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　　據(jù)新華社北京３月３０日電 3月30日，中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同一天，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　在住房公積金方面，調(diào)整后，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為２０％；對(duì)擁有１套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為３０％。

　　當(dāng)天，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布消息稱，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，我國(guó)將從２０１５年３月３１日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)５年（含５年）下調(diào)為超過(guò)２年（含２年）。

　　兩部門表示，此次調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。根據(jù)兩部門發(fā)布的通知，調(diào)整內(nèi)容包括：個(gè)人將購(gòu)買不足２年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買２年以上（含２年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買２年以上（含２年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　我國(guó)目前執(zhí)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策自２０１１年初開始實(shí)施，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買不足５年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)５年（含５年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)５年（含５年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　銀行反應(yīng)：

　　首付比例貸款利率有望雙降

　　央行二套房貸款新政出臺(tái)后，島城各大銀行口徑一致，均表示將嚴(yán)格遵照央行最新政策，但仍需等待正式文件下發(fā)后執(zhí)行。島城一家國(guó)有銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者：“預(yù)計(jì)各大銀行政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，二套房首付款比例和利率都會(huì)有所調(diào)整，執(zhí)行差別化定價(jià)制度。”

　　農(nóng)業(yè)銀行青島分行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理李怡則說(shuō)：“首付比例將遵照央行政策執(zhí)行，而二套房貸款利率會(huì)不會(huì)有優(yōu)惠要視市場(chǎng)情況而定。”郵儲(chǔ)銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示：“二套房貸款利率是否有變化要等待下一步的指示。”

　　他解釋說(shuō)：“央行在文件中要求，二套房‘最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定’，也就是說(shuō)，央行只規(guī)定了首付款比例的下限，具體的首付比例和利率仍將由各大銀行自主定價(jià)。”

　　目前二套房貸款利率普遍是上浮10%至15%。如果銀行只調(diào)整首付款比例，而不調(diào)整利率，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款金額的增加和高利率的雙重壓力，將使月供大大增加。

　　因此，他認(rèn)為：“在首套房貸款主流利率在9.5折左右的情況下，二套房貸款利率有望下調(diào)至基準(zhǔn)。當(dāng)然，銀行依然會(huì)根據(jù)信用狀況和還款能力執(zhí)行差別定價(jià)，銀行信用記錄和業(yè)務(wù)來(lái)往更多的客戶將獲得利率上的更多優(yōu)惠。”

　　3月30日，五大國(guó)有銀行及郵儲(chǔ)銀行、青島銀行等辦理房貸業(yè)務(wù)較多的銀行均表示，從今年元旦開始，雖然陸續(xù)下調(diào)了首套房貸款利率，但前來(lái)辦理貸款的客戶數(shù)量并沒有顯著增多，因此，目前貸款額度比較充足，“額度方面，可以說(shuō)毫無(wú)壓力。”郵儲(chǔ)銀行青島分行一位信貸經(jīng)理說(shuō)。

　　　業(yè)內(nèi)分析：

　　部分新房?jī)?yōu)惠空間將收縮

　　“首付比例的減輕可以讓有能力的置業(yè)者提前實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃，完成改善需求，同時(shí)會(huì)促進(jìn)樓市的回暖。”樓市分析人士張百忍說(shuō)，此前，針對(duì)二套房，公積金和商業(yè)銀行的貸款首付比例為60%，首套房則為30%，此番調(diào)整，信貸政策直接回歸到了2009年的水平。調(diào)整后的政策明顯帶有開放性和鼓勵(lì)性，是這么多年以來(lái)非常罕見的刺激性政策。

　　對(duì)多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利好政策出臺(tái)，會(huì)不會(huì)一改此前房?jī)r(jià)續(xù)跌的局面，出現(xiàn)新一輪的上漲行情？“成交量會(huì)有增長(zhǎng)，但對(duì)供過(guò)于求的區(qū)域，比如黃島、城陽(yáng)等區(qū)域，樓市基本面很難改變，所以不會(huì)出現(xiàn)政策一調(diào)就漲價(jià)的情況。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)，但有一點(diǎn)，主城區(qū)部分開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)惠空間可能會(huì)進(jìn)一步收縮。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去的幾年里，受限購(gòu)、限貸政策的影響，島城已經(jīng)多處樓盤曾打出“首付僅一成或兩成”的營(yíng)銷策略，刺激市場(chǎng)需求釋放。“這在很大程度上透支了市場(chǎng)購(gòu)買需求。”張斌說(shuō)，去年島城公積金貸款的利用率達(dá)到了95%，這次公積金政策調(diào)整的利好，也不會(huì)人人都能享受到，公積金使用率太高，意味著政策跟進(jìn)執(zhí)行的時(shí)候，審批放款的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。

　　房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：

　　二手房會(huì)借勢(shì)漲價(jià)嗎？

　　背景

　　“二套房貸”政策變化歷程

　　5年來(lái)，我國(guó)對(duì)“二套房貸”的政策經(jīng)歷了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，從“認(rèn)房又認(rèn)貸”到“認(rèn)貸不認(rèn)房”的變化。

　　2010年4月17日，國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）。

　　“國(guó)十條”規(guī)定：對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時(shí)，銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要手頭有一套房，不管是否為貸款所買，其再貸款買房時(shí)均被視為購(gòu)買二套房。

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)“限貸”政策作出調(diào)整。其中，“二套房貸”的松綁尤受關(guān)注，被市場(chǎng)普遍稱為“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但此次二套房的首付比例依然執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。

　　據(jù)人民網(wǎng)

　　網(wǎng)友聲音

　　@春樹谷雨：一套房的首付還沒有呢，二套房只有呵呵了。

　　@H_King：真正要買房的，更關(guān)心的是月供要多少錢，收入能不能完成月供標(biāo)準(zhǔn)。

　　@李劍芳：我的老本行，樓市好轉(zhuǎn)，好現(xiàn)象。

　　@陽(yáng)光下的丫苗：降房?jī)r(jià)才是硬道理！權(quán)威聲音

　　信號(hào)穩(wěn)定住房消費(fèi)

　　分析人士指出，２０１５年一季度臨近尾聲之際，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。

　　“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整舉措，對(duì)于應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

　　２０１５年開年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。從前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回落，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的原因之一。

　　倪鵬飛說(shuō)，目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在市場(chǎng)總需求中占比仍十分高，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定，也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。同時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

　　今年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產(chǎn)金融政策和財(cái)稅政策，加上此前住建部發(fā)布的政策一起，將成為新一輪促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的組合拳。

　　分析認(rèn)為，本輪組合拳政策傳遞出穩(wěn)定住房消費(fèi)，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號(hào)。

　　樓市金融政策回常態(tài)

　　根據(jù)央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)三部門通知，調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，主要是對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于４０％。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在３０％左右，此前我國(guó)二套房普遍執(zhí)行６０％至７０％，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明顯高于國(guó)際水平，偏于嚴(yán)厲應(yīng)該調(diào)整，現(xiàn)在下調(diào)到４０％左右與國(guó)際情況大體一致，也是市場(chǎng)化的一種表現(xiàn)。”

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇表示，我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市的情況各異，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)周期也不一致，區(qū)域分化將成為今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的常態(tài)。“今后住房信貸政策應(yīng)完善區(qū)域化、差異化調(diào)整，避免‘一刀切’式的調(diào)整。同時(shí)要更多依靠市場(chǎng)自律機(jī)制，更加尊重市場(chǎng)主體的意見，充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用，避免市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性住房信貸政策的長(zhǎng)效機(jī)制。”

　　　效果加大房屋流轉(zhuǎn)率

　　“此次放寬免征期限，對(duì)于降低二手房交易成本力度非常大，如北京３００萬(wàn)元的二手房，購(gòu)買兩年后賣出可減免１５萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，這有助于刺激改善型住房消費(fèi)。”財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明說(shuō)。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)約有１６％的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策將使交納營(yíng)業(yè)稅的占比降低到８％，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

　　不過(guò)，有專家指出，此次營(yíng)業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期下，不排除一些大量囤房的人會(huì)借機(jī)拋售住房。但也有專家認(rèn)為，買房也會(huì)從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)大量閑置的存量房，加大房屋流轉(zhuǎn)率，實(shí)際會(huì)降低買房成本。

　　據(jù)新華社

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 葛飛]