?　　上周末，央行宣布降息降準(zhǔn)“雙管齊下”，既釋放流動(dòng)性，又降低市場(chǎng)利率。記者采訪多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士了解到，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策將從降低房企融資成本和降低個(gè)人按揭貸款成本兩個(gè)方面利好樓市。此番利好的影響，可能會(huì)帶動(dòng)島城下半年整個(gè)樓市的回升。

　　央行降息，市場(chǎng)反應(yīng)不一

　　得知央行再度降息的消息，正準(zhǔn)備在市北區(qū)長(zhǎng)沙路買房的丁女士感覺(jué)有些慶幸。“本來(lái)五一小長(zhǎng)假就看好了這套房子，因?yàn)槭赘犊顩](méi)有湊齊，就一直在等，這次降息，房貸又省下了不少。”丁女士說(shuō)。在咨詢了商業(yè)銀行工作的一個(gè)朋友的建議后，丁女士打算即刻出手，把房子定下來(lái)。“畢竟這套房子還有優(yōu)惠空間，給打了個(gè)9.5折，加上降息帶來(lái)的房貸成本下降，不到兩個(gè)月的時(shí)間，省下了不少錢。“丁女士說(shuō)，如果再拖下去，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商取消打折優(yōu)惠，就有些不劃算。

　　與丁女士持相同觀點(diǎn)的購(gòu)房者不在少數(shù)，但面對(duì)央行降息利好，當(dāng)然也有購(gòu)房者顯得無(wú)動(dòng)于衷。“今年已經(jīng)3次降息，房子并沒(méi)有比以前好賣多少，而且昨天就有專家在預(yù)測(cè)，年內(nèi)很可能會(huì)出現(xiàn)再次降息的可能。”供職于青島一家出版機(jī)構(gòu)的劉亮說(shuō)，他覺(jué)得政策利好并沒(méi)有出盡，很可能是剛剛開(kāi)始，更大的優(yōu)惠還在后面。

　　采訪中，不少受訪者還表達(dá)出不一樣的觀點(diǎn)。由于多數(shù)人認(rèn)為，央行這次降息，股市和樓市會(huì)利益均沾，所以更愿意把錢留在股市，而不是選擇抽調(diào)資金到樓市來(lái)投資。“5月份我一個(gè)朋友，首付款50萬(wàn)元在李滄買了套房子，現(xiàn)在正忙著還房貸。”一家證券機(jī)構(gòu)經(jīng)理李華陽(yáng)說(shuō)，如果當(dāng)時(shí)他這位朋友聽(tīng)從勸告，購(gòu)買他們推薦的幾只股票，盈利可能已經(jīng)在200萬(wàn)元以上，正因?yàn)檫@個(gè)原因，從目前來(lái)看，樓市顯然不能獨(dú)享此輪降息利好。

　　四次降息，百萬(wàn)貸款少還15.9萬(wàn)

　　張小明本來(lái)計(jì)劃在嶗山區(qū)買一套價(jià)格在200萬(wàn)元左右的改善性住房，除去約60萬(wàn)元的首付，她還需要貸款140萬(wàn)元，貸款期限為20年。但在央行降息政策發(fā)布后，按照新規(guī)，她所需支付的貸款金額相應(yīng)減少了近10萬(wàn)元。“購(gòu)房成本降低了，正好我同時(shí)看過(guò)一套戶型更好一些的房子，價(jià)格比我原來(lái)看的那套高了20萬(wàn)元，后來(lái)我毫不猶豫地訂了那套總價(jià)220萬(wàn)元的房子。”張小明說(shuō)。

　　實(shí)際上，自去年11月份以來(lái)，這已經(jīng)是央行連續(xù)第4次降息了。去年的11月22日、今年3月1日和5月11日，央行曾先后三次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率；今年的2月5日和4月20日，又兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。此外，島城樓市亦曾迎來(lái)多次信貸政策的調(diào)整。去年的9月底，央行曾頒布“9.30新政”，涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”及“最低七折利率”等政策利好；今年3月30日，央行又頒布了“3.30新政”，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　央行第四次降息恰逢“年中”，本次“雙降”將會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)多大的實(shí)惠？據(jù)專業(yè)人士計(jì)算，以貸款100萬(wàn)元，分20年還清為例，本輪降息后，總購(gòu)房成本可以減少33924元，月供可減少141元；而如果按自去年11月22日降息后計(jì)算，四次降息后，還款總成本共可以減少15.9萬(wàn)元，月供累計(jì)減少663元。

　　“這次‘雙降’，無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，提高購(gòu)房者入市的積極性，刺激樓市成交量進(jìn)一步釋放，加快樓市回溫的節(jié)奏。”樓市分析人士張百忍說(shuō)。島城多家銀行的個(gè)人貸款中心工作人員表示，已收到央行降息的相關(guān)文件，5年期以上商業(yè)貸款的利率由5.65% 下調(diào)至5.4% ，銀行將于降息后首個(gè)工作日開(kāi)始按照新利率辦理房貸業(yè)務(wù)。

　　但就在6月30日，記者采訪多家銀行了解到，目前各家銀行暫時(shí)未對(duì)具體的貸款利率做出調(diào)整，對(duì)于貸款利率依舊根據(jù)客戶資質(zhì)而定。“現(xiàn)在不良率很高，銀行也很謹(jǐn)慎，比如信用貸款利率肯定會(huì)跟隨基準(zhǔn)利率調(diào)整，但上浮幅度就要看客戶資質(zhì)或者貸款性質(zhì)。”某股份制銀行個(gè)人貸款經(jīng)理王先生說(shuō)。

　　此外，已辦理貸款業(yè)務(wù)的市民本次能否享受新優(yōu)惠，則要根據(jù)市民和銀行簽訂過(guò)的貸款合同來(lái)認(rèn)定。“如有的市民貸款合同內(nèi)約定，利率可隨著國(guó)家利率調(diào)整進(jìn)行調(diào)整的，則可向銀行申請(qǐng)，享受新的利率規(guī)定。”王先生說(shuō)。而對(duì)用公積金貸款的買房人來(lái)說(shuō)也有實(shí)惠，5年以上公積金的貸款利率從3.75%降到3.5%，這樣60萬(wàn)元公積金貸款20年，月供從原先的3557.33元降到3479.76元，每個(gè)月少還77.57元。  

　　影響發(fā)酵，市場(chǎng)以兩類需求為主

　　降息對(duì)樓市可能帶來(lái)的影響，當(dāng)然遠(yuǎn)不只是減輕買房人買房成本這一點(diǎn)。從目前觀點(diǎn)來(lái)看，央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下，樓市或許會(huì)在下半年開(kāi)始迎來(lái)一波入市的行情。“降息通道打開(kāi)，對(duì)購(gòu)房者意味著月供負(fù)擔(dān)下調(diào)，購(gòu)房積極性自然會(huì)提高。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師劉爍說(shuō)，對(duì)整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，0.5%的存款準(zhǔn)備金率變化可能給市場(chǎng)帶來(lái)數(shù)千億左右的流動(dòng)性，在目前情況下，其中很大部分會(huì)流向股市和樓市。

　　但地產(chǎn)經(jīng)理人龍江則認(rèn)為，這次降息政策很難說(shuō)具體是針對(duì)樓市或股市。“總體上還是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整而進(jìn)行的，但樓市則會(huì)因?yàn)榇舜巍p降’政策而獲得明顯利好。”龍江說(shuō)。來(lái)自市區(qū)多家在售項(xiàng)目的調(diào)查顯示，央行降息政策發(fā)布后，來(lái)電量在增加，但到訪的客戶數(shù)量還沒(méi)有明顯增加。“央行釋放消息恰逢周末，而周一雖是第一個(gè)工作日，新政策并沒(méi)有跟進(jìn)施行，預(yù)計(jì)要一個(gè)周的時(shí)間，政策影響力會(huì)開(kāi)始發(fā)酵釋放。”市北區(qū)一家住宅項(xiàng)目銷售部李經(jīng)理說(shuō)。

　　此外，目前市場(chǎng)成交的主要購(gòu)買力是剛需買家和改善型買家，而市場(chǎng)供應(yīng)上則以三房以上的大戶型居多，正好可以迎合改善型買家的需求。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降息通道全面打開(kāi)，有助于降低房企融資成本。“對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金是行業(yè)的血脈，而銀行貸款又是資金的主要來(lái)源。”樓市分析人士張百忍說(shuō)，“降息”有利于房企降低融資成本，“定向降準(zhǔn)”及“取消存貸比考核”之后，大型品牌房企自然會(huì)更容易獲得銀行的信貸支持。

　　但多位業(yè)內(nèi)人士持有的觀點(diǎn)是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，頻繁降準(zhǔn)降息或許會(huì)成為新常態(tài)，但房地產(chǎn)本身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展不能寄希望于貨幣政策的持續(xù)寬松，而是行業(yè)內(nèi)部的創(chuàng)新。

　　購(gòu)房契機(jī)，市場(chǎng)成交增價(jià)格穩(wěn)  

　　央行新一輪的降息政策，在改變市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，似乎還沒(méi)有影響到市場(chǎng)的變化。“雖說(shuō)這是一個(gè)利好消息，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的影響，不可能在這短短幾天之內(nèi)就表現(xiàn)出來(lái)，可能要過(guò)一段時(shí)間才能看到實(shí)際的效果。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部的劉爍說(shuō)。“從二季度開(kāi)始，無(wú)論是帶看量還是成交量都進(jìn)入上行趨勢(shì)，當(dāng)然這一市場(chǎng)行情的到來(lái)，與前幾輪政策利好的疊加密切相關(guān)，而本輪降準(zhǔn)、降息對(duì)市場(chǎng)的刺激作用，應(yīng)該在下半年會(huì)得以體現(xiàn)。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)。

　　來(lái)自島城多家品牌機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，目前二手房市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)一線城市出現(xiàn)的房主臨時(shí)“跳價(jià)”的情況，相反，恰恰是定價(jià)合理的房源最易于成交。新房市場(chǎng)方面，來(lái)自市場(chǎng)的調(diào)查顯示，青島的購(gòu)房信心指數(shù)繼續(xù)小幅上升，6月份的市場(chǎng)供應(yīng)量小幅回落，買房市場(chǎng)活躍度不減，成交量繼續(xù)上升；但樓盤(pán)以價(jià)換量營(yíng)銷方式仍在市場(chǎng)持續(xù)，主城區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)折扣現(xiàn)象大幅增加，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也較多。

　　“鑒于目前青島存量大，商品住宅去化周期是28個(gè)月，雖然庫(kù)存壓力出現(xiàn)微幅下降，但是市場(chǎng)庫(kù)存量高企的根本局面并沒(méi)有明顯改變。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)首席分析師張斌說(shuō)，新政疊加利好因素影響下，客戶量繼續(xù)增加，由于開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目比較集中，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)范圍擴(kuò)大，為購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠。“當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率已達(dá)到歷史的低位，經(jīng)過(guò)多次降息，購(gòu)房者的信貸成本也大大降低，目前進(jìn)入了較為有利的購(gòu)房期。”張百忍說(shuō)。

　　本專題撰文記者 王愛(ài)科

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 葛飛]