? 地下商場、地下交通、地下停車庫、地下綜合體……如今，隨著市區(qū)地上可利用空間變得稀缺，島城的城市建設開始向地下延伸。其實，在成熟的城市中，地下空間已經成為城市的“第二空間”，開發(fā)地下空間資源也成為拓寬城市空間的重要手段。目前，島城地下空間已經具備一定規(guī)模，并且隨著一系列規(guī)劃制度、規(guī)定出臺，其發(fā)展將會有“法”可依。
【市場現(xiàn)狀】 “第二空間”逐漸融入市民生活 在九水路附近居住的劉女士，每天都開車到 南京路附近的公司上班。“早上把車從小區(qū)的地下車庫開出來，然后再開到公司樓下的地下車庫。”劉女士說，周末她還會到書院路附近的地下商城逛街。而在河馬石居住的孫先生則是將自家的一樓和地下室打通，做成了一個“小復式”。“雖然當初每平方米多花了3000元，但是感覺這個地下室還是比較值的。”孫先生表示。
如今，島城地下空間不斷出現(xiàn)壯大，“第二空間”已經融入不少市民的生活。但經過多年的發(fā)展，島城地下業(yè)態(tài)形式仍比較單一。現(xiàn)在提到地下空間，多數(shù)市民僅僅會想到地下室、過街通道、地下停車場。從2013年開始，我市多個部門對所涉及地下空間進行了一次摸底普查，經過匯總后發(fā)現(xiàn)，我市現(xiàn)有的地下空間中，有89%用作停車場，還有6%左右的空間為商業(yè)，其他區(qū)域主要以普通地下室為主。據(jù)粗略統(tǒng)計，我市地下空間開發(fā)利用總量占地上開發(fā)總量的3%，而在一些較為發(fā)達的城市，這一數(shù)字能達到30%。
從2013年開始，由市人防辦、市規(guī)劃局牽頭編制了《青島城市地下空間資源綜合利用總體規(guī)劃（2014-2030年）》，對城市地下空間實施總體布局，目前該規(guī)劃已經在去年底公示完畢。據(jù)介紹，該規(guī)劃制定的只是一個總體規(guī)劃，之后還將編制控制性規(guī)劃和修建性規(guī)劃，以此制定出具體的操作細節(jié)。據(jù)了解，編制人員選擇了一片示范區(qū)，編制出詳細規(guī)劃。“示范區(qū)位于香港中路周邊1.5平方公里范圍，這片區(qū)域將進行較為細致的地下空間布局劃分。編制完成之后，爭取將青島的地下空間開發(fā)利用量由原來的3%提升至30%，使得以后地下空間開發(fā)利用有據(jù)可依。”
TO 開發(fā)商 地下空間不再“免費” 隨著市場需求的擴大以及開發(fā)量的不斷增加，地下空間開發(fā)利用的問題和矛盾也逐漸凸顯。針對這一現(xiàn)象，今年初《青島市國土資源和房屋管理局地下空間國有建設用地使用權管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）開始實施。
該《辦法》首次明晰了地下空間的概念，是指建設用地地表以下的空間。具體包括結合地面建筑一并開發(fā)建設的地下空間（以下稱“結建地下空間”）和獨立開發(fā)建設的地下空間（以下稱“單建地下空間”）。市政道路、公共綠地、公共廣場等公共用地的地下空間視為單建地下空間。
《辦法》規(guī)定了地下空間的出讓方式，地下空間國有建設用地根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應。附著于地下交通設施等公益性項目且不具備獨立開發(fā)條件的經營性地下建設項目，可以采用協(xié)議方式出讓地下空間建設用地使用權。其他各類經營性項目地下建設用地使用權，應當通過招標、拍賣、掛牌等有償使用方式取得。并且以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評估備案樓面地價的1/3收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標準的1/2收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。其中，以招標、拍賣或掛牌方式出讓的地下空間，土地評估價格按照上述標準確定。
對于開發(fā)商來說，之前地下空間國有建設用地使用權并無規(guī)定，因此一般可以“免費”取得，如今《辦法》出臺，需要按地表樓面地價的相應比例繳納土地出讓金，無疑增加了拿地成本。并且，一些已經拿地開發(fā)還未預售的開發(fā)商還需“補票”。《辦法》規(guī)定，對已辦理地表建設工程用地審批手續(xù)，后經批準由同一建設單位結合地面建筑一并開發(fā)建設地下工程，用于商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用途的，建設單位應當在辦理商品房預售許可或房地產初始登記前，按規(guī)定報政府批準并補繳土地出讓價款。
TO 購房者 地下室或不再贈送 對于不少市民來說，他們最關心的是《辦法》實施之后，“地下室”會面臨怎樣的命運。現(xiàn)在，島城不少開發(fā)商以“贈送地下室”的形式進行營銷，由于贈送的地下室增加了使用面積，不少帶地下室的一樓成為“搶手貨”。
《房屋的建筑面積》（中華人民共和國國家標準GB/T17986.1－2000）規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。一般來說，地下室的層高小于2.2米，并且沒有產權證，但是開發(fā)商大多承諾不影響業(yè)主正常使用。
“我們這一樓是買一層送一層，算下來非常劃算。”在火車北站，一家項目的置業(yè)顧問表示。記者探訪發(fā)現(xiàn)，市場上買房“贈送地下室”的產品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅，這類產品的售價比其他樓層略貴，但贈送地下室，一般置業(yè)顧問會把地下室算入房屋面積，使得單價一下子被拉低許多。“帶地下室的房子轉手時會貴一些。”一家中介負責人告訴記者，在浮山后一些帶地下室的二手房買賣中，有些房東會按一定比例提高房屋的單價。
不過《辦法》規(guī)定，地下空間國有建設用地使用權實行分層登記，即將地下每一層作為一個獨立宗地進行登記。地下空間國有建設用地使用權面積包括四周外墻厚度，通過水平投影坐標、豎向高程確定，并在宗地圖上注明每一層的層次和標高范圍。本《辦法》實施前，原土地出讓合同（或劃撥決定書）中未明確，但經規(guī)劃部門批準實際建設中增加了地下建筑的，需按本辦法辦理相關手續(xù)；屬經營性用途的，應補繳土地出讓價款后，方可辦理相關預售許可和房地產權登記手續(xù)。有業(yè)內人士表示，《辦法》有利于部分處于灰色地帶的地下室陽光化，不過在土地出讓金的壓力下，一些開發(fā)商很可能取消地下室“贈送”。
TO 業(yè)主 地下車位可能“水漲船高” 隨著汽車保有量不斷上升，島城市區(qū)的停車位日益緊張，“目前新建小區(qū)的車位配比率一般是0.8，過高的配比會推高開發(fā)商的成本。”島城一家開發(fā)商的負責人告訴記者，建地下一層車庫還好，但當需要建地下二層、甚至三層時，建設成本就會升高，導致有些開發(fā)商并不愿意建地下車位。記者了解到，目前地下車位的價格是不斷上漲，島城有些小區(qū)還出現(xiàn)了炒車位現(xiàn)象。“現(xiàn)在小區(qū)一個車位6萬元，以后隨著入住人數(shù)上漲，肯定會漲起來。”在東李一家樓盤買房的段先生看好地下車位的前景，他一下買了三個地下車位。
目前，炒車位現(xiàn)象不斷升溫，但是地下車位的產權仍然不明晰。在日常銷售中，開發(fā)商都會聲稱地下車庫的使用權與商品房期限一致，而實際情況是，地下車庫多數(shù)情況下都辦不了產權證，消費者花數(shù)萬元或十萬元，購買到的可能只是一個“方塊”的使用權。不過記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》并未對地下車位產權進行規(guī)定。
然而，《辦法》的出臺顯然會對地下車位的價格上升產生影響。一般來說，當開發(fā)商建成一座新樓盤，會參考周邊小區(qū)的車位租售價格進行定價。《辦法》出臺后，地下車位價格很可能再增加一部分，因為其規(guī)定，鼓勵用地單位利用自有土地地下空間建設面向社會提供公共服務的地下停車場 （不包含住宅小區(qū)配套停車場），可以劃撥方式供應，如分割轉讓、銷售的，應辦理有償使用手續(xù)，按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓價款。在業(yè)內人士看來，這就意味著，樓面價越貴的區(qū)域，地下空間的造價越貴，“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商也會將這塊成本轉嫁到購房者身上，今后地下停車位的價格也會有所上漲。
【法規(guī)鏈接】 青島市國土資源和房屋管理局地下空間國有建設用地使用權管理辦法（青土資房發(fā)[2014]656號）
●第七條 地下空間國有建設用地根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應。具體項目的供地方式，依據(jù)國家、省、市土地管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
附著于地下交通設施等公益性項目且不具備獨立開發(fā)條件的經營性地下建設項目，可以采用協(xié)議方式出讓地下空間建設用地使用權。
除第二款規(guī)定的情況外，其他各類經營性項目地下建設用地使用權，應當通過招標、拍賣、掛牌等有償使用方式取得。
●第八條 以有償使用方式供應的地下空間國有建設用地使用權，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評估備案樓面地價的1/3收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標準的1/2收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。其中，以招標、拍賣或掛牌方式出讓的地下空間，土地評估價格按照上述標準確定。
●第十條 鼓勵用地單位利用自有土地地下空間建設面向社會提供公共服務的地下停車場 （不包含住宅小區(qū)配套停車場），可以劃撥方式供應，如分割轉讓、銷售的，應辦理有償使用手續(xù)，按本辦法規(guī)定的標準補繳土地出讓價款。
[編輯: 王好]
