?　　板塊探營 老四方

　　環(huán)境指數(shù)：★★★☆☆

　　價(jià)格指數(shù)：★★★★★

　　置業(yè)指數(shù)：★★★★★

　　住房老舊、工廠眾多，這是許多人對(duì)“四方”曾經(jīng)的印象。如今“四方”作為一個(gè)行政名詞正在慢慢淡出人們的視野，不過作為一個(gè)樓市板塊，聚集的關(guān)注度反而越來越高。對(duì)于購房者來說，如今的“老四方”區(qū)位適中，居住環(huán)境不斷改善，既有老城區(qū)的成熟生活配套，又有新樓盤帶來的新鮮居住體驗(yàn)……正因如此，“老四方”板塊已經(jīng)擺脫昔日的尷尬地位，成為島城樓市的一片新熱土。

　　有活力 新盤扎堆 購房者紛紛醞釀入市

　　“以前有同事在‘老四方’買房，都不好意思說，現(xiàn)在我說在這買房，很多同事都點(diǎn)頭認(rèn)可。”最近，市民趙先生打算買房，雖然他原先關(guān)注李滄，不過他還是被“老四方”吸引住了。趙先生看中了金華路附近的兩個(gè)盤——金域府邸和秀蘭禧悅都，“沒想到不少人看好了這地方。”趙先生說，“置業(yè)顧問還跟我說要漲價(jià)。”樓市“金三”的火熱還未消散，不少購房者已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，醞釀著“入市”，而他們中不少人的目光都是聚集在“老四方”板塊。

　　“前幾年，老青島人對(duì)‘四方’區(qū)域的新房并不買賬，覺得連地理位置更往北的李滄都趕不上。”市民盧先生在海信·湖島世家置業(yè)，“當(dāng)時(shí)我也是在李滄和 ‘老四方’之間猶豫了很久。當(dāng)時(shí)感覺性價(jià)比不錯(cuò)才出手，現(xiàn)在來看當(dāng)時(shí)的選擇是正確的。”最近，盧先生發(fā)現(xiàn)不少朋友會(huì)前來找他一起看附近的“新盤”。

　　“我們項(xiàng)目中海藍(lán)庭城里緊鄰規(guī)劃建設(shè)中的郵輪母港城、歡樂濱海城兩大未來旅游新城，使得業(yè)主在坐擁現(xiàn)有繁華商業(yè)配套的同時(shí)，享受未來無限發(fā)展空間。”中海藍(lán)庭位于“老四方”，該項(xiàng)目工作人員介紹：“在2015年12月首開之后，短短4個(gè)月時(shí)間，一期600余套房源就銷售一空，足見廣大置業(yè)者對(duì)藍(lán)庭項(xiàng)目和中海品牌的認(rèn)可，可見‘老四方’今非昔比。”如今，該項(xiàng)目二期城里已于3月31日盛大開盤，也是處于熱銷狀態(tài)。

　　“老四方”一度是島城樓市中“被遺忘的區(qū)域”，而如今 “老四方”相對(duì)合理的價(jià)格非常有吸引力，正在把剛需購房者從李滄甚至更遠(yuǎn)的城陽吸引回來，這里已經(jīng)成為“剛需”和“首改”群體最為青睞的樓市片區(qū)。“金三”島城樓市成交火熱，新市北也是成績斐然，據(jù)銳理新媒體統(tǒng)計(jì)，3月份新市北新建商品房成交1623套。不過，新市北的成交量卻是老四方區(qū)域挑起了大梁，據(jù)統(tǒng)計(jì)上月老四方成交1295套，占新市北成交量近八成。

　　有動(dòng)力 土地活躍 誕生多處“黃金地塊”

　　俗話說，兵馬未動(dòng)糧草先行，在樓市也是如此，土地市場的冷熱往往預(yù)示著樓市未來的走向。曾經(jīng)，“老四方”土地成交低迷，新房成交也是冷清。不過在青島市原市北區(qū)與老四方區(qū)合并后，“老四方”迎來了新局面。尤其是危舊房的改造、老企業(yè)的搬遷，土地的騰挪與出讓令“老四方”許多地塊開始活躍在土地市場上。記者注意到，在區(qū)劃調(diào)整后，老四方區(qū)上市地塊可謂是數(shù)不勝數(shù)，先后包括瑞海北路、重慶南路、瑞安路、海岸路及長沙路等不同片區(qū)地塊都相繼問世，老四方土地市場的熱度也一直有增無減。其中不乏受追捧的“黃金地塊”，比如瑞昌路141號(hào)專汽地塊就曾競爭火熱，金科地產(chǎn)在經(jīng)過42輪叫價(jià)后，以9.6億的價(jià)格摘得，這樣的地價(jià)曾讓不少人感到震驚。

　　去年，曾經(jīng)以“剛需集中營”著稱的李滄區(qū)，在整整一年中僅有兩宗地塊上市找到新東家，而新市北區(qū)則成交了13宗商住地塊，其中很大一部分都位于老四方片區(qū)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這意味著在今年的青島樓市中，老四方的新盤上市數(shù)量將遠(yuǎn)超李滄區(qū)域。尤其是年底一宗成交，去年12月7日，萬科以41.11億元拿下海晶化工廠四宗巨幅地塊，四幅地塊總規(guī)劃建筑面積共計(jì)73.88萬平方米，這也是2011年以來，青島主城區(qū)出讓的、總面積最大的商住用地。據(jù)了解，該地塊是2015年青島土地拍賣“總價(jià)之王”。“在市南和市北的高度開發(fā)之后，老四方開始受關(guān)注。”有業(yè)內(nèi)人士表示，“目前老四方西部的所有老企業(yè)都已實(shí)現(xiàn)搬遷，騰空上千畝土地，將規(guī)劃成為青島的下一個(gè)居住中心。”

　　有潛力 大鱷布陣 整體提升區(qū)域價(jià)值

　　“老四方”土地市場火熱的背后，則閃現(xiàn)著一個(gè)個(gè)地產(chǎn)大鱷的身影。其實(shí)，“老四方”巨大的發(fā)展?jié)摿υ绫槐姸嗟禺a(chǎn)大鱷嗅出其中利好氣息，吸引了像中海、萬科、保利等多家地產(chǎn)企業(yè)入駐老四方，紛紛搶灘進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

　　從今年來看，老四方西部扎推上市的新項(xiàng)目都是在老企業(yè)搬遷改造后的原址上建設(shè)的。比如，原國棉二廠拔地而起的中海藍(lán)庭，目前就是該區(qū)域最受關(guān)注的樓盤之一；海晶化工地塊，如今已經(jīng)成了島城最受關(guān)注的新樓盤萬科未來城。據(jù)萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬科未來城的住宅初步規(guī)劃有能滿足剛需的兩房也有為改善型置業(yè)者設(shè)計(jì)的三房，預(yù)計(jì)今年5月份就將推出示范區(qū)，六七月份項(xiàng)目就能正式上市。成功拿地后兩三個(gè)月內(nèi)就開工建設(shè)，半年左右就要開售，可見萬科作為大鱷級(jí)領(lǐng)軍房企動(dòng)作之迅速，也足以證明萬科地產(chǎn)對(duì)于未來城項(xiàng)目的重視程度。

　　老四方區(qū)域正處于由老城區(qū)、工業(yè)區(qū)向新興生態(tài)宜居城區(qū)發(fā)展和轉(zhuǎn)變的過程中，前不久，記者注意到金華路和與之相鄰的瑞昌路已經(jīng)成了新樓盤一條街，金華路上聚集著中泰信上景，金域府邸和秀蘭禧悅都；而瑞昌路上有海信湖島世家、頤和廣場、中海臨安府等。在業(yè)內(nèi)看來，金華路和瑞昌路組合區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌木幼≈行模瑸槲磥砩虡I(yè)綜合體的興起和發(fā)展提供了條件。無疑新盤扎堆帶動(dòng)了整體地塊價(jià)格的提升，高品質(zhì)的樓盤進(jìn)一步增加了人們安家置業(yè)的信心。從購房者的反饋來看，“新年買房看市北”已經(jīng)成為許多購房者的共識(shí)。“老四方傳統(tǒng)區(qū)域價(jià)格雖然相對(duì)不高，但是新樓盤涌現(xiàn)，房價(jià)漲勢已經(jīng)顯現(xiàn)。”在記者走訪過程中，“漲價(jià)”已經(jīng)成為不少樓盤置業(yè)顧問常提及的話題。

　　地鐵助力 交通狀況將極大改善

　　“現(xiàn)在越來越多的年輕人住進(jìn)來，還都買上車，馬路比以前堵了。”孫先生在人民路附近居住了三十年，他覺得“老四方”的交通目前存在問題。不過，如火如荼的地鐵建設(shè)，無疑將大大改善老四方的交通狀況。

　　根據(jù) 《青島市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃調(diào)整》公示顯示，到2020年，青島市將架構(gòu)起11條軌道交通網(wǎng)，遠(yuǎn)景共規(guī)劃16條線路，總長度超過800公里。目前公布的16條軌道交通路線顯示，除了途經(jīng)新都心的M3號(hào)線，未來經(jīng)過老四方片區(qū)的還有M1、M4、M5、M8號(hào)線四條地鐵線。記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，1號(hào)線沿線經(jīng)過海泊橋、小村莊、水清溝等區(qū)域；4號(hào)線沿線主要經(jīng)過內(nèi)蒙古路汽車站、海泊橋等區(qū)域；5號(hào)線起自歡樂濱海城，沿線主要經(jīng)過湖島、嘉定山、青島理工大學(xué)等區(qū)域；8號(hào)線起自鐵路膠州北站，沿線主要經(jīng)過嘉定山等區(qū)域。“多條在建和待建的交通線路交匯于新市北和老四方，對(duì)該片區(qū)的發(fā)展將起到極大的拉動(dòng)作用。”有樓市觀察人士分析，從地理位置上來看，老四方距離市南、市北和李滄都比較近，地理位置十分優(yōu)越。未來規(guī)劃穿越老四方的地鐵線路共計(jì)有四條，將為老四方輻射周邊區(qū)域帶來更加便利的交通條件。

　　“地鐵是年輕人比較歡迎的一種出行方式。”上述人士表示，曾經(jīng)被年輕購房者遺忘的“老四方”區(qū)域，無疑正以地鐵這一新型的交通方式，打造出一種全新的姿態(tài)，迎接它的新住民。 “老四方”不再尷尬 青島市生產(chǎn)力學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長 馮顯泉

　　“在樓市板塊中，老四方曾經(jīng)是一個(gè)被遺忘的角色。”馮顯泉長期關(guān)注島城樓市的區(qū)域發(fā)展，在他的印象中，前幾年樓市的關(guān)注度是從市南到市北，進(jìn)而是李滄甚至城陽。“老四方作為曾經(jīng)的市區(qū)‘中間’區(qū)域卻不受關(guān)注。”馮顯泉說，“不過當(dāng)下老四方迎來了發(fā)展的新局面。”目前，市南、老市北的發(fā)展空間越來越小，李滄經(jīng)歷了一輪爆發(fā)之后開始沉寂，現(xiàn)在不少一線開發(fā)商扎堆進(jìn)入老四方。馮顯泉認(rèn)為：“這些開發(fā)商有很強(qiáng)的造城能力，能帶來板塊翻天覆地的變化。”

　　“老四方擁有一個(gè)板塊成熟的居住配套，交通、教育、醫(yī)療等條件也比較完善，美中不足的是曾經(jīng)因?yàn)楣S多，居住環(huán)境差。”馮顯泉表示，“不過當(dāng)下，工廠都已經(jīng)外遷，居住價(jià)值大大提升，并且新盤不斷涌現(xiàn)。相信老四方會(huì)成為首次置業(yè)者青睞的區(qū)域，也將蛻變成主城區(qū)重要的板塊。”

　　交通仍是瓶頸

　　青島時(shí)代縱橫房地產(chǎn)咨詢管理有限公司總經(jīng)理 張百忍

　　“‘老四方’是一個(gè)特殊的區(qū)域，優(yōu)勢明顯劣勢也突出。”張百忍分析說，“舊廠搬遷之后使得‘老四方’的土地資源具有優(yōu)勢。”目前，相比市南市北的土地多是來自“舊城改造”，老四方舊廠搬遷卻有大片的土地可用，并且舊廠搬遷障礙更小，因此吸引了萬科和中海等進(jìn)行大手筆操作，這也使得老四方的地價(jià) “水漲船高”。此外，老四方還有嘉定山、北嶺山等不錯(cuò)的居住景觀。

　　“不過老四方的交通還是一個(gè)瓶頸。”張百忍說，像瑞昌路堵車越來越嚴(yán)重了。“老四方道路比較狹窄，隨著高層住宅增多，道路壓力也越來越大。目前雖說有地鐵規(guī)劃經(jīng)過，但是最先通車的3號(hào)線只穿過新都心，地鐵真正穿過老四方只能等到路網(wǎng)建成之后。” 本版撰稿 記者 王曉磊