?　　【編者按】2014年青島房價(jià)的止?jié)q回落，讓購房者看到了“買得起房”的希望；而未來青島的商品房供應(yīng)面積及去化周期，則讓開發(fā)商感到了巨大的銷售壓力。2015年，房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)跌？如何買房才能保值增值？金融及政策調(diào)控利好還會(huì)不會(huì)繼續(xù)？半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道綜合六大樓市關(guān)鍵詞，綜合專業(yè)數(shù)據(jù)分析及專家預(yù)測觀點(diǎn)，為購房者指點(diǎn)迷津。

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　　【關(guān)鍵詞】房價(jià)

　　預(yù)測：整體房價(jià)有望明年二季度止跌

　　2014年青島房價(jià)開始松動(dòng)已是不爭的事實(shí)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，自今年5月份以來，青島新建商品住宅環(huán)比價(jià)格一直處于下跌趨勢；自9月份開始，同比價(jià)格也出現(xiàn)下降，房價(jià)跌回一年前。根據(jù)青島克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年青島商品住宅均價(jià)8300元/㎡左右，環(huán)比去年下跌約5%。那么，2015年青島房價(jià)還會(huì)繼續(xù)跌嗎，走勢如何？

　　對此，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年第一季度，青島房價(jià)有可能繼續(xù)下滑，但跌幅會(huì)收窄，明年第二季度，市場有望有所恢復(fù)。

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明指出，2015年，青島房地產(chǎn)市場在去化壓力下整體價(jià)格沒有上升的空間。至于降價(jià)空間，則需區(qū)分具體的區(qū)域市場，市北區(qū)、李滄區(qū)等主城區(qū)剛需聚集地今年已經(jīng)降了10%到15%，量已經(jīng)跑起來了，再降空間不大；但城陽區(qū)、西海岸新區(qū)因存量大，可能還存在進(jìn)一步的降價(jià)空間。

　　【關(guān)鍵詞】營銷

　　預(yù)測：2015年開發(fā)商將繼續(xù)“搶客模式”

　　根據(jù)青島克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年商品房供應(yīng)面積在1200萬平左右，比前一年降幅在30%左右；商品房成交量呈現(xiàn)前低后高的走勢，全年有望達(dá)到980萬平左右，比2013年比下降25%左右。

　　在巨大的銷售壓力下，2014年，特價(jià)房、團(tuán)購頻頻見諸樓盤宣傳頁；淘寶賣房、鬧市區(qū)舉牌賣房、比基尼女郎賣房賺足眼球等銷售手段層出不窮；到訪售樓處即送米、送油，開發(fā)商開始了“搶客”大戰(zhàn)，只為跑量。“今年業(yè)績不佳，明年的營銷任務(wù)嚴(yán)峻。”一位樓盤銷售從業(yè)人員坦言，樓市逐漸轉(zhuǎn)向買方市場，今年雖然促銷活動(dòng)不斷，但最終完成的任務(wù)額依舊與既定目標(biāo)相差懸殊，今后將更加考驗(yàn)銷售策略。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2015年青島的新房銷售市場仍將上演更加激烈的競爭，購房者在買房過程中將有更大的選擇空間。但同時(shí)，也應(yīng)注意避免陷入開發(fā)商的銷售陷阱。

　　【關(guān)鍵詞】庫存

　　預(yù)測：樓市依舊庫存高企，輔城區(qū)尤甚

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島2015年預(yù)計(jì)商品房供應(yīng)面積1300萬平左右，主要集中于周邊區(qū)市。其中，即墨東部藍(lán)色硅谷、青西新區(qū)、膠州新城區(qū)等合計(jì)供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到全市40%左右；城陽、高新區(qū)，以及剛需聚集的李滄區(qū)將各占據(jù)10%的份額。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2011年至2014年10月份，青島已累計(jì)9224萬平方米土地成交量，相對于目前較高的土地消化周期，未來幾年或?qū)⑿纬删蘖抗?yīng)。

　　青島銳理數(shù)據(jù)馬光明亦表示，明年商品房供應(yīng)量將繼續(xù)維持高位。在各個(gè)區(qū)市方面，輔城區(qū)去化壓力更甚，馬光明解釋，由于價(jià)格太高，市南區(qū)、嶗山區(qū)短期去化壓力大，但是由于供應(yīng)量少，從長期看，去化壓力較小；市北和李滄區(qū)屬于活力地帶，去化壓力較小；但西海岸新區(qū)和膠州由于存量大，在未來很長一段時(shí)間，存在較大的去化壓力。

　　【關(guān)鍵詞】房貸

　　預(yù)測：再次降息可能性大

　　中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。調(diào)整后，五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.55%降到6.15%，相當(dāng)于打了94折。

　　青島克而瑞高級分析師張斌表示，預(yù)計(jì)2015年金融政策調(diào)控仍會(huì)保持寬松，再次降息可能性較大，這樣將有利于市場繼續(xù)回暖。

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明更大膽預(yù)測，明年實(shí)施寬松的貨幣政策的可能性較大，而且未來貸款方面可能放開，即把自主權(quán)完全交給銀行，由銀行自己對貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，決定是否放貸、貸款額度等。

　　【關(guān)鍵詞】調(diào)控

　　預(yù)測：房地產(chǎn)行業(yè)去行政化，加速轉(zhuǎn)型

　　取消限購、松綁限貸、出臺(tái)“青18條”......2014年，為調(diào)控房地產(chǎn)市場，青島動(dòng)作頻頻，那么2015年調(diào)控政策會(huì)有何變化？

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年出臺(tái)的一系列政策來看，房地產(chǎn)市場去行政化的趨勢越來越明顯。另外，房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束，其作為支柱產(chǎn)業(yè)的功能弱化，在此大背景下，整個(gè)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型交由“市場”這只看不見的手來調(diào)節(jié)，房屋定價(jià)將更加合理、質(zhì)量將更加有保障，不管對開發(fā)企業(yè)、還是對購房者，都是一個(gè)好消息。

　　【關(guān)鍵詞】房企　　

　　預(yù)測：房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒓铀傧磁?/span>

　　2015年的青島土地市場，一個(gè)很大的亮點(diǎn)便是將實(shí)行網(wǎng)上拍地。青島銳理數(shù)據(jù)公司總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，土地開始網(wǎng)拍后，人為操作的空間更小、透明度更高，網(wǎng)拍開始后可能吸引更多外地品牌開發(fā)企業(yè)加入競爭，隨著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，將推進(jìn)開發(fā)企業(yè)的整合，只有對市場有一個(gè)準(zhǔn)確的研判、成本管控能力強(qiáng)、產(chǎn)品體系定位準(zhǔn)、管理模式先進(jìn)的企業(yè)才能存活下來，淘汰機(jī)制將進(jìn)入青島房地產(chǎn)市場。

　　另外，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》基本敲定，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是在為房產(chǎn)稅開征鋪路，未來市場投機(jī)投資者會(huì)減少，支撐房地產(chǎn)主要靠剛需市場，這等于是加速房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌。

　　文 葛飛

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