?　　市民因購(gòu)買(mǎi)二手房而發(fā)生糾紛的案例屢見(jiàn)不鮮，糾紛原因多種多樣，究其根本是由于很多人缺乏防范風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，那么購(gòu)買(mǎi)二手房，應(yīng)該注意什么?山東青凱律師事務(wù)所趙永律師向讀者介紹幾類(lèi)二手房交易中常見(jiàn)的陷阱，請(qǐng)讀者注意。

　　市民購(gòu)買(mǎi)前要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)三類(lèi)信息

　　1、要核實(shí)房屋所有權(quán)人身份。

　　房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣(mài)房的人，如果非本人賣(mài)房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書(shū)。最好看到上述證件的原件，可能的話在簽約時(shí)要索要復(fù)印件。

　　2、尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

　　賣(mài)方可能在自己未取得產(chǎn)權(quán)證前就想出售，這時(shí)雖然可以簽訂合同，甚至可以交房，但這種房屋無(wú)法過(guò)戶，而原來(lái)預(yù)計(jì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間未必真能按時(shí)取得，在此期間如果涉及政策變化，則會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議大家盡量不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)。

　　3、要核實(shí)房產(chǎn)性質(zhì)，確認(rèn)是否可以上市交易、是否有額外費(fèi)用。

　　商品房正常上市交易沒(méi)有問(wèn)題，但是經(jīng)濟(jì)適用房等其他性質(zhì)的房產(chǎn)，上市交易可能會(huì)有年限限制，有些性質(zhì)的房產(chǎn)甚至限制交易，或者交易時(shí)要交額外的費(fèi)用。這些建議到房產(chǎn)證的發(fā)證機(jī)關(guān)核實(shí)清楚，且核實(shí)時(shí)最好見(jiàn)原件，謹(jǐn)防不法分子用偽造的房產(chǎn)證、身份證進(jìn)行詐騙，所以最好是到房管部門(mén)親自核實(shí)。

　　與其他人共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)經(jīng)過(guò)該人同意

　　如果房屋登記有其他共有人，那么出售房產(chǎn)時(shí)必須要求其他共有人一起參與出售，否則可能會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。但還有一種情況就是如果房產(chǎn)證上沒(méi)有登記其他共有人，那這是否就代表由登記所有人單獨(dú)出售就沒(méi)問(wèn)題呢？

　　答案是否定的。如果是婚后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，即使登記在一個(gè)人名下，通常認(rèn)為該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲后以此為由反悔。

　　管是哪種情況都會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不必要的麻煩，為避免麻煩，建議有這種因素的房產(chǎn)，簽約時(shí)要求賣(mài)方夫妻雙方共同簽約，或配偶一方出具知情同意的書(shū)面文件。

　　有貸款或抵押的房子，要確保解押

　　很多二手房是有抵押貸款的，設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買(mǎi)賣(mài)，但沒(méi)解押前不能過(guò)戶。這種情況下，往往賣(mài)方需要買(mǎi)方的首付款來(lái)償還貸款解押。交易時(shí)要設(shè)定條款，確保款項(xiàng)用于解押。否則賣(mài)方把房款挪作他用，買(mǎi)方即使起訴，也要先解決抵押?jiǎn)栴}才能過(guò)戶。至于是否設(shè)定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登記部門(mén)核實(shí)。

　　購(gòu)房時(shí)要核實(shí)房屋本身的基本情況

　　1、土地使用權(quán)的年限。

　　一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房齡決定了剩余的土地使用權(quán)年限，對(duì)房?jī)r(jià)有影響。

　　2、房屋的面積。

　　房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護(hù)的。

　　3、房屋的基本情況要認(rèn)真核實(shí)。

　　要看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全。另外，可以在不同時(shí)間多次看房，觀察采光情況。可以找樓下住戶核實(shí)是否有漏水歷史。

　　4、如果購(gòu)買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房，要向周邊學(xué)校核實(shí)房子中的學(xué)籍。

　　很多學(xué)區(qū)房是限制一套房中一定年限內(nèi)孩子的入學(xué)數(shù)額的，有這方面需要一是要在合同中由賣(mài)方書(shū)面承諾，二也最好親自核實(shí)。

　　購(gòu)房合同中要注意的最基本條款

　　律師表示，房屋面積、價(jià)款、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是合同中必須明確寫(xiě)出的。

　　房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過(guò)戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認(rèn)房屋沒(méi)有其它爭(zhēng)議、未繳納費(fèi)用和遺留問(wèn)題后支付。另外，建議采取資金監(jiān)管的方式，對(duì)買(mǎi)方更安全。

　　交房、過(guò)戶：何時(shí)交房、收房，何時(shí)各自提供過(guò)戶需要的文件到交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。

　　違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，明確不按時(shí)付款、交房、過(guò)戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長(zhǎng)時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

　　另外，戶口制度是我國(guó)特色，購(gòu)房時(shí)很多人不注意，結(jié)果購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒(méi)遷出去，可要求對(duì)方遷戶口法院是沒(méi)法受理和執(zhí)行的。

　　另外，律師建議市民交易過(guò)程注意保留證據(jù)，簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)也很多，所以要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。

　　文/圖 記者 趙偉華  

　　（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 高明良]