? 記者/方舟
原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2019年10期/總第473期
杰正中心，位于山東省青島市，2014年12月交付，2015年4月投入使用；項目總面積43,586平方米，可出租面積30,409平方米；標準層面積1,428平方米，樓高86米，地下2層，地上20層，其中1-2層4,700平方米為底商，3-20層為270度海景辦公，單層面積1,400余平方米，容積率：2.51；綠地率：27.20%。大堂挑空高10.5米，辦公區(qū)標準層高4.2米，凈高2.9米。為保證更為卓越的辦公條件，車位配比約90平方米:1，遠超甲級辦公樓配置標準。
業(yè)主單位：杰正投資集團有限公司
管理單位：青島杰正海馨物業(yè)管理服務(wù)有限公司
杰正中心地處青島金家?guī)X金融改革示范區(qū)的上實中心園區(qū)，擁有金融區(qū)體量最大的寫字樓集群，由上海實業(yè)集團完全按照杰正集團的要求“量身定制”建設(shè)而成，全自持型純租賃物業(yè)，內(nèi)部空間80%的使用率，具備獨立精裝大堂與商業(yè)網(wǎng)點雙向無交叉通道。
杰正中心作為上實園區(qū)唯一一座為業(yè)主量身定做的高端寫字樓，始終發(fā)揮著標桿帶動作用，緊扣著時代、城市、區(qū)域的發(fā)展步伐，與上實中心一起，助力政府推動區(qū)域從“啤酒城”到“青島陸家嘴”的跨越，吸引了大量知名金融機構(gòu)、企業(yè)總部在區(qū)域快速集聚，在自身全面提升的同時也帶動了區(qū)域的價值提升和發(fā)展，為政府的招商引資起到了區(qū)域帶頭作用。
杰正投資集團有限公司副總裁王朝向《現(xiàn)代物業(yè)》表示，杰正中心能在激烈的市場競爭中脫穎而出，離不開項目管理團隊在創(chuàng)新中求發(fā)展，全面提升軟硬件設(shè)施配套及服務(wù)的努力。對標國際標準，學習國際先進的管理運營理念以提升價值，杰正中心于2019年5月17日正式獲得BOMA中國建筑管理卓越認證（COE認證），成為山東省首個具備國際運營管理標準的項目，也是山東省首個具有LEED金級與BOMA COE雙認證的寫字樓，為青島乃至整個山東省商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提升運營管理能力至國際水平起到了先鋒示范作用。
建設(shè)特色 建筑風格
本建筑主立面面向南石老人海濱浴場及黃海景觀，整體立面設(shè)計采用簡潔明快的現(xiàn)代風格，塔樓主立面采用玻璃幕墻配合鋁制豎向造型線條，以提升挺拔高聳的宏偉形象；裙樓立面是以方正為設(shè)計基礎(chǔ)，運用玻璃配合米黃天然石材，營造企業(yè)及總部企業(yè)的穩(wěn)重形象。整體立面采用白、銀及米黃色系，強調(diào)其簡潔樸實的風格。
層高
青島大多數(shù)寫字樓層高在3.6米左右，一線甲級寫字樓層高多在3.9米，杰正中心標準層的層高為4.2米。寫字樓產(chǎn)品采用吊頂?shù)木佣啵蠖鄶?shù)寫字樓裝修完凈高在2.6米左右，而杰正中心凈高在2.9米左右，舒適度更佳。由于樓體總高度是不能變的，為了增加層高，杰正中心犧牲了兩層的建筑面積，以此來整體提升辦公的舒適度。
定制化
從設(shè)計到施工再到最后裝修，杰正中心均是按照美國綠色建筑LEED認證標準來執(zhí)行，是目前山東首個獲得LEED金級認證的海景寫字樓。
無中央立柱
杰正中心于設(shè)計時減少了建筑的中央立柱，平面布局采用中央核心筒，框架柱沿辦公空間外圍設(shè)計，提高了得房率和空間利用率。
車位
車位數(shù)量多，停車便利。甲級寫字樓的車位配比標準通常是每150平方米配一個車位，杰正中心的車位配比是90平方米配一個車位，共配有300多個車位。更值得一提的是，整個園區(qū)的地下停車場是貫通的，總共有5,000多個車位，旁邊購物中心也可以停車。無論何時，客戶總能在園區(qū)內(nèi)找到停車位，園區(qū)資源共享的優(yōu)勢便顯現(xiàn)出來了。園區(qū)地下車庫停車率為43.70平方米/輛。
電梯
杰正中心3萬多平方米的辦公空間配備了9部進口三菱高速電梯，速度為2.5米/秒，單梯服務(wù)面積小，減少了等梯時間，大大提高了人員效率。
中央空調(diào)+新風系統(tǒng)
采用美國特靈中央空調(diào)+新風系統(tǒng)，全方位保證室內(nèi)空氣清新，風機盤管設(shè)帶冬夏轉(zhuǎn)換的三速開關(guān)溫控器，回水管設(shè)置位式電動兩通閥。設(shè)有空調(diào)的房間均設(shè)置室溫控制器，能夠監(jiān)測、顯示、調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。新風系統(tǒng)采用帶熱回收的新風換氣機，新風經(jīng)處理后送入各房間，新風量為30m3/h。一層大堂由于空間高大，為了滿足冬季使用效果設(shè)置地面輻射采暖系統(tǒng)。地下車庫設(shè)機械送排風系統(tǒng)+智能型車庫誘導通風系統(tǒng)。
樓內(nèi)定點設(shè)有PM2.5監(jiān)控數(shù)據(jù)，各樓層每天3次定時監(jiān)測PM2.5、二氧化碳及甲醛數(shù)據(jù)，并在物業(yè)管理軟件租戶端首頁公示。
防火
此建筑為一類高層，耐火等級為一級；設(shè)置集中火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，系統(tǒng)保護對象等級為一級。
配電系統(tǒng)
雙電源配電系統(tǒng)：由市政引入兩路10kV電源作為本大樓供電電源，同時配備500kW應(yīng)急發(fā)電機組，保障應(yīng)急用電需要。
通訊
為滿足現(xiàn)代辦公自動化的要求，大樓設(shè)計采用綜合布線系統(tǒng)，實行通訊系統(tǒng)與計算機網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)系統(tǒng)統(tǒng)一布線。干線采用大對數(shù)數(shù)據(jù)線纜和光纖，以保證網(wǎng)絡(luò)寬帶進出留有發(fā)展空間。
無障礙設(shè)計
在建筑主入口處均設(shè)置無障礙坡道；主樓電梯中設(shè)置兩部電梯作為無障礙電梯；設(shè)置無障礙衛(wèi)生間；地上停車位、地下停車位均設(shè)置無障礙停車位。
大堂“三寶”
1、大堂地面選用石材“午夜星河”，墻面選用石材“雪貂”。大理石乃地之精華，均由整塊原石開采，分層切割鋪裝而成。石材剖面形成的一幅幅天然的水墨山水畫，在風水上有“山水相擁、富貴延綿”之意，為大堂營造出高端大氣的商務(wù)辦公氛圍，拓展企業(yè)商務(wù)形象。
2、大堂藝術(shù)字《生命的旋律》，由整體寬窄漸變的不銹鋼帶鍛造塑形而成，“杰正”首字母蘊藏在書法般流暢的線條中，打造出飄逸、靈動的形態(tài)，為大堂營造了藝術(shù)氛圍。
3、大堂壁畫“大象無形”的藝術(shù)表現(xiàn)手法營造出富有禪意的空間氣質(zhì)，體現(xiàn)管理的藝術(shù)即平和的心態(tài)。
得房率80%
杰正中心在設(shè)計時減少了建筑的中央立柱，平面布局采用中央核心筒，框架柱沿辦公空間外圍設(shè)計，提高了得房率和空間利用率。
標準層的辦公區(qū)中間沒有立柱，視野開闊、空間感好、利用率高，整層得房率達到80%。目前青島大部分甲級寫字樓得房率不超過65%，杰正中心在得房率上大幅領(lǐng)先。換個角度說，客戶以相同的租金得到了更多的使用面積，性價比極高。
物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用 由杰正中心自主開發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng)，選型的平臺框架通過了XSS專項檢查，經(jīng)過AppScan、綠盟的全面掃描，兼具安全與穩(wěn)定；本地化部署應(yīng)用服務(wù)器和數(shù)據(jù)庫服務(wù)器并進行每日異地備份，數(shù)據(jù)安全環(huán)環(huán)把控。與OA辦公系統(tǒng)深入融合，把物業(yè)管理系統(tǒng)集成到日常辦公中，同一賬號、統(tǒng)一入口。在租戶管理、招商管理、物業(yè)管理方面都有很好的實用性。
租戶端
關(guān)注租戶的日常訴求、解決租戶合理化要求、響應(yīng)租戶迫切請求。堅持從服務(wù)與管理的角度維系租戶關(guān)系。為租戶開辟線上溝通捷徑，讓租戶的報修可跟蹤、報事可留痕、投訴可有效。讓租戶了解大樓內(nèi)外部環(huán)境的同時也有學習安全常識；讓租戶得到消費滿足的同時也能了解增值服務(wù)類型。
招商管理
管理租戶的全生態(tài)周期，從看房記錄、意向確定、合同簽訂到建立租戶專有檔案、收繳費用提醒、租賃履約說明、租戶需求記錄再到租戶續(xù)約或退租辦理。踐行標準、規(guī)范流程、深化制度。
物業(yè)管理
全方位物業(yè)管理從對人的管理到對設(shè)備的管理，從對巡檢問題的追蹤到對監(jiān)控記錄的把控，以流程為血脈的管理體系實現(xiàn)了物業(yè)管理的可控。
租戶溝通渠道 杰正中心建立了完善的租戶溝通渠道，加強與租戶之間的聯(lián)系。主要分線上和線下兩部分。
線上渠道
除大眾常用的交流媒介（包含微信、微博）之外，物業(yè)管理系統(tǒng)的租戶使用端也方便租戶業(yè)務(wù)展示及交流，同時便于展示杰正中心的物業(yè)管理國際標準及對租戶的活動邀約。
線下渠道
除日常走訪外，經(jīng)常舉辦活動，加強與租戶之間的聯(lián)系。
1、每年由物業(yè)管理公司主辦、招商部協(xié)辦舉行一年一度的租戶答謝會。
2、夏季舉辦游艇海上嘉年華租戶聯(lián)誼活動，為大廈內(nèi)租戶創(chuàng)建資源共享平臺。
3、物業(yè)管理公司主辦日常與物業(yè)管理業(yè)務(wù)有關(guān)的業(yè)務(wù)展示及交流活動，比如消防演練、急救、綠色環(huán)保知識講座等。
4、招商部主辦與租戶業(yè)務(wù)相關(guān)領(lǐng)域的行業(yè)信息交流活動，比如經(jīng)濟論壇、文化藝術(shù)展會、電影包場等日常關(guān)系維護。除此之外，遇重要節(jié)日還會舉行租戶參與度較高的符合節(jié)日氛圍的小型租戶活動，如情人節(jié)、婦女節(jié)、中秋節(jié)、感恩節(jié)、圣誕節(jié)等。
5、杰正中心一直以來致力于各種公益活動，通過微信公眾號、物業(yè)管理軟件租戶端及各種租戶交流途徑積極傳播公益理念，目前集團總計公益捐助金額已逾2,600萬元人民幣，主要用于設(shè)立教育基金、建設(shè)希望小學等。
挑戰(zhàn)及應(yīng)對 副總裁王朝介紹道，此項目在寫字樓租賃市場的定位是成為青島最高端的寫字樓，為頂級商務(wù)客戶提供辦公場所和物業(yè)服務(wù)，在地理位置上擁有核心地段的樓宇。但如何打造高品質(zhì)的硬件設(shè)施，如何配備高端的物業(yè)服務(wù)成為棘手的問題。
為了實現(xiàn)打造高品質(zhì)樓宇這一目標，杰正中心團隊從規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部裝修、綠色建筑檢驗等方面，與必維集團、博銳尚格、江森科技等國內(nèi)外頂尖專業(yè)機構(gòu)進行合作，項目獲得美國綠色建筑協(xié)會LEED金級認證。
物業(yè)服務(wù)方面，杰正中心入市之初聘請仲量聯(lián)行為長期戰(zhàn)略合作伙伴，公司導入仲量聯(lián)行物業(yè)管理理念和行業(yè)管理標準，建立了一支業(yè)務(wù)能力和管理水平優(yōu)秀的物業(yè)團隊。2018年為了進一步提升樓宇價值和物業(yè)管理水平，挑戰(zhàn)國際物業(yè)管理標準，杰正中心開始了BOMA COE的認證之路。
在管理過程中，最有效的管理理念或方法是實踐企業(yè)文化，繼承集團“杰出做事，正直為人”的價值觀，努力使國際化標準在項目中落地。
榮獲BOMA、LEED雙認證
副總裁王朝說：“在獲得BOMA COE認證的過程中，我們認識到腳踏實地做事，大力推進項目改進工作，增加員工培訓，提升員工水平是最關(guān)鍵性的工作。”
BOMA COE認證準備前期，杰正中心全體員工參與到SOP（標準運營流程）計劃與流程梳理、租戶滿意度調(diào)研執(zhí)行中，并根據(jù)資產(chǎn)運營管理效能評估改善意見，對運營管理各環(huán)節(jié)進行查漏補缺，結(jié)合BOMA中國的要求進行崗位梳理、線上線下培訓執(zhí)行，推進計劃制訂、項目執(zhí)行、團隊建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實現(xiàn)國際化、標準化。
杰正中心團隊學習了BOMA線上8門和線下12門國際樓宇管理的課程，根據(jù)項目實際需求和國際標準梳理出14章SOP（標準運營流程）流程。夯實國際標準在實際物業(yè)管理中各個環(huán)節(jié)的落地實施后，物業(yè)團隊的軟實力大幅提升，租戶滿意度也在2018年底提升到95%的新高度。
實現(xiàn)BOMA認證的歷程 BOMA COE認證要求物業(yè)服務(wù)能夠在建筑運營管理、營銷與溝通、能源管理、培訓管理、環(huán)境管理五大方面達到國際標準。具體采取了以下措施：
預(yù)防性維護計劃
杰正中心建立符合國際標準的預(yù)防性維護計劃，完善了各類設(shè)施設(shè)備的預(yù)防性維護工作，確保項目的高效、可持續(xù)運營，并減少運營成本。在樓宇運行管理中，設(shè)備的預(yù)防性維護是品質(zhì)保障的重點之一，所有設(shè)備設(shè)施的維保有計劃、有預(yù)見性、有落地實施，將設(shè)備故障消滅在萌芽狀態(tài)，同時能夠保障延長設(shè)備的使用壽命。維護計劃要嚴格根據(jù)設(shè)備的操作使用維保說明書的時間節(jié)點進行。
應(yīng)急預(yù)案
應(yīng)急預(yù)案是檢驗團隊在面對突發(fā)事件時的快速反應(yīng)、團隊協(xié)作、應(yīng)變能力的綜合體現(xiàn)，同時可以做到快速止損，以小的代價挽回損失。
團隊重新梳理完善了大廈內(nèi)所有的應(yīng)急預(yù)案及流程圖，制作了災(zāi)難恢復(fù)計劃。對應(yīng)急預(yù)案進行相應(yīng)的演練，增加了消防園區(qū)聯(lián)動演練，與當?shù)叵谰诌M行火災(zāi)模擬演練。重點對室外消防栓水泵接合器進行了壓力測試，聘請消防大隊的消防員、消防車來現(xiàn)場進行水壓高度噴射，檢驗了綜合消防能力，保證突發(fā)情況下水量壓力正常。消防廣播系統(tǒng)由雙語言增加至中、英、日、韓四國語言。
增加應(yīng)急發(fā)電機組
增加了應(yīng)急發(fā)電機組，在外網(wǎng)雙回路都停電時，應(yīng)急發(fā)電機組在5秒內(nèi)檢測到斷電信號，進行啟動發(fā)電，1分20秒內(nèi)向大廈進行供電，保障消防設(shè)施、消防應(yīng)急燈、消防電梯的正常啟動，保障了生命通道的暢通。
消防轉(zhuǎn)換層
按國家規(guī)范要求，100米以上的樓宇需設(shè)避難層。杰正中心高86.7米，為租戶的安全著想，在大廈5層、12層、18層設(shè)置了消防轉(zhuǎn)換層，并在樓層張貼轉(zhuǎn)換標識及轉(zhuǎn)換樓層示意圖，使其能在發(fā)生突發(fā)事件等時快速進行轉(zhuǎn)換，達到快速轉(zhuǎn)換、快速疏散的要求。每層增加樓宇疏散逃生圖，張貼至電梯廳等明顯位置，確保大廈所有人員了解自己所在位置及疏散逃生路線。
備用鑰匙管理
租戶室內(nèi)備用鑰匙備存，確保突發(fā)緊急事件后，經(jīng)租戶授權(quán)人同意，在租戶內(nèi)無人情況下物業(yè)管理人員能第一時間趕赴現(xiàn)場處理。
電梯自帶備用電池
大廈內(nèi)的電梯自帶備用電池，在停電時，蓄電池能帶動曳引機自帶找平層，讓電梯轎廂內(nèi)的人員第一時間出來。同時大廈電梯安裝了故障遠程服務(wù)系統(tǒng)，當任何一部電梯出現(xiàn)故障時，系統(tǒng)將故障信息傳遞到400平臺，由400客服人員將電梯故障信息指派到區(qū)域負責人，由區(qū)域負責人指定電梯維保人員進行維修（30分鐘以內(nèi)到達現(xiàn)場）；同時以短信的形式通知電梯廠商負責人，由其協(xié)助跟進；維修完畢后將維修的結(jié)果回復(fù)400平臺進行銷項，形成工作閉環(huán)。
危險品管理
重新梳理了危險品管理的相關(guān)流程和制度，從源頭上進行控制，并對內(nèi)部員工進行培訓，增強了物業(yè)員工的安全意識，保障在日常工作中發(fā)揮安全的管理意識。對全員進行了MSDS培訓，提高員工自我保護意識、安全健康意識。
增加AED急救設(shè)備
大廈增加AED（自動體外除顫器）急救設(shè)備，物業(yè)管理全體員工都通過了AED急救培訓并取得證書，在日后的工作中能從容面對突發(fā)事件。為提高物業(yè)工作人員及大廈租戶的急救意識，杰正物業(yè)還聯(lián)合青島市急救中心共同組織了“杰正中心首屆急救知識培訓”活動。
培訓管理
持續(xù)不斷地進行員工培訓，提高員工整體職業(yè)素養(yǎng)和行業(yè)技術(shù)。內(nèi)部培訓包括內(nèi)部講師培訓及外請專業(yè)講師培訓。外部培訓包括將優(yōu)秀員工、管理者外派專業(yè)機構(gòu)進行培訓。
物業(yè)團隊持續(xù)進行職業(yè)健康安全培訓、急救及AED培訓、行業(yè)法律法規(guī)、大廈MSDS培訓、各專業(yè)技能培訓等，并鼓勵員工在本職崗位上進行技術(shù)創(chuàng)新，提高工作效率。組織人員向優(yōu)秀員工學習專業(yè)知識、專業(yè)技能。新員工、新管理崗位持續(xù)進行“引導人”傳幫帶工作。同時保持BOMA線上培訓與線下培訓相結(jié)合。
物業(yè)公司進一步規(guī)范公司的培訓體系，完善員工任職要求、員工培訓檔案、員工職業(yè)生涯規(guī)劃。確保每一名員工，都能在杰正物業(yè)真正學到行業(yè)內(nèi)最好的專業(yè)技能，以及各個專業(yè)所必備的行業(yè)知識，同時持續(xù)不斷進行新知識、新技能、行業(yè)最新信息的獲取，保證每位員工可以在行業(yè)內(nèi)保持競爭力。
搭建物業(yè)管理系統(tǒng)
由線下報修改為線上報修，由單一的報修模式改為系統(tǒng)運行，同時系統(tǒng)自動對所報修事項進行分類，為日后做分析提供了有力的數(shù)據(jù)支持。管理層及租戶都可根據(jù)自己的權(quán)限看到維修的進程。能源數(shù)據(jù)系統(tǒng)的錄入也同時起到了同比、環(huán)比分析的作用，同時杜絕了跑冒漏等現(xiàn)象的發(fā)生，為日后合理化運行奠定了良好的數(shù)據(jù)支持。PM2.5等空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)的錄入，讓租戶更好地了解了大廈的正常運行、空氣質(zhì)量。
能源管理
通過聘請第三方進行能源審計，對大樓進行了綜合性的能源評估，進行相關(guān)調(diào)整：
1、通過熱掃描對大廈玻璃及對外有縫隙的區(qū)域進行封堵，提升大廈的整體保溫效果。
2、對地下車場進行LED燈光改造，車道燈改為16W雷達感應(yīng)LED燈，待機時為5W。
3、大廈主要用水為公區(qū)洗手間用水及保潔清潔用水，目前大廈內(nèi)采用的器具均為節(jié)水器具（如小便斗、馬桶、感應(yīng)水龍頭），每天對大廈內(nèi)的用水量進行抄表錄入系統(tǒng)，即起到了數(shù)據(jù)對比作用，又起到了防止跑冒漏的現(xiàn)象。保潔日常用水建議較臟的拖布指訂時間到B2層藥劑間統(tǒng)一進行清洗，能起到一定節(jié)水的作用。
4、在BOMA專家的指導下重新梳理了大廈新風機組運行模式，二氧化碳由3次檢測改為1次檢測，同時更改了大廈新風機組運行邏輯關(guān)系，達到最佳的運行模式。
5、對大廈內(nèi)高照度的光源進行整改。根據(jù)燈光使用標準，對大廈內(nèi)的燈光采樣照度儀進行檢查，對超出照度的光源進行調(diào)整，達到使用標準及節(jié)能要求。
6、對現(xiàn)場小廚寶的出水溫度進行定期調(diào)整。每年5月、11月季節(jié)轉(zhuǎn)換時對小廚寶的溫度進行調(diào)整，冬季調(diào)整為40℃，夏季調(diào)整為30℃，兩種轉(zhuǎn)換模式。
7、對大廈內(nèi)燈光的時間控制模式調(diào)整：6:50-20:00為公區(qū)全開模式，20:00-6:50為消防應(yīng)急模式；車場燈光控制時間7:50—21:00為全開模式，21:00-7:50為夜間模式（車位燈關(guān)閉、車道燈常開，待機時為5W）。
高品質(zhì)下的高業(yè)績
杰正中心從2015年4月正式啟用，到現(xiàn)在4年多的時間，出租率高達95%。主要入駐的企業(yè)類型以金融管理類為主，如證券、基金、銀行等，還有房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、健康環(huán)境、科技發(fā)展等類型，可以說是商務(wù)精英匯聚中心，樓內(nèi)半數(shù)以上租戶為世界500強企業(yè)及國內(nèi)外上市公司及其子公司。
杰正中心在硬件方面總體達到國際先進水平的前提下，為進一步提升軟件服務(wù)水平，達到保值、升值、可持續(xù)運營和發(fā)展的目標，在建成之初即引入仲量聯(lián)行（JLL）國際物業(yè)管理公司做招商、物業(yè)等咨詢服務(wù)及駐場服務(wù)。之后于2018年又引入BOMA運營先進理念，成為BOMA白金會員，按照BOMA寫字樓資產(chǎn)運營理念，斥重金全面進行軟硬件升級改造，整合管理隊伍，打造國際化物業(yè)管理體系，培養(yǎng)了一支具有國際管理理念和水準的團隊，于2019年5月17日通過BOMA COE認證。
獲得COE認證并不是終點，而是樓宇運營管理的全新開端。在搭建國際運營管理體系的基礎(chǔ)上，青島杰正中心管理團隊將通過持續(xù)優(yōu)化，提升運營管理效率，節(jié)約運營管理成本，打造國際優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
[編輯: 楊昀迪]
