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　　歷史的發展，總是以人的故事作為主線，驚心動魄的，微乎其微的，拼湊成了一幅宏大的圖景。而人作為這幅背景上的一點，其切身體會，最能反映出當時當日最真實的一面。房地產行業也是如此，一線售樓人員、營銷總監、購房者都是房地產這幅畫卷上的主角。其中，營銷總監更是因肩負營銷重任而顯得格外重要，樓市起起伏伏，也讓他們的心情高高低低。來看看一個營銷總監眼中樓市的變遷，一起聽聽為啥今年樓市這么暖。

　　出場人物：和達集團營銷總監陳子權，從業十余年，2012年下半年任和達集團營銷總監至今。

　　 [2013年]

　　樓市集體瘋狂任務輕松完成

　　相信很多普通人對2013年中國樓市的瘋狂仍然記憶猶新。經過了史上最嚴限購，當年的房地產市場不僅沒有被限購壓垮，反而出現了出其不意的反彈，從新“國五條”落地前二手房的瘋狂開始，新房的成交就一路扶搖直上，從5月份開始幾乎月月破萬，成就了青島房地產歷史上成交量的新高。“特別是從6月份開始，市場越來越好。”陳子權回憶起當年的經歷，說的最多的是“沒想到”。

　　“2013年年初，公司制定的銷售任務是將和達中心城400多套住宅賣完，當時心中還是有些壓力的，但沒想到后來市場那么好，任務完成得很輕松。”陳子權說，他是2012年下半年到和達集團任職，主要負責位于新都心片區的和達中心城項目的銷售。“印象很深刻的是我們是當年的9月份開盤，不到12月吧，只用了2個多月的時間，這400多套房子就基本賣完了。”陳子權回憶說，當時公司的營銷策略并沒有低價跑量，但是賣得也非常好。“可能跟新都心這邊的區位有關，有地鐵，處于市中心，周邊配套也越來越好，而且盤都很大，周邊的其他樓盤賣得也不錯。”陳子權介紹，公司也曾經搞過調查，統計了一下2013年新都心片區萬科、保利、海爾等幾個開發商開發的大盤，銷售情況也很好，“整個新都心差不多賣了3000套房子。”

　　“但是這種市場的火爆并不是偶然，任何事件背后都是有原因的。”陳子權說，“從2012年下半年開始，市場已經開始有了回暖的跡象。因為從2010年限購限貸開始，青島的市場可以說經過了很長時間的一段成交平緩期，所以這個時間，積累了很多的剛需，這種需求肯定在一個時間釋放出來。”陳子權介紹，很多人覺得2013年也在限購，為什么成交那么大，就是因為當時限購主要限的是改善型的需求，剛需沒有受什么影響，而2013年成交火爆的主要還是剛需。

　　在這樣的背景下，2013年的樓市可以用“轟轟烈烈”來形容，全國各地的開發商捷報頻傳，而青島的房地產市場也創下了歷史新高。根據青島網上房地產統計數據顯示，2013年青島市新房成交量為129642套，接近13萬套，新房成交面積13211515平方米，超過了1000萬平方米，新房成交量同比增長一成多，創下青島樓市有史以來最高年成交紀錄。

　　就這樣，2013年，在開發商一片集體狂歡，賺得盆滿缽滿中結束。

　　 慘淡來得太快  銷售壓力山大

　　2013年年末，不少業內人士曾表示，房地產市場“高燒”的狀態，起碼能持續到2014年的年中或者下半年，但誰也沒想到，2014年的慘淡來得這么快。

　　“2014年的平淡，確實比較出乎意外。”陳子權說，但是仔細分析也能找到其中的原因，主要的原因還是限購沒有取消，而不受限購影響的剛需，已經在2013年釋放得差不多了，有買房需求的改善型置業者，被高比例的首付和房貸限制住了。“另外，整個經濟的大環境不好也有關系，不只是房地產行業有影響。”

　　2014年，不少地產公司都在巨大而且又難以完成的銷售指標中苦苦掙扎，因為2013年銷售喜人，不少公司將2014年的銷售計劃制定得非常高，但當年的銷售并不像預想的那么理想，所以營銷總監和置業顧問離職的在業內有不少。“上一年賣得好，公司肯定會制定一個更高的銷售目標。壓力大是肯定的，當時不管是售樓處的客戶來訪，還是成交，環比2013年都低很多。”

　　陳子權說，當時自己負責的項目上半年沒有新盤，所以相比其他同行來說壓力還沒有那么大，但加班加點地開會研究營銷對策，還是家常便飯。“我們的城上城項目是在2014年7月推出的，當時銷售還可以，談不上特別差，但遠不及2013年的情況好。”陳子權回憶，當時項目主要在7、8、9 三個月銷售，他自己感覺最明顯的是9月份。“9月份的節點我記得非常清楚，變化特別明顯，因為青島在9月取消了限購。”陳子權說，從8月份部分放開限購，到10月正式全面放開限購，中間購房者的心態也出現了變化，9月份到售樓處看房的人就明顯多了一些。“特別是一些改善型置業者，前來咨詢 的人多了。”

　　即便如此，陳子權當年也未完成年初公司定的銷售任務，“很吃力，大約完成了九成左右。其他一些一線房企的情況更不樂觀。”

　　陳子權表示，2014年島城樓市的成交總量，其實和2012年差不多，“只是在2013年這種極為罕見的瘋狂市場反襯下，2014年顯得特別不好。”陳子權說，經過了這幾番的調控和震蕩，如今青島的房地產市場已經越來越健康。

　　[2015年]

　　市場快速復蘇  3個月抵半年

　　就像人們從沒想到2013年的火爆到2014年的冷清轉變得如此劇烈一樣，2015年的回暖，來得也猝不及防。

　　“今年最劇烈地感受到變化，是從3·30新政開始的。”陳子權說，2014年年底到現在的幾次政策利好組合拳，主要針對的就是改善型置業者，“在此之前，改善型需求可以說是被抑制的。這半年來的政策調整，是比較有針對性的，之前那些一直想換房的改善型置業者，終于等到了機會。合理地改善需求被釋放出來了。”

　　“市場轉好是多方面的原因，首先現在二套房認定的標準變了，首付低了，貸款利率也低了，幾次降準降息，都是對買房者的直接利好，買房比其他時候都省，這對改善人群是一大利好。”陳子權談道，另外一點就是市場信心的回歸，“你可以看到，現在售樓處人氣都很旺，這是人們對樓市信心回歸的一個體現。隨著經濟的企穩，樓市、股市都開始向好，不管是首套房還是二套改善，人們的信心都足了。”

　　陳子權說，今年3、4、5三個月，和達城上城項目120~140平方米的房子銷售特別火爆，供不應求，很明顯能看到是改善型置業者在發力。“這三個月我們幾乎賣了去年半年的量。”他表示，今年二季度比2014年四季度和今年一季度的銷售，環比增幅肯定在100% 以上。“一方面是市場好了，另一方面和新都心周邊配套、道路完善以及即將開通的地鐵有很大關系。”

　　“現在的市場我個人感覺不能說轉暖，我覺得是更加健康和理性了。”陳子權說，經過這幾輪調控，島城房地產市場更加趨于理性，現在的樓盤比拼的都是區位優勢和產品定位，幾乎不存在亂定價和亂漲價的現象。“消費者的心態也更加健康了，在目前這種狀態下，短期來看，市場需求會持續增加，回暖的勢頭也會持續下去。”

　　[觀點]

　　去化

　　“就目前市北、嶗山、李滄以及城陽主城區的供應來看，去化周期在10~12個月左右，不能說供不應求，但肯定是處于供需平衡的狀態。”陳子權告訴記者，在主城區主要住宅片區的尾盤，目前去化也比較快，“5月份我們有套140多平方米的房子，有5個客戶要，有3個客戶都通過銀行轉了錢，可以說很多房子是供不應求的。”陳子權認為，目前青島的庫存主要集中在西海岸新區、藍色硅谷和高新區這幾個片區，這幾個片區的去化速度會隨配套設施的完善和政策利好而加快，“新區發展初期，新盤多而且量都很大，這是一個發展的必經階段，其他城市的新區也是如此。”

　　 價格

　　“現在老百姓和開發商都是理性地對待市場，價格基本都是成本決定的。”陳子權說，目前主城區樓盤價格都是小幅微漲，“隨著一些樓盤的配套越來越好，其價值越來越高，那么必然帶來價格的上漲。”

　　    供應

　　陳子權表示，今年青島主城區的新房供應比較平穩，基本沒有特別的增加。“在東李片區，可能今年的供應稍大一些，但是跟旺盛的市場需求相比，還是不算大。”

　　本專題撰文/記者 付明實

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 葛飛]