?　　臨近年末，島城土地市場啟動“奔跑模式”，李滄、市北等均有多幅黃金地塊推出，形成了一場名副其實的“土地盛宴”。對于開發商來說，無論是外來大鱷還是本土豪強都將目光聚焦在土地上。本月9日、16日和17日，三場土地拍賣會上多幅黃金地塊成交，出現了樓市未熱而土地市場先熱的“怪現象”。

　　成交

　　12月土地市場火熱

　　12月9日，李滄區推出3幅地塊，全部位于李滄區金水路以南、秀山路以東。從地圖上不難看出，此次出讓的三幅地塊位于李滄腹地，毗鄰重慶路等青島城市要道，交通優勢明顯，此前周邊已經有藍光coco蜜城、藍山灣 (論壇)等多個項目在此建設。在拍賣會上，保利一舉拿下這三幅地塊，成交總額超過12億元，也為12月青島土地市場“拍賣盛宴”打響了第一炮。

　　12月16日，市北區核心附近推出2幅地塊。其中，1號地塊位于市北區吳興路139號，該地塊的拍賣起叫價為5020元/平方米，最終被中鐵置業有限公司以底價競得，土地成交總價超過5.3億。2號地塊位于市北區延吉路以南、鎮江路以東、江都路以西，規劃北仲路以北的合圍區域，被北京金隅嘉業房地產開發有限公司以樓面地價8500元/平方米輕松競得，成交總價將近15億。其中鎮江路地塊起拍價高達8500元/平方米，被稱作市北區今年的“準地王”。

　　12月17日，李滄區一共推出了8幅地塊。據了解，8幅地塊均位于東李天水路以南、金水路以北、賓川路以西、規劃35號線以東的圍合區域內，最終和達置業有限公司競得其中的1、2、3、6號地塊，總價約14.7億元；卓越新城置業有限公司競得其中的4、5、7、8號地塊，總價約17.4億元。本場土地拍賣會總價超過32億元人民幣，再度刷新了歲末土地成交額紀錄。

　　相比之前，記者發現今年年底土地市場上招拍掛的地塊，都是來自于島城熱門區域。像市北區出讓的兩塊地都位于中央商務區附近，周邊配套成熟，受到不少關注。而12月17日成交的8幅地塊雖是舊村改造項目，但卻位于近年來崛起的世園板塊。

　　分析

　　土地市場預熱樓市

　　在島城，今年樓市一直平淡，甚至被稱為“入冬”，但是土地市場一直火熱，開發商在青島市區拿地腳步沒有停下來。像年后首場土地拍賣，市北區海岸路2號地塊被華融紡聯（青島）投資有限公司以樓面地價4970元/平方米競得；4月底，綠地集團2.7億拿下李滄區重慶中路399號地塊；6月份，北京城建興華打敗4家對手以總價超5.85億元、溢價率31.7%拿下世園地塊，同一天，北大資源4.6億拿下水清溝地塊；10月份，大鱷萬科再次出手，包攬下東李3宗地塊；11月，海爾拿下歡樂濱海城地塊、中交斥資近6億進軍即墨……

　　進入12月份，島城土地市場更為火熱。有分析人士表示，接連不斷的樓市新政不斷提振市場，這極大提升了開發商的信心。同時，地方政府也想憑借下半年市場信心回升的機會，加大推地的力度，因此在推地的數量和質量上都有所提升，在這樣的情況下，開發商開始積極補倉，以待來年。

　　“土地是一級市場，一級市場的火熱也預示著新房這個二級市場的火熱。”島城一名樓市觀察人士告訴記者，土地市場的火熱是樓市的預演。

　　基準地價再次上漲

　　在今年的市場形勢下，不少購房者希望樓市價格下降，有的甚至希望暴跌，不過很多業內人士對此不以為然。“面粉價格這么貴，面包價格能不貴嗎？”面對土地市場的火熱，有業內人士如此表示。的確，地價和房價向來被比喻成面粉價格和面包價格，如今土地價格是不斷上漲。

　　11月底，青島市國土資源和房屋管理局發布青島市城區基準地價調整方案。據介紹，此次基準地價調整方案中，住宅用地共分十級。其中，一級最高，級別單價為6800元/平方米，主要分布在市南區沿海一線（香港路以南）、嶗山區西部沿海一線區域（香港路以南）；二至五級級別單價分別為5500、4500、3600、2900元/平方米，主要分布在市南區、市北區、嶗山區西部、李滄區商圈、開發區長江路、薛家島街道。相關人士表示，新基準地價較2007年基準地價商服平均增幅70%，住宅平均增幅90%，工業平均增幅10%，與本市經濟增幅基本保持一致。

　　“基準地價漲了那么多倍，給老百姓的預期肯定是房價還要漲。不管這一輪調整怎么樣，有多少庫存，下一輪房價肯定還得漲，畢竟基礎地價一下子漲了那么多。”對于基準地價，任志強曾如此表示。有業內人士告訴記者，土地價格是開發商核算成本時考慮的第一要素，他們總是“絞盡腦汁”希望能用最低的價格來拿地，如此樓盤銷售時才能有更優厚的利潤。“基準地價上調了，土地拍賣中，土地的樓面地價肯定會相應提高，開發商的拿地成本一定會增多。”樓市分析人士說：“面粉越來越貴，指望面包降價，這不太現實。”

　　預測

　　從地價看未來房價

　　關于地價和房價的關系，向來是人們津津樂道的話題。在土地拍賣中，地價看得見，因此很多購房者就開始大致估算未來的房價。記者從開發商處了解到，一般來說，土地成本+建筑成本+毛利潤三項核心要素構成房價，三項成本大概各占房價的1/3。不過也有從事房地產核算的業內人士表示，房價的構成復雜得多，只能根據眾多房企的經驗來估算。“除了地價，開發商還有多種成本。”該人士告訴記者，一般分為直接成本和間接成本。

　　“直接成本包括建安成本、契稅、規費等，普通的高層和小高層的直接成本，大約在2500至4000元/平方米。”該人士表示，“間接成本，包括財務成本、管理費用、營銷成本及稅費等，大約在1500至2000元/平方米。當然，不同企業，成本控制能力肯定不一樣。而且地價越高，財務成本、稅費等成本也越高。”

　　12月9日，保利在李滄拿下三塊地。此次保利大手筆拿地，其樓盤價格也被看做周邊版塊的風向標。樓市觀察人士張先生表示，保利拿地的價格平均為3000元/平方米左右，建成看得見的成本粗略估算要8000元左右的價格。此外還可以參考周邊的萬科生態城。早在2010年5月，萬科同區域拿地價格2198元/平方米。2011年首次開盤，精裝房均價大約8500-9000元/平方米，因此未來該板塊價格多少大致也看得出來。

　　市北區16日推出的兩幅地塊，由于處于市區繁華地帶，因此受關注度比較高，如果按照房價構成，可以粗算出來，鎮江路12號地塊按照8500元/平方米的拿地價格，成本價差不多在14000元/平方米。其實還可以從周邊房價來比較，像地段位置好得多的中海紫御觀邸 (論壇)新房價格20000元/平方米，二手房17000多元/平方米；周邊2000年以后的多層封閉小區，如天賜良園、城市花園二手房價格在14000-15000元/平方米。對此，張先生認為，這周邊人多購房需求多，相信鎮江路12號未來會是熱盤，站在當下樂觀的估算銷售價格是15000-16000元/平方米。

　　 [編輯: 王好]