?　　半島全媒體記者　潘立超

　　近日,半島都市報(bào)熱線(xiàn)96663接到多位市民反映關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中陷入賣(mài)方違約后,將賣(mài)方起訴至法院卻陷入訴訟困境的案例,而由于訴訟時(shí)間較長(zhǎng),這些市民也是備受煎熬,有的市民因?yàn)橘u(mài)方違約交易不成,房子沒(méi)買(mǎi)成；有的市民買(mǎi)房時(shí)明明是賣(mài)方違約,可是買(mǎi)方卻因?yàn)樵V求不當(dāng)相關(guān)要求不予支持。記者整理近期的相關(guān)案例并咨詢(xún)了專(zhuān)業(yè)律師,律師提醒,買(mǎi)方在購(gòu)房簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)證據(jù),如果調(diào)解不成,可向法院起訴,但起訴時(shí)既要保留好證據(jù),訴求也要有理有據(jù),并要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　案例一:

　　賣(mài)方違約房子沒(méi)買(mǎi)成　　

　　近日,市民于女士向半島都市報(bào)反映稱(chēng),今年三月份,她通過(guò)城陽(yáng)的儒房地產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)一套厚德國(guó)際森林的房子,當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)賣(mài)方在外地,中介就讓賣(mài)方的母親跟她簽的購(gòu)買(mǎi)房屋意向書(shū),5萬(wàn)元的購(gòu)房定金也給賣(mài)方打過(guò)去了。半個(gè)月后中介給我打電話(huà)說(shuō)賣(mài)方不想賣(mài)了,于女士說(shuō)起此事,還是十分氣憤。

　　通過(guò)于女士提供的購(gòu)房中介合同,半島記者看到,相關(guān)條款上寫(xiě)著:“甲方同意出售后,有反悔不賣(mài)或不按約前來(lái)簽訂出讓合同等行為,致使無(wú)法完成合同約定之情形,則甲方應(yīng)雙倍返還定金給乙方,且甲方亦自愿按本意向書(shū)中確定的房屋總價(jià)2%給丙方,作為丙方為甲乙雙方居間服務(wù)期間所得必要費(fèi)用……”“三方若出現(xiàn)爭(zhēng)議,可先進(jìn)行調(diào)解,如調(diào)解不成,則起訴至相關(guān)人民法院,違約方承擔(dān)訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。”通過(guò)合同,如果賣(mài)方違約,賣(mài)方需要返還買(mǎi)方雙倍定金并且由賣(mài)方支付中介費(fèi),8月8日此案開(kāi)庭,并未當(dāng)庭宣判,目前于女士正在等判決結(jié)果。

　　記者隨后又聯(lián)系了儒房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)此事的邊經(jīng)理,邊經(jīng)理表示,他們中介其實(shí)也是受害者:“作為中介方,我們肯定是希望房屋成交的,但是房東違約,我們其實(shí)也是受害者,后來(lái)買(mǎi)方把賣(mài)方告上法院,買(mǎi)方要求我們出庭作證,我們也幫助買(mǎi)方出庭作證了,現(xiàn)在還沒(méi)有判下來(lái)。這件事已經(jīng)持續(xù)四五個(gè)月了,這件事情的責(zé)任在于房東違約,我們中介并沒(méi)有做錯(cuò)什么,讓我們退中介費(fèi)是不合理的,客戶(hù)如果想要中介費(fèi)的話(huà),可以通過(guò)法院判決賣(mài)方違約由賣(mài)方來(lái)返還中介費(fèi)……”

　　案例二:

　　賣(mài)方違約無(wú)奈起訴至法院　　

　　在另一個(gè)案例當(dāng)中,市民孫女士近日向半島都市報(bào)反映稱(chēng),今年2月份她在即墨通過(guò)一家房產(chǎn)中介買(mǎi)了一套二手房,簽訂合同后,賣(mài)方以首付比例低,需要貸款等種種理由進(jìn)行漲價(jià),從原來(lái)的50萬(wàn)漲到了70萬(wàn),協(xié)商不成后賣(mài)方?jīng)Q定不賣(mài)房子了,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)解,雙方并沒(méi)有達(dá)成和解,于是孫女士將賣(mài)方告上法庭,通過(guò)庭審,法院判賣(mài)方違約,孫女士想讓賣(mài)方按合約辦事,但法院稱(chēng)該女士訴訟不當(dāng),相關(guān)要求不予支持。

　　通過(guò)判決書(shū)半島記者看到,當(dāng)時(shí)買(mǎi)方的訴求為:1、原被告合同繼續(xù)有效；2、被告繼續(xù)履行房屋合同以及貸款過(guò)戶(hù)事宜；3、判令被告支付律師費(fèi)；4、所有訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。而法院方面的最終判決為:因原告僅僅交了6000元定金,并未開(kāi)始履行過(guò)戶(hù)程序,因此對(duì)于原告要求被告履行合同以及配合原告完成貸款手續(xù)等訴求不予支持,同時(shí)由于原告訴求不當(dāng),在庭審時(shí)拒絕調(diào)整訴訟請(qǐng)求,關(guān)于律師費(fèi)等費(fèi)用,法院方面也不予支持。

　　■說(shuō)法　賣(mài)方違約買(mǎi)方應(yīng)如何維權(quán)?

　　記者就此采訪(fǎng)了山東川佳律師事務(wù)所張寶清律師。據(jù)介紹,對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)中約定定金條款的,如果賣(mài)方反悔違約,買(mǎi)方可以主張雙倍返還定金。如果在買(mǎi)方僅交付定金賣(mài)方反悔的情形下,買(mǎi)方主張繼續(xù)履行合同的主張,很難獲得法律支持,特別是在需要銀行按揭貸款支付購(gòu)房款,而又尚未取得銀行貸款前,賣(mài)方反悔不配合辦理貸款手續(xù)的,實(shí)踐中很難操作。如果在買(mǎi)方已經(jīng)實(shí)際全部交付購(gòu)房款完畢,則要求賣(mài)方履行合同,協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù),是會(huì)獲得法律支持的。

　　另外,平時(shí)在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中遇到賣(mài)方違約情況也常見(jiàn)。賣(mài)方違約主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲,寧愿違約也不愿履行合同,結(jié)果對(duì)于市場(chǎng)秩序造成了不良影響。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中,往往牽涉中介(居間)費(fèi)用支付問(wèn)題,這需要按照合同的約定處理,合同中沒(méi)有明確約定的,已經(jīng)支付的居間費(fèi)用,居間方在促成買(mǎi)賣(mài)合同成立后,即取得了居間報(bào)酬不再返還,是否實(shí)際履行,與居間方無(wú)關(guān)。至于居間損失的賠償事宜,由人民法院根據(jù)查明認(rèn)定的事實(shí)依法作出判定。

　　“在房屋買(mǎi)賣(mài)類(lèi)大宗數(shù)額交易的合同簽訂,建議找專(zhuān)業(yè)律師協(xié)助簽訂,可以盡最大限度規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)”,山東川佳律師事務(wù)所張寶清律師說(shuō)。

　　 [編輯: 王苗]