將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。”第四十一條修改為：“業(yè)主委員會成員人數(shù)不足時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則完成增補。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。”

青島市城市管理局印發(fā)的《青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指南》中明確寫道，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立委員的經(jīng)濟臺賬，每半年通過平臺或物業(yè)管理區(qū)域張貼形式公示業(yè)主委員會成員及相關(guān)工作人員繳納物業(yè)服務(wù)費、共有部位和公用設(shè)施等維修分?jǐn)傎M用、停車服務(wù)費、場地使用費、車位租賃費等情況。業(yè)主委員會每年應(yīng)將當(dāng)年履職情況形成履職報告并通過平臺向物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主述職，接受全體業(yè)主監(jiān)督和滿意度評價。“業(yè)委會是小區(qū)當(dāng)家人，應(yīng)自覺在全體業(yè)主的監(jiān)督下開展工作。”北京浩天（青島）律師事務(wù)所鄒永盛律師這樣說道。

鄒律師認(rèn)為，小區(qū)自治在現(xiàn)實中說起來容易，但是實施起來非常復(fù)雜。很多小區(qū)或組織者都沒有足夠的經(jīng)驗和能力就倉皇實施自治，結(jié)果遇到問題之后卻無法可依。“自治小區(qū)比較適合100戶以下的規(guī)模較小鄰里熟悉度較高的小區(qū)，上千戶的小區(qū)，如果沒有足夠多綜合素質(zhì)較高且參與小區(qū)公共事務(wù)較多業(yè)主的參與，就會形成沒有約束下的亂權(quán)或者遇到問題后放任直至解散，所以小區(qū)自治是難上加難，必須慎重選擇。”