?　　今年上半年，島城新房、二手房市場成交火熱，“金三銀四紅五月”更是成色十足。年初不斷出臺的樓市“新政”無疑是催化劑，因為這些“新政”涉及購房的各個環節，從首套房認定、首付、稅負到公積金，總之，就是給市民買房換房提供了各種便利。

　　政策寬松 購房門檻降低

　　因為實惠多多，“首套房”有著嚴格的認定，不過在今年“首套房”認定寬松了不少。自2月22日起，我省契稅繳納的住房查詢范圍做出調整，首套房的認定由“市”變“縣”（市、區）。以青島為例，購房者在市南區有一套房，但是首次在市北區購買房產，契稅繳納時按照首套房標準執行。業內人士表示，這是山東省對全國契稅、營業稅優惠新政加碼的表現，將進一步鼓勵、刺激改善性住房等需求。山東省的新政是在國家政策的基礎上，擴大了首套房的認定范圍，以“區”劃分首套房的影響會比較大，受益人群也比較廣，將進一步利好青島市房地產市場，鼓勵市民通過換房子或者買二套房來改善住房條件。

　　不僅是首套房認定放寬，購房落戶也降低了門檻。2月4日，黃島區就出臺了購房落戶新政，規定在青島市具有穩定經濟收入的市外人員，在黃島區購買單套新建商品住宅面積達到60平方米（含60平方米）以上，取得不動產權證的，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女，都可在購房地申請落戶；同時規定，購房落戶黃島區的人員登記常住戶口滿5年以上，在市南區、市北區、李滄區、嶗山區、城陽區和紅島經濟區有合法固定住所的，可將戶口遷入其合法固定住所。該政策有效期至2017年12月31日。緊隨其后，2月23日紅島也頒布落戶新政，規定在青島市具有穩定經濟收入的青島市外人員，在紅島經濟區購買單套新建商品住宅面積達到60平方米以上，取得不動產權證（含貸款購房取得的住宅房屋所有權證、房地產權證）的，本人及其配偶、未成年子女或者成年未婚子女，可在購房地申請落戶。此外，也推進了市區戶口自由遷移。新政自發布之日起施行，有效期至2017年12月31日。在業內看來，買房落戶青島，曾經的標準是所購房產要達到100平方米，如今辦理落戶的購房標準降至60平方米，購房成本幾近減半。不僅如此，還為以后遷居落戶主城區提供了保障條件，這無疑對“青漂”及外來置業者有著不小的吸引力。

　　利率最低 首付契稅“雙降”

　　買房是一筆大支出，因此首付、利率、契稅的每一個變化都牽動著購房者的心。今年，在首付方面首先迎來了利好。2月初，央行聯合銀監會出臺個人住房貸款政策，下調不實施限購城市首套房和二套房首付款比例。其中，首次購房的首付比例原則上最低為25%，各地可向下浮動5個百分點至20%。同時，二套房最低首付款比例調整為不低于30%。如今，島城不少銀行已經開始執行首付20%新政，首套房貸門檻已降低。二套房方面，上述銀行首付款比例調整為不低于30%。而在農歷新年之前，青島市面上大多數銀行都是參照首付最低40%執行的。首付比例下降至20%，使得剛需置業門檻更低，買房更容易了。特別適合工作年限少，手頭現錢有限，但還年輕未來有發展潛力的首套房購房群體。

　　不僅是首付比例降低，2月19日，國家財政部官方網站發出公告，國家財政部、國家稅務總局及住房城鄉建設部三部門聯合調整房地產交易環節契稅、營業稅。根據公告顯示，從2月22日起，居民購買首套房，面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；二套房面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。如今島城購房者已享受到這一利好。從首套房方面來看，調整前，青島首套房面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90-144平方米（不含144平方米）的按1.5%的稅率征收契稅；而面積144平方米以上的，按3%的稅率征收契稅。調整后面積90平方米以上的，全部減按1.5%的稅率征收契稅，就是說想要買大房子的市民，購房成本進一步減小了。二套房方面：調整前全部按3%的稅率征收契稅，調整后面積90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。在業內人士看來，降低契稅的核心是鼓勵購房者購買二套房，屬于“精準式”刺激房地產市場。不難看出目前國家對于改善型購房的支持力度在加大，購買改善型房源的成本逐步降低，當下買房比以往擁有更多的優勢。

　　撬動杠桿“營改增”落地

　　今年，“營改增”再次刮起了二手房市場的一股成交熱潮，“買房趕緊，過了‘五一’，就得交11%的增值稅”被很多房產中介掛在嘴邊。很多市民擔心5月1日起正式實施后稅費負擔增加，一些原本就猶豫不決的買房者也因此加入了快速購房的大軍。不過，3月24日，財政部和國家稅務總局發布的《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》。通知稱，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，將免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。各區不動產登記中心貼出營改增通知，提醒市民辦過戶不必扎堆。因為營改增后，市民交易兩年內的二手房不僅稅負不會增加，反而還會略為下降。比如，某市民去年買了一套房子，今年5月1日后以100萬元的價格賣掉。那么他需要繳納“100萬元/（1+5%）×5%＝4.76萬元”的增值稅，而如果按照現行的營業稅來繳的話，需要繳納 “100萬元×5%=5萬元”。“營改增”后賣房者稅負略有下降，100萬元約少交2400元左右。專家表示，100萬元的售價為含稅價，而增值稅實行 “價稅分離”，在計稅時必須把稅金剝離出來，按照不含稅價來計稅，這也是增值稅比營業稅更科學合理之處。如今“營改增”已經塵埃落地，購房者買房完全可以按照自己的節奏“精挑細選”了。

　　3月22日，青島市住房公積金管理中心召開新聞發布會，宣布自5月1日起，二次貸款最高貸款額度新房由60萬下調至50萬、二手房由35萬下調至30萬，單方繳存為雙方繳存的60%；繳存余額倍數由15倍調整為10倍；結清2年即可申請。二手房首付比例最低30%，與房齡掛鉤；異地貸款放寬至全國范圍。對于本次調整，房價點評網的分析師認為，青島公積金調整有緊有松，不會對樓市產生“強刺激”。我市公積金使用率仍維持93%左右的高位運行狀態，資金緊張的基本面沒變，決定了這次青島公積金政策調整，不可能對樓市形成強刺激，而只能算是有緊有松的調適。不過一些政策還是對買房形成了利好，像調整二次住房公積金貸款政策將二次貸款由結清5年方可再次申請，調整為結清2年即可申請；調整二手房住房公積金貸款最低首付款比例。將首次和二次公積金貸款購買二手房的最低首付款比例分別由40%和60%，統一調整至30%。

　　整治市場規避買房陷阱

　　2月1日執行的《房地產廣告發布規定》打破了2016年初始平靜的房地產市場。表面上，該規定是規范開發商，實際上和購房者關系密切，像“不得含有升值或投資回報承諾”、“以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置”以及“房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾”無一不是開發商曾經主打的廣告語，對于購房者來說，新的規定無疑減少了開發商不少陷阱。

　　盤點青島在售樓盤不難發現，“學區房”一度成為廣告關鍵詞里出現頻率最高的詞語。“偽名校”、“偽學區”的住宅項目比比皆是，業主維權事件也著實不少。然而，這種開發商招攬購房者的“法寶”即已于2月1日戛然而止。新規明確規定：“房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾”。不僅如此，在以往的項目宣傳海報上，各種“高投資回報率”的字樣沖擊著置業者，特別是一些商業項目，引發了不少糾紛，如今“不得含有升值或投資回報承諾”對這方面也做了規范。同屬于新規中“房地產廣告，房源信息應當真實”的具體細則條款，還有“不得含有以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置”，換言之，以往那些“距離xx僅需xx分鐘”、“步行xx分鐘即可到達xx”的廣告語，將不能再出現在房地產廣告里。 本版撰稿 記者 王曉磊

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