?　　站上千億新臺階的龍湖，在2017年中期業績會上，調升了全年銷售目標：1500億元。龍湖就像個老司機小心開著車：這次提速它油門踩得果斷，但并不冒進。

　　仔細審視這位老司機的行車記錄，會發現他還有很多小心的好習慣：膽大心細，上半年拿地數量40塊，比去年同期16塊上漲150%，凈負債率卻降到56.2%；目視遠方，投資性物業租金上半年增28.8%至11.4億，2020年商業租金目標60億，長租公寓20億……

　　小心，注重將駕駛狀態保持均好，正是龍湖過去及未來，一直奉行的發展思路。當下房地產市場不斷呈現周期性和政策性，企業唯有小心駕駛，才能行得穩，走得遠。

　　而在遠方，龍湖篤信中國房地產這條大路，將迎來時代性的大機遇。如龍湖集團董事長吳亞軍所言，現代化、城市化背景下的人口遷徙，在中國版圖上重新分布，會帶來房地產新一輪發展動能，龍湖對行業充滿信心，將為這個機遇做好準備。

　　以下為2017年龍湖地產中期業績發布會，龍湖集團董事長吳亞軍、執行董事兼首席執行官邵明曉、執行董事兼首席財務官趙軼答記者問實錄：

　　關于市場

　　Q:管理層曾表達對明年內地房市謹慎樂觀，行業周期到明年可能開始變化。請問這個觀點是不是沒改變，公司是否做準備，今年銷售額提升這么高，明年是否有很大下滑？

　　邵明曉：按過去幾年看，基本每三年一個周期，跟調控有關系。不過，當前調控方式跟過去最大不同在于因城施策，同時也可明顯看到，房地產調控是在平衡中進行，主要看經濟增長速度，包括新舊動能轉換。

　　同時，我們也高度關注長效機制，現在已出現端倪，比如北京出現共有產權，降低很多人進入大城市的買房門檻。第二，租售同權在很多城市也已開始，租房可作為落戶城市的條件。再就是房產稅也在緊鑼密鼓鋪排中。面向未來，整個市場房價像去年這種漲幅，肯定不會再有。

　　綜合上面幾個因素，我們判斷明年房地產市場比較平穩，在這當中，我們更關注微觀，關注城市之間的輪動分化，比如當前一線城市和領先二線城市，房價很高，但一些普通二線城市會有機會。

　　吳亞軍：我們對房地產行業依然充滿信心。在人類的歷史上從來沒有出現過，像現在這樣一個工業化、現代化和城市化的進程，這是時代的一個大機遇。這個大機遇現在并沒有完成，尤其是城市化伴隨的人口在中國版圖上重新分布，會給房地產帶來新一輪的發展動能，龍湖已經為這個機會做好準備。因此，房地產行業從近期來講，是看供求、看貨幣，但是中期要看城市的產業結構，長期是看人口遷徙，包括人口的流入流出和素質結構，能否匹配消費升級和新舊動能的轉換，產生新的全球產業競爭力。

　　從中長期來講，我們對這個行業充滿信心，要抓住時代的機遇，但是從短期來講，需要小心操作，因為行業還是會呈現出周期性和政策性，當遇到政策調整的時候，一家企業從微觀上來講要“小心駕駛”。

　　Q：能不能具體的講一下“新舊動能轉換”是什么意思，跟龍湖的布局有怎樣的關系？

　　邵明曉：“新舊動能轉換”政府已全力推動，過去中國經濟的增長高度依賴于基建、投資和出口，近幾年中國通過產業升級和城市化進程對城市群進行重新布局，實現拉動內需，刺激消費。在此過程中，房地產起了十分重要的作用，一方面解決了居民居住的需求，另一方面也帶動了上下游行業的發展。

　　房地產企業的機會在哪里？中國已經開始布局“十縱十橫”的高鐵網和城市內部網格化的地鐵網，我們關注到了一些大城市，軌道交通的總里程都規劃在500公里以上，甚至有個別城市達到了700公里。這些帶來什么呢？未來會出現大量空間上、交通上的節點，由此很多新的產業布局就會實現。

　　現在很多城市的進入門檻在降低，一些城市已經開始出臺政策，吸引年輕高素質人群。未來14億的人口中，大約有10億的城市人口會重新流動，更快地向城市集聚。對龍湖來講，我們現在已經具備比較全面的能力，包括住宅開發、商業運營、長租公寓上的能力，還有TOD項目的建設和運營能力。龍湖很多天街都是地鐵上蓋，不久前我們在重慶拿下的沙坪壩項目則是高鐵和地鐵“雙鐵”上蓋。我們會根據這些新形勢做鋪排，相信未來還是有很大的機會。

　　Q：現在內地周期是處在一個怎樣的階段？龍湖下半年鋪貨，會集中在哪些地方？對利潤率會有什么樣的影響？

　　邵明曉：今年上半年我們看到市場依然非常火爆，背后的原因在于，過去的兩年去庫存的效果非常好，我們看到一線和二線城市庫存的量，都是不足10個月的，而像2014年，大概是在16個月左右。這些大城市的需求很旺盛，供給卻沒有那么多，所以導致市場在上半年依然非常火。

　　但是我們也關注到，很多城市開始通過行政手段實施調控。其次，貨幣政策，包括未來的長效機制，還是希望房地產平穩，這是我們對整個周期的判斷。今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走，從龍湖的節奏來講，大量的貨前置到上半年供出，所以上半年我們的銷售非常強勁。從現在看，一些熱點城市的市場熱度依然比較高，包括土地市場的熱度比較火爆，。相對來講，龍湖在環渤海、長三角、華南和西部的布局供貨相對比較均衡，我們會根據市場情況加快去化。

　　關于投資

　　Q：年初管理層曾提過，因為去年拿地比較多，今年會減緩拿地節奏。但上半年拿地超過千萬平。龍湖是不是有點逆周期拿地的傾向？接下來是不是也是這個思路？

　　邵明曉：上半年我們拿地總權益面積646萬平方米，銷售額926億，回款表現也比較好。主要的原因在于去年下半年，我們已預判到今年市場狀況將是前高后低，所以對今年供貨節奏做了相應調整，把三季度的供貨都提前到了上半年。因此，整個上半年的銷售非常好，恰好又趕上在我們的目標城市有合適的土地供應，所以就買下了。后面拿地節奏，我們會根據回款和整個資產負債表的情況來進行決策，我們的凈負債率將控制在60%以下。

　　Q：怎么看待當下的土地市場？公司會不會去考慮拿自持的地，主要集中在哪些區域？龍湖的貨比較集中在限價的一二線的城市，對毛利率有何影響？

　　邵明曉：龍湖一直聚焦一線和二線核心城市，擇機進入到大都市圈的一些周邊城市，這個策略沒有變。今年上半年，我們回款、銷售情況都非常好，所以抓住了一些機會，在目標城市做一些布局。從下半年來看，我們要根據市場情況相機而動。我們過去3年拿地的價格還是不錯的，2016年買了770萬方土地（權益口徑）2015年是買了320萬方土地（權益口徑）。這些地，都滿足了我們的25%到30%毛利這樣目標。面向未來，我們還是會按照這個標準，來鋪排我們的土地指標。

　　關于財務：

　　Q：今年龍湖第一次派發中期股息，這個政策會不會一直持續，全年派息計劃是怎樣的？

　　吳亞軍：關于派息率，我們會考慮長期的現金流和收入狀況。一旦確定了派息率及派息政策，我們會相對穩定，不會輕易下調，除非遇到特殊情況。今年中期派息后，今后會在上半年、下半年分別做派息。

　　趙軼：過去連續三年，龍湖每年提升分紅比率5個百分點，2016年派息率達到35%，現在還沒有確定會不會提升，但至少不會降，我們會在2017年全年業績發布的時候確認，而且如果整個行業比較健康的話，有機會進一步往上提。

　　Q：今年下半年龍湖融資計劃是怎么樣的？

　　趙軼：下半年龍湖有一些融資計劃，比如現在手里80億元熊貓中期票據額度，在7月份成功發行20億元，我們下半年可以有選擇的在合適窗口發行剩下的60億元。如果下半年還有美元債機會，我們可能會再申請額度。

　　明年一月份，龍湖有一筆10年期的美元債可以贖回；明年四五月份，龍湖會有20億人民幣點心債到期，這兩筆債的成本都在6.75%。相信彼時，龍湖會進一步拉長賬期。未來，龍湖會維持溫和杠桿政策。全年凈負債率控制在60%以下，整個發展基于健康的業務支撐。

　　Q： 7月龍湖發行熊貓中期票據，起初文件顯示五年期和三年期票據是10個億，最后發行五年期3億募集資金，為什么？龍湖怎么評判發債窗口好壞？龍湖可有考慮內地abs市場？

　　趙軼：回顧整個發債過程，其中有雙向回撥機制。龍湖中期票據初始發行規模是10+10，即5年期、3年期各10億元，但在發行過程中監管機構賦予權利，根據市場雙向流動去調整。目前國內債市整體行情一般，龍湖熊貓中期票據能發得出且成本可控，難能可貴。在銀行間市場，只有真正優質的企業才有機會融資。關于接下來龍湖每次發行的額度不會太大，會陸陸續續把60億的額度用完，有效期大概是兩年，會給我們充裕的戰略空間。

　　另外龍湖在國內的融資渠道，除了直接融資外，我們還強調開發貸融資，龍湖跟四大國有銀行都是戰略合作伙伴，此前兩個月的貸款還能在基準利率下浮5%的水平。龍湖目前約有700億的銀行授信，已使用額度是200多億。所以龍湖不會過分依賴某個渠道，某個渠道好的時候，我們多用用。某個渠道遇到困難，或者遇到市場波動，我們就不去碰。

　　關于ABS本質上還是債務，所以龍湖可能會關注，但是我們會根據現有渠道做成本和收益的比較，做權衡。未來如果中國真正推出權益性的REITS，我們會考慮，用我們的商業資產去推動嘗試，推動整個公司向前發展。

　　關于創新業務:

　　Q：一線城市因為空氣污染原因，很多剛畢業的學生可能會望而卻步。比起之前，租住的需求會不會有下降？對于冠寓項目的前景會不會帶來影響？

　　邵明曉：我們目前在成都和重慶冠寓開業量比較大，市場反映非常好，出租率非常高。接下來我們會在一線城市開，污染實際不是特別關鍵的因素，首先，北京一直在進行空氣質量改善。第二，很多年輕人還是向往在一線城市工作，因為那里的機會包括收入、成長性都比較好，所以我們也非常看好這些高量級的城市。冠寓是龍湖的一個主航道業務，會持續深耕。

　　關于香港市場

　　Q：龍湖為什么選擇合景泰富合作開發啟德地塊？這個項目的進展如何？

　　邵明曉：香港項目是戰略性獲取，因為龍湖看好大灣區，另外啟德項目我們和合景泰富合作，合景泰富做產品品質我們非常認可，在北京我們就有合作，所以有這樣的機緣，就拿了這個項目。

　　香港本身開發的流程跟內地完全不一樣，這是一個非常成熟和專業的市場，因此這個項目我們不是特別著急，慢慢的理清，把定位做準，把品質做出來，穩扎穩打的去做。

　　Q：龍湖還會繼續在香港拿地么？未來會不會也參與一些其他的項目？

　　邵明曉：我們看香港，更多是看整個大灣區未來的機會。我們判斷在未來五到十年，大灣區將會成為中國經濟重要的引擎，在全球范圍內的影響力也會比較大。香港是大灣區非常核心的部分，所以我們認為是個合適機會，但是香港我們剛剛進入，不會一下就特別重倉，可能會逐漸地理解這個城市、理解客戶，再把我們的產品開發出來，就像我們在深圳、廣州的做法。至于大灣區的其他地方，我們會更加關注，也會增加一些布局。

　　關于合伙人：

　　Q：合伙人制度作為激勵的基金會多少？大概會占到多大的股份？

　　趙軼：合伙人計劃，我們內部有一套評價體系，每年會根據公司的業績，從歸屬于股東的核心利潤中提取3-4%作為資金池，來激勵合伙人，有可能是現金的方式，也有可能是股票的方式。

　　Q：龍湖在這個時間點，推出合伙人制度后的考慮是什么？為什么不做跟投，向一線人員做更多的傾斜？

　　吳亞軍：合伙人制度就是一個分享機制。房地產是一個高資本門檻的操作，雖然跟投機制可以增加對操盤的項目經理、項目團隊的約束和激勵，但是對于整個公司來說，我們有一個口號叫“一個龍湖”，也就是對于其他人員，或者非項目操盤的人員，也需要全面的激勵，所以我們采用現在的模式，而不是在項目層面跟投。

　　跟投的模式對于行業上行周期來講，激勵是很充分的，但是下行周期，對于職業經理人的保護卻是不夠的，所以我們沒有用這個模式，這也是來自于我們對于行業的認知，以及龍湖自身的價值觀。

　　同時，合伙人制度不局限在高管，也有一些不是高管層，而是在專業上有很多貢獻的人。合伙人通過選舉產生，我們設有門檻，加入龍湖要兩年以上，所以有些新加入龍湖的高管，也沒有資格加入。這套制度是基于未來的競爭力，為公司涵養人才考慮的，涵養的是具有企業家精神的人才，從現在來看，對公司的管理層還是實現了一個正向的激勵。

　　 [編輯: 鹿璐]