?　　由于主城區內新樓盤數量少,不少購房者把眼光轉到了二手房市場。近日,記者走訪調查發現,二手房價格普遍開始松動,可議價房東增多。聽聽這些身處市場一線的房產經紀人對二手房行情如何分析,剛需購房者的春天要來了嗎?

　　市南區:房東報價高可議價8~10萬,買方大多想“撿漏”

　　“最近兩個月我們門店二手房沒有成交量。”位于市南區的某房產中介經紀人吳女士告訴記者,該片區靠近南京路和寧夏路附近,老房子比較多,一般房齡比較老,一是貸款不好做；二是房東要價偏高,購房者問問就沒下文了；三是不少年輕人或者改善類購房者不喜歡購買老房子,都喜歡新房或者房齡小的二手房。而周邊的新小區要價更高,很難促成交易。

　　對于二手房價格,吳女士表示有的房東只是為了看一下自己家的房子能賣多少錢,也不著急出手；而對于誠心要賣房的房主,跟買家是可以議價的,一般議價空間在8~10萬元。對于購房者來說,“很多買家都是來撿便宜的,一來到門店就問有沒有房主著急用錢或者要出國急售的房源,大多都不著急買,有降價大的房源再買。”

　　市北區:套一套二成交多,剛需挑選余地大

　　對于市北區的二手房行情,經紀人張先生表示,二手房成交量中還是以剛需購房者居多,套一、套二戶型比較受歡迎,價格松動跡象不明顯。有些大戶型房源掛出來的時間太長,部分房東會選擇下調價格,降價幅度一般在1000～2000元/平方米。總體來看,只有少數房東著急用錢,或者以房換房,下調力度會更大一些,以便快速成交。“我們門店8月份成交了兩套二手房,這個月還沒有成交量,不太好做。”嘉和家不動產某門店經理劉先生說。

　　記者在二手房交易網站上查詢發現,以浮山后四小區為例,8月份成交一套一室一廳房源,56.73平方米,總價176萬元,與該小區5月份成交的一單房源單價都在3.1萬元左右,價格波動不大。位于新都心片區的海信淮安郡小區,今年以來該小區共成交8套房源,其中6套兩居室、2套三居室,9月4日剛成交的84.61平方米套二戶型,總價285萬元,相當于成交單價33684元/平方米。

　　張先生表示,“金九銀十”期間,房源比較多,剛需購房者可考慮趁這個時機多走走看看,極有可能淘到高性價比的好房子。

　　嶗山區:可議價現象增多,總價太高依然難成交

　　“我們門店八九月份都沒有二手房成交,只有一手房有成交。”科威國際不動產東城國際店陳經理表示,現在一周帶看客戶都很少,很多二手房房東都抻著,不過現在房東可議價的情況非常多,比如東城國際有套三居室房源,總價從520萬元降價到480萬元,就算已經降價40萬元,但由于總價太高買賣雙方還是沒有達成協議。

　　以金領世家小區為例,房源掛牌價差距大,價格在3.1~4.6萬元/平方米之間,該小區今年3月份成交過兩套兩居室房源,成交單價在4萬元/平方米左右。“可接受議價甚至愿意降價的房源大多是面積大、總價比較高的改善型大戶型房源,剛需型的小戶型,價格松動比較少。”嶗山區一位經紀人表示,議價甚至降價的出現,與房東需資金周轉有一定關系。“看到房東讓步降價,買方又覺得價格還能再低,雙方博弈成交機會有限。而且很多客戶都是買漲不買跌,房價漲的時候瘋狂搶購,一旦看著降價,反倒心里開始打鼓了。”

　　李滄區:商貸放款慢,有小區成交價格下滑

　　“八九月份,這邊的二手房很少成交,只有個別房東愿意與買家議價,降價幅度從5萬元到30萬元不等。”位于重慶中路附近的鼎拓地產某門店經理章先生表示,現在二手房貸款不好做,銀行放款很慢,慢一點的半年左右才放款,就算快一點的也得三個月左右。“今年二手房市場特別慘淡,就算是金九月也帶不動成交量。”據章經理分析,主要是受樓市調控政策影響,比如政府限價限購,銀行限貸等影響,市場購買力減弱不少。

　　李滄區東李片區成交量算多的,記者在某二手房交易網站上發現,位于該片區的東籬桃源小區,差不多每月都有成交量,今年6月20日該小區成交一套87.22平方米的兩室一廳房源,總價251萬,相當于成交單價28778元/平方米；7月15日該小區又成交過一套60.28平方米的一室一廳房源,總價165萬元,相當于成交單價27373元/平方米；9月4日該小區成交一套95.31平方米的兩室兩廳房源,總價236萬元,相當于成交單價24762元/平方米；9月24日該網站掛出一套76.97平方米的房源,單價23386元/平方米,總價180萬元。通過該小區的成交記錄,可以看出二手房價格從6月份開始松動,一直在下滑。

　　業內:　剛需淘到好房源機會增多

　　對于二手房市場成交量下滑,平安好房山東運營總監張斌表示,目前二手房市場的降溫,除了整體市場調控以外,關鍵是實行限售后很多比較優質的次新房源不能入市,再加上現在信貸收緊,這是一個綜合作用的結果。“現在二手房市場所面對的房源可能會相對多一些,但還沒有到選擇非常寬泛的階段。現在一些房源也會出現降價,尤其是大戶型或房齡偏老的房子會出現一定幅度的降價,但這些房源大多不是優質房源。未來幾個月,這種情況可能還會持續。當然,在房子越來越難賣的情況下,降價的幅度就會擴大。”

　　從傳統角度來講,其實每年二手房成交量漲上來,是從九月份開始的。科威國際不動產青島總部總經理孫杰表示,“現在9月的成交量不是特別樂觀,但我覺得9月底會有好轉,可能從下個月開始應該往上抬一抬了。”因為購房需求依然在,被壓抑的需求從年初到現在一直攢著,此時房價已經松動,而且二手房價格是可以談的,所以這個時候購房者能淘到好房子的機會增多。

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