?　　盡管距離1500億銷售目標只有一步之遙，但龍湖地產 (00960.HK)仍舊充滿了對未來的憂患意識。

　　憂患意識，源自于新房市場或有可預見的天花板，下一步房地產公司怎么走，往哪個方向走，需要去思考，去應對。

　　龍湖目前擁有四大主航道業務，分別為地產，商業、物業、長租公寓。而如何在不同城市區位的復雜空間，將上述業務合理調配，進而形成生態圈效應，龍湖想到了破題之策——TOD（transit-oriented development）模式。

　　目前，龍湖已在全國范圍內成功打造15個TOD項目，未來數年還有超過20個TOD項目將陸續落地。這將幫助龍湖，在未來把握更多可能性。

　　跳出現有競爭格局

　　2017年11月9日，龍湖發布最新銷售公告，1-10月累計簽約額1404.1億元，同比增長89%，簽約面積913.1萬平方米。這一數據距離龍湖CEO邵明曉在中期業績會上公布的1500億銷售目標，已相差不遠。與此同時，長租公寓迅速推進。截至10月底，龍湖打造的冠寓已布局全國14座城市，并且全面進駐北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

　　然而，致力于當中國地產界“三好學生”的龍湖地產，一直在尋找能夠跳出地產商競爭格局、開啟另一幅版圖的發展模式。TOD模式被龍湖視為重要探索方式之一。

　　事實上，“持商業”一直是龍湖堅持的戰略，自2003年重慶北城天街開始，龍湖已專注商業地產14年。截至目前，龍湖已累計開業商場數量24個。據不完全統計，在龍湖已開業或正在建設的商場中，有超過30座都位于軌交上蓋或周邊，已經充分具備了TOD模式的條件和要素。

　　所謂TOD模式是指以軌道站點為中心，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的步行化城區；交通和空間一體化規劃及開發，使公共交通的使用最大化，居民能夠通過公共交通、自行車和步行的方式舒適、便捷出行。

　　在城市交通方面，TOD是全球公認的優選解決方案之一。TOD既能實現以人為本，沿軌道宜業、宜商、宜居，又能讓土地高效開發，實現價值增值。

　　以東京都市圈為例，通過軌道站點聯結，形成半徑超過80km的都市圈，多摩田園都市、多摩新城等數十個集聚產業和人口的新城，且其中部分新城已具有相當規模。

　　值得一提的是，東京都市圈在未接受政府補貼的條件下實現了領先的軌道交通分擔率（東京58%，紐約29%，倫敦19%）和較低的人均碳排放量（東京1400千克/月，紐約3800千克/月，倫敦1700千克/月），有效避免一系列大城市常見問題。

　　不過，對標日本東京、香港在TOD領域的經驗，大陸城市仍有較大的發展空間。就在三個月前，龍湖集團首席執行官邵明曉親自帶領高管團隊，赴東京拜訪東急不動產、日建工作坊，專程交流TOD內容。

　　從大坪到沙坪壩

　　龍湖在TOD領域的探索，最早從2003年開始。在此后已落地的諸多項目中，又以重慶時代天街較為典型。

　　重慶時代天街位于渝中區大坪街道，屬老城區，人口密度大，商業氛圍差且交通狀況不盡如人意。龍湖拿地后并沒有急于開發，而是一方面對區域、交通、客群等進行調研，另一方面通過和政府密切溝通，明晰各方訴求：周邊居民日常的生活消費需求要滿足；發展當地產業、形成長期穩定稅收的現實訴求也要兼顧。

　　龍湖利用時代天街和軌道1號線、2號線便捷連接的優勢，從交通組織入手，與政府完成渝中西區與重慶其他區域互通互聯規劃，逐步打通東西向和建立南北向交通，在區內實現順暢回轉和循環。

　　同時，雙方還對時代天街的地下、地面和空中分別進行車流和人流規劃。在地下，當地政府將地鐵石油路站通過200米的地下商街接入時代天街AB館。同時，地下交通人行體系實現互通互聯，人流可以從最北端地鐵站點步行抵達最南端的站點；在空中，時代天街從A館到D館，甚至未來開業的E館都實現空中連廊連接，真正將一個封閉的區域變成了一個24小時、365天開放的區域。

　　大坪也逐漸從過路地變成留得住人、留得住錢的大商圈，形成正向經濟循環。與時代天街AB館一同開業的30多萬方寫字樓，在開業后一年，企業入駐率達到80%，兩年后達到90%。小米也將西南總部設在這里。2012年開業至今，大坪已實現社會零售總額超500億。

　　對此，龍湖的一位高層曾總結，“我們發現在已管理運營的商業項目里，跟軌道交通結合的發展空間最大，可以去改造的空間很大，隨著人流變化，產業也在導流。”

　　據悉，龍湖將其商業項目按照TOD成熟度劃分為三類：城市節點類，即商業與站點實現聯通，依靠軌道客流帶動商業發展，代表項目為北京長楹天街、成都北城天街；城市商圈類，商業與片區實現物理上高度聯通，形成消費氛圍濃郁的商圈，代表項目為重慶時代天街、成都西宸天街；城市中心類，即內容上的高度聯通，集聚人、產業、消費的自成體系的中心，代表項目為重慶沙坪壩項目。

　　2017年6月，龍湖以34億拿下重慶沙坪壩高鐵站地塊。龍湖表示，未來將在沙坪壩高鐵站上面建設一座集一條高鐵線、三條軌道線為一體的超大型商業綜合體。該項目將是重慶目前最復雜的TOD項目，也在龍湖內部視為標桿項目被打造。

　　該項目位于老城區，四軌合一（高鐵站在建），人口密度達到3萬人/平方千米，也是全國唯一核心商圈內的TOD開發項目。

　　據第一財經了解，重慶沙坪壩TOD項目定位為超大體量全業態城市旗艦綜合體，除了包含龍湖自持運營的天街，還將引入聯合辦公、養老、醫療、長租公寓等綜合業態。

　　重慶沙坪壩TOD項目的外觀，將類似東京澀谷之光。這個日本的超級樞紐中心，7條軌道線路匯聚，通過合理的交通和產業導入，每天吸引300萬人流量，換乘人數全球排名第二。

　　基于國際經驗，龍湖還總結了七大原則，準備將其運用于實踐中。這七條核心原則是：產城融合、形象塑造、一體開發、站城一體、樞紐形成、用地集約、環境保護。

　　龍湖認為，想要做好TOD需要改變目前國內的城市規劃方式，需要及早整合政府、軌道公司、開發企業等各方資源，做到同步規劃、同步建設、同步運營。

　　不過，相較于打造標準化產品線，龍湖內部人士坦言，他們更傾向于運用TOD的模式和理念，因地制宜打造每個項目，在不同城市區位進行多種復雜度與業態融合度的嘗試。