?　　提到2017年的樓市，必然與“調控”兩個字聯(lián)系在一起。上半年的調控主要是限購、限賣這些緊急措施，下半年主要轉向共有產權、租購并舉這些，包括土拍新規(guī)也是為了租購同權，目的是建立房地產調控的長效機制。

　　在“房住不炒”的方向指引下，樓市降溫的長效機制呼之欲出，“租售并舉”便是其中最大的一環(huán)。但伴隨著各類人才政策的陸續(xù)出臺，樓市松綁的言論時而成為大家廣泛討論的話題。究竟，2018年，房地產走勢如何，價格如何浮動？

　　近日，中國科學院預測科學研究中心發(fā)布了《2018年中國房地產行業(yè)走勢展望》預測報告。報告預計：

　　在房地產價格方面，預計2018年商品房銷售均價為8122元/平方米，同比增長3.7%，增幅較2017降低約1.0個百分點，其中住宅平均銷售價格較2017年同比增長4.2%，增幅較2017年下降約1.3個百分點。

　　中國社科院是國家的“最高智庫”，它的預測某種程度上可以看作為政府的意愿。

　　關于社科院對于房價的預測用一句話概括就是：2018年，商品房預計同比上漲3.7%，住宅價格預計同比上漲4.2%。

　　這個漲幅范圍是如何預測的呢？主要是根據CPI漲幅和貨幣貶值速度來預測的。

　　國家統(tǒng)計局1月10日公布了最新CPI數(shù)據，2017年全年CPI上漲1.6%，漲幅比上年回落了0.4個百分點。而從絕對價格來看，2017年1-12月，全國商品住宅平均銷售價格為10455元/平方米，與上年同期相比提高416元，漲幅為5.6%。

　　住宅價格漲幅5.6%>CPI漲幅1.6%。

　　CPI，是居民消費價格指數(shù)，它反映的是消費品價格的漲幅，CPI越高說明物價漲幅快，我們手中錢的購買力就下降得快。

　　消費是拉動經濟的三架馬車之一，所以CPI還被作為反映一個國家和地區(qū)的經濟現(xiàn)狀的指標。CPI適度上漲，說明經濟景氣，反之則是經濟衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成為發(fā)達國家調控經濟的手段之一。

　　再看貨幣貶值速度，貨幣貶值速度=M2增速（貨幣發(fā)行速度）-GDP增速（財富創(chuàng)造速度）。

　　2017年全年M2平均增幅為9.7%，GDP增速為6.9%，2017年的貨幣貶值速度為2.8%。

　　房價漲幅要快于CPI增速和貨幣貶值速度，是因為只有當房價漲幅高于生活中一般消費品時，能跑贏貨幣貶值速度時，房子才對大眾有吸引力，民眾才愿意購房，政府的去庫存目標才能達成。

　　換句話說，只有房價上漲，民眾才有購房或投資意愿，當房價下降的時候，民眾反倒不會買而是選擇觀望，所以市場才會將那句“買漲不買跌”奉為圭臬。

　　有人肯定會反駁，說自己正盼望著房價下跌，然后立刻下手。但市場多次驗證過，當房價整體下滑的時候，觀望者肯定要比下手的人多。

　　一旦民眾陷入觀望，樓市庫存就會越積越多，政府提出的去庫存任務壓力就會更大。賣不出去房，地方政府土地交易會受影響，進而影響到各城市的財政收入。

　　所以，政府調控樓市雖然要控制住房價，只是不允許其上漲過快，而并非不允許其上漲，每年都會給出一個適當?shù)姆秶?br>
　　在2017年許多城市公布的限價政策中，你會發(fā)現(xiàn)，他們都沒有限死房價，而是規(guī)定開盤價不得高于周邊同樣小區(qū)的多少多少。

　　例如東莞的限價令是這樣說的，要求首次房價備案的樓棟均價不得高于前三個月當?shù)劓?zhèn)街（園區(qū)）同類型新建商品住房銷售均價的20%（含）。

　　再如深圳，深圳出臺關于新房開盤價格規(guī)定的細則中是這樣說的：新房備案價不得明顯高于周邊房價。“不得明顯”如何理解？就是不允許太大的漲幅。

　　這個范圍如何拿捏？需要滿足兩個要求，一是要大于CPI增速和貨幣貶值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。

　　2017年的房價漲幅就剛好達到了這個要求。2017年CPI漲幅為1.6%，貨幣貶值速度為2.8%，房價漲幅為5.6%，人均可支配收入增幅為7.3%。

　　低于CPI增速和貨幣貶值速度，民眾的購房意愿會下滑，會影響去庫存；高于人均可支配收入，百姓想買也買不起，同樣會影響去庫存。居中是最理想的模式，既刺激了經濟增長，又不影響百姓購房。

　　2018年，政府已經發(fā)聲，要支持剛需客和改善性需求人群購房。要達到這個目標，根據社科院給出的住宅價格預計漲幅是4.2%，2018年要做的，就是努力讓百姓的人均可支配收入高于住宅價格漲幅。從歷年數(shù)據來看，不出意外，基本會達標。

　　社科院預測的住宅4.2%的漲幅，是全國住宅的平均漲幅，各類城市的漲幅會不一樣，一二線城市可能漲幅大一些，而人口流失的三四線城市和調控極其壓力的城市可能會下跌。

　　同時，這個數(shù)值也表明，中國主要城市房價的上漲是一種趨勢，從這個趨勢中可以解讀出兩點：

　　1、那些遲遲觀望，還在盼著房價下跌再入手的人，該醒醒了。房價不會下跌到你想要的價格，中心城市的剛需客，如果能買得起，就早買早心安吧！

　　2、那些還妄想短炒獲利的投機客，也該死心了。4.2%的房價漲幅，根本撐不起你的杠桿利息，會讓你得不償失。（來源：財經觀潮）

　　 [編輯: 楊昀迪]