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　　近日部分小區(qū)20年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的問題引發(fā)爭(zhēng)議，在西海岸新區(qū)也有部分小區(qū)早在2009年就已經(jīng)20年土地使用權(quán)到期，由于政策法規(guī)的缺失 ，到期后如何續(xù)期成了難題 。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者了解到，由于政策原因 、開發(fā)商開發(fā)因素以及項(xiàng)目性質(zhì)等影響，島城住宅用地使用年限差異不小，相比現(xiàn)在普遍的70年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)“縮水”的小區(qū)數(shù)量不少，而西海岸新區(qū)和嶗山區(qū)是最集中的區(qū)域。

　　特殊時(shí)期的產(chǎn)物：20年或30年超短產(chǎn)權(quán)

　　“土地使用權(quán)到期這事我們也看到了消息，阿里山小區(qū)算這邊比較出名的了，這小區(qū)已經(jīng)到期很多年了，還有它旁邊的紫金山小區(qū)，也有一些房子產(chǎn)權(quán)到期了，我了解的還有隆基花園，以前賣過這里的房子，這小區(qū)一棟樓都有產(chǎn)權(quán)年限不一樣的，這個(gè)單元和旁邊一個(gè)單元的產(chǎn)權(quán)年限就差很多，短的有20年的，長(zhǎng)的有到50年的，但賣房子的時(shí)候房?jī)r(jià)差不多。”在小區(qū)不遠(yuǎn)處的阿里山路上的鏈家地產(chǎn)店鋪的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在多年以前土地使用權(quán)剛剛到期的時(shí)候，很多房屋所有人還緊張了一段時(shí)間，甚至找各個(gè)部門去咨詢解決辦法，但最后都是不了了之，“這么多年過去，大家反而不當(dāng)回事了，房子照常過戶，房產(chǎn)證也照常給辦，房子價(jià)格也不比周圍的小區(qū)低。”

　　4月19日，記者也來到位于長(zhǎng)江中路北側(cè)的隆基花園，小區(qū)規(guī)模非常小，只有兩棟臨街的居民樓，如果不是事先了解到小區(qū)的情況，甚至都不會(huì)注意到這竟然就是一個(gè)小區(qū)，小區(qū)臨街開滿了各種旅店和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，和其中一位小區(qū)住戶聊起來，“像我們1號(hào)樓一二單元就是50年產(chǎn)權(quán)，三四五單元就是20年產(chǎn)權(quán)，當(dāng)時(shí)還專門去問過，說是小區(qū)跨著兩塊地，兩塊地出讓年限不同。”

　　資料顯示，西海岸新區(qū)早期出讓的土地使用年限為20年的共33宗，30年和35年的出讓土地共8宗，最早出現(xiàn)土地使用權(quán)限到期的地塊使用年限為20年，到期時(shí)間為2009年6月底。由于土地出讓時(shí)間接近，不少土地出讓年限為20年的土地也將陸續(xù)到期，而這些特殊地塊多是上世紀(jì)90年代前后拿的地。

　　土地出讓時(shí)受限：不少住宅項(xiàng)目是50年

　　雖然現(xiàn)在大家購(gòu)買住宅，提到產(chǎn)權(quán)年限，基本都是70年，但在島城存在眾多的樓盤，雖然同樣屬于住宅，但不少市民發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋并非是70年產(chǎn)權(quán)，而是50年產(chǎn)權(quán)，這樣的狀況在西海岸新區(qū)和嶗山區(qū)比較普遍。

　　“我當(dāng)時(shí)在安子片區(qū)買的房子，轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)那邊的樓盤基本都是五十年產(chǎn)權(quán)的。”秦先生之前在中冶愛彼岸小區(qū)購(gòu)買了一套房子，在購(gòu)房后他才得知，周邊這些地塊都是五十年的土地使用權(quán)。

　　“這個(gè)片區(qū)很多開發(fā)商都是2000年左右拿的地，那時(shí)候已經(jīng)有了整個(gè)片區(qū)的規(guī)劃，這些開發(fā)商也是看好這塊地方都去拍了地，但后來直到膠州灣隧道開通，這片區(qū)域的樓盤才開始大規(guī)模開發(fā)，從拿地時(shí)間開始算，當(dāng)時(shí)很多項(xiàng)目已經(jīng)拿地差不多十年了，等到項(xiàng)目銷售完再住進(jìn)去，產(chǎn)權(quán)也就剩下三十多年了。”在漓江東路附近一個(gè)樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，“這附近的海爾、海信等很多開發(fā)商的項(xiàng)目都是這個(gè)情況，差不多前些年開發(fā)的樓盤，50年產(chǎn)權(quán)的非常多，這邊沿著海岸線的樓盤得有幾十家都是50年產(chǎn)權(quán)的。”

　　類似的情況也出現(xiàn)在嶗山區(qū)很多樓盤身上，嶗山區(qū)的百仕凱旋城、溪谷美地、康城等為數(shù)不少的小區(qū)產(chǎn)權(quán)年限都是50年，這些小區(qū)中不少都是附近二手房交易的熱點(diǎn)小區(qū)。4月19日，記者從嶗山區(qū)國(guó)土資源部門了解到，嶗山區(qū)產(chǎn)權(quán)年限為50年的小區(qū)數(shù)量不少，這也是當(dāng)時(shí)的土地出讓政策導(dǎo)致的，“之前很多地塊都是按照綜合用地出讓的，年限統(tǒng)一為50年，2007年以后出讓的土地才有了更詳細(xì)的劃分，純住宅用地基本都是70年了。”

　　項(xiàng)目開發(fā)遲緩：產(chǎn)權(quán)年限縮水很多年

　　相比起部分項(xiàng)目土地出讓年限較短帶來的續(xù)期難題，很多樓盤項(xiàng)目雖然土地出讓年限很長(zhǎng) ，但由于開發(fā)周期長(zhǎng)，甚至土地長(zhǎng)時(shí)間處于閑置狀態(tài)，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)雖然有50年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，但到了購(gòu)房者手中，所剩的年限已經(jīng)不長(zhǎng)了。位于新疆路附近的中聯(lián)自由港灣項(xiàng)目就是其中一個(gè)代表 ，就在剛剛過去的今年一季度，該項(xiàng)目以超過百套的銷量，拿到了島城公寓的銷量冠軍，而該項(xiàng)目雖然位于市北地界，緊靠郵輪母港，但成交均價(jià)卻剛剛一萬出頭。

　　該項(xiàng)目最早源自雙子星項(xiàng)目，從上世紀(jì)90年代就開始動(dòng)工，之后便建建停停，直到后來項(xiàng)目停擺。直到2011年前后，該項(xiàng)目才由中聯(lián)建業(yè)接手，變身成為現(xiàn)在的中聯(lián)自由港灣，據(jù)了解目前該項(xiàng)目仍然是在售狀態(tài)，而當(dāng)初土地出讓年限為50年，所出售的為商業(yè)公寓，如果從項(xiàng)目最開始開發(fā)的時(shí)候算起，到現(xiàn)在已經(jīng)過了土地出讓期的一半了，二十多年已經(jīng)隨著開發(fā)過去了，等到購(gòu)房者將房子拿到手，產(chǎn)權(quán)年限也縮水頗多。

　　這樣的情況在島城并不少見，一個(gè)項(xiàng)目從拿到到開發(fā)、銷售，再到最終交付到購(gòu)房者手中，中間會(huì)經(jīng)過很長(zhǎng)一段周期，一些盤量較大的項(xiàng)目，從拿地到全部開發(fā)完畢交房甚至可能會(huì)持續(xù)5至10年的時(shí)間。像位于西海岸新區(qū)的銀領(lǐng)國(guó)際小區(qū)，雖然小區(qū)剛?cè)胱〔痪茫^(qū)實(shí)際所剩的產(chǎn)權(quán)年限僅有不到30年了，這也是因?yàn)樵摰貕K1993年就被拍下，之后地塊所有人易主，直到20年后才開發(fā)入市。

　　背景：到期后續(xù)期成難題

　　前不久，溫州一位市民購(gòu)買了一套二手房，過戶時(shí)才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用權(quán)只有20年 ，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際也只有20年，在過戶時(shí)到期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱，要拿到新的土地證，必須補(bǔ)交費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限 ，延長(zhǎng)到70年初步估算續(xù)期費(fèi)大約30萬元 ，而這套房子總價(jià)才65.8萬元。溫州這次事件，讓土地使用權(quán)到期后如何續(xù)約的問題被眾多人重新關(guān)注。

　　而由于種種原因，土地使用權(quán)僅僅20年或者類似的土地使用權(quán)年限大大縮水的情況在不少地方都存在 。島城西海岸新區(qū)的阿里山小區(qū)等部分小區(qū)同樣是20年的土地使用權(quán)，而該小區(qū)早在2009年就已經(jīng)土地使用權(quán)到期，在深圳也出現(xiàn)了部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓年限到期，政府公告后要求按照當(dāng)?shù)匾?guī)定補(bǔ)交土地出讓金。

　　各地對(duì)于土地到期后如何續(xù)期規(guī)定不一，我國(guó)《物權(quán)法》僅規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。但這個(gè)“自動(dòng)續(xù)期”是無償還是有償?shù)模凑帐裁礃?biāo)準(zhǔn)來續(xù)期，各地都有不同的條文，甚至?xí)簳r(shí)沒有相關(guān)領(lǐng)域的規(guī)定。4月20日上午，國(guó)土資源部官方微博“國(guó)土之聲”發(fā)布消息稱：20日當(dāng)天，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問題。

　　中介：盡量了解清楚就好　

　　4月20日，記者也查看了西海岸幾個(gè)土地出讓年限較短的二手房房源，由于這些小區(qū)中不少都是十幾年房齡的小區(qū)，在二手房市場(chǎng)中所占比重較小，也多數(shù)不是附近的二手房熱點(diǎn)小區(qū)。但記者注意到，這些房源在銷售二手房時(shí)，都沒有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)年限的介紹信息，而咨詢幾家懸掛房源的中介機(jī)構(gòu)，說到房子產(chǎn)權(quán)年限時(shí)，各家中介均表示，“只需要去辦理過戶的時(shí)候簽一個(gè)知情書就行，就是知道這房子土地使用權(quán)已經(jīng)到期了，過戶不受影響。”

　　記者咨詢西海岸新區(qū)幾個(gè)產(chǎn)權(quán)僅剩三十多年，仍有樓盤在售的項(xiàng)目時(shí)，置業(yè)顧問開始只提項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是50年，之后說起項(xiàng)目拿地時(shí)間才介紹，“現(xiàn)在房子能住三十年就很不錯(cuò)了，您完全不用擔(dān)心幾十年后的事情，到時(shí)候您肯定已經(jīng)換房子了。”

　　目前對(duì)于住宅土地所有權(quán)到期后如何處置，記者咨詢青島市國(guó)土資源局相關(guān)科室，被告知暫時(shí)沒有明確規(guī)定，由各轄區(qū)酌情進(jìn)行協(xié)調(diào)，多數(shù)維持現(xiàn)狀。而在外地，深圳較早出臺(tái)了《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定土地期滿，可按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期 ，并按約定年期一次性支付。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，目前土地出讓的價(jià)格除了跟地段有關(guān)，也和土地性質(zhì)以及出讓年限有著很大關(guān)系，一般來說出讓50年的土地會(huì)比70年價(jià)格低，這到了項(xiàng)目上就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀緝?yōu)勢(shì)，雖然現(xiàn)在青島政策不明朗，但建議市民購(gòu)房時(shí)，無論新房和二手房，盡量了解清楚到了自己手上產(chǎn)權(quán)還剩多少年 ，優(yōu)先考慮年限較長(zhǎng)的項(xiàng)目。

　　城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉金德

　　（來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 鹿璐]