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　　1 量價齊跌，樓市進入偏冷區間

　　10月24日，國家統計局公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格統計。數據顯示，9月青島新建住宅價格指數環比下降1.4%，同比下降1.5%，其中新建商品住宅(不含保障性住房)價格指數環比下跌1.4%，結束了連續十八個月的上漲態勢，出現1.6%的跌幅。另外 ，二手住宅價格指數環比下跌1%，大中小戶型全線下跌，90平方米以上大中戶型同比跌幅擴大至3.4%。據統計，青島新建住宅價格指數已連續下跌5個月，二手房住宅價格指數則已連跌6個月。與價格下跌相對應的，是成交量出現了較大幅度下降。根據青島網上房地產提供的數據，島城今年9月成交新房10615套，比去年少賣1807套，下滑14.5% 。“今年沒有出現‘金三銀四’，一些富有先見之明的房企如銀盛泰，在那時候便已經開始降價。‘紅五月’成交繼續受挫，比四月份還少賣100多套，大量新盤在5月低價格入市，越來越多的房企加入降價陣營，島城房價正式進入下行通道。”房價點評網青島高級分析師張斌說，8月首次松綁“限購令”讓大量被束縛的剛需、改善型客戶群入市，房企的打折力度更上一個臺階，同時透支了購房需求，9月迎來了全城降價的局面，但成交量遠遜于去年。“現在看來，越早降價的房企現在活得越輕松，等到八九月份才降價就晚了，因為競爭對手都在降，最后只能比誰降價多。”可以說，9月限購全面放開，并沒有讓島城樓市輕松起來，盡管價格依舊處在下行軌道，購房者卻盼望更多優惠，降價幅度符合預期才能打動購房者，可以說降價從某種程度上帶來了新一輪觀望，對刺激成交來說有利有弊。

　　采訪中有市民認為，隨著“大青島”格局日漸發展，北岸新城和西海岸新區供需兩旺，從各區域新房銷售情況來看，近郊已經成為青島樓市的“中堅力量”。與主城區新房價格每平方米動輒一萬多元不同，新城區的房價偏低，起價甚至低至3000多元。業內人士認為，處于價格洼地的新城區供需兩旺，很大程度上拉低了均價。更重要的原因是樓市進入偏冷區間，降價跑量成為幾乎所有樓盤的去庫存手段。

　　2 去年買房的，今年哭倒在墻角

　　環比上看，青島今年5月份以來“跌跌不休”，但在9月之前，同比仍上漲，就是說長期看房價還是比去年高。新房價格指數同比連續上漲18個月后，首次出現同比下降，降幅達1.6% ，意味著房價跌回一年前。房價下跌不僅體現在數據上，購房者有著切身的感受。

　　“我去年9月借錢湊齊了首付，在李滄買了套期房，當時單價是9800元/平方米。今年加推的房源又是打折又是送車位 ，單價只要9200元/平方米，現在看真是買早了。”在市南區一家文化傳播公司上班的高林說，他在青島“漂”了很多年，一直“用生命在攢首付”，好不容易才成為“有房一族”，每個月還貸壓力非常大。“現在房價下跌了不少，我自己還租著房子住，相當于自己為那些蒸發的價值埋了單，真要哭倒在墻角。”

　　其實，除了去年買房的市民后悔，在限購取消之前不久購房的市民更是腸子都悔青了。白領王曉健4月來青工作，他5月為購買婚房多方奔走，為了邁過“限購令”門檻，他找代理補齊了一年社保，多花了近萬元。“由于老婆反對婚后租房子住，而且希望房子大一點兒，首付款是兩家老人拿出所有積蓄湊的，買了套二手房。如果9月再買，一是不用麻煩應付限購問題，二是貸款也松動了不少，更重要的是大戶型二手房降得厲害，晚點兒入手能少花不少錢。”王曉健頗為遺憾地說。

　　去年辦理假離婚的購房者，如今看來更是有些不值。“去年想買一套學區房，可惜名下有幾處房產，只好和老婆商量辦理了假離婚。當時認為房價會繼續上漲，買房是最好的保值增值手段，現在名下幾處房產都在縮水，想賣還不好脫手。”一家企業青島區域負責人牛廣名(化名)說。

　　在70個大中城市中，9月房價同比下降的城市有58個，持平的2個，中原地產首席市場分析師張大偉認為，這樣的數據表明，“最近一年，買房的人，大部分都虧了。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，雖然房價環比下降，但降幅比8月份有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合平均降幅比8月份收窄0.2個百分點。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析指出，在地方救市潮下 ，此前兩個月咄咄逼人的環比下跌態勢受到遏制，雖然房價下跌的城市數量還在增加，但下跌幅度已經收窄。

　　今年“金九”樓市黯然失色，量價齊跌遭遇滑鐵盧。國家統計局公布數據顯示，9月份全國70個大中城市房價環比無一上漲，青島新房價格指數環比連降五個月，新房價格指數同比連續上漲18個月后 ，首次出現同比下降。房價跌回一年前，去年通過假離婚、補社保規避限購令的購房者“哭倒在墻角”，首次置業者也覺得房子買虧了。比價格下行更重要是，“金九”成交量也出現較大降幅。10月24日在山東省第18屆新城市房地產沙龍上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，樓市供大于求，房地產走勢可以用“市場變態、政策轉向、行業轉型、產品升級”來概括。中國農業銀行首席經濟學家向松祚表示，中國房地產市場已經從過熱轉向正常，消耗資源的不可持續模式難以為繼，今年這種看似表現慘淡、實為穩健發展的樓市狀態將成為“新常態”。

　　3 房子賣得慢，房企喊“缺錢”

　　本該是一片紅火的“金九”樓市，今年卻反常地吹起陣陣冷風，這讓很多業內人士大跌眼鏡，購房者也看不清房地產市場走向。可以說，今年這輪樓市調整是在市場的歷史高位進行的，整個房地產行業非常不適應。房地產投資增速持續下滑，房地產成交量低迷，房企抱怨“缺錢”，感嘆“房子難賣”。刺激政策接二連三，購房者的心態也糾結：漲價買不起，降價不敢買。總體上購房者的心態可以說是——“曾經對房子高攀不起，如今對房子愛答不理。”

　　10月24日，山東省第18屆新城市房地產沙龍在青島召開，著名房產專家、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，房地產市場不是“永遠不落的太陽”，恰恰是在今年發生了根本性變化，可以用“市場變態 、政策轉向、行業轉型、產品升級”16個字來總結。“房地產市場發生分化，價格進入下行通道，根本原因在于供大于求，賣方市場轉為買方市場，市場態勢發生變化。同時，政策已經從壓房價轉為去庫存，表現為從給樓市退燒到盼成交升溫，進行分類調控。”顧云昌說，房地產行業要從野蠻生長到理性發展，走向產業多樣化、融資多元化、經營集約化。“另外 ，產品差異化，重視售后服務，房企從賣房升級為賣一種生活方式。”

　　在沙龍上，中國農業銀行首席經濟學家向松祚表示，銀行負債率高、房企負債率高，這導致銀行向房企放貸時非常謹慎，不過，雖然1～8月房地產投資增速下滑，但投資額仍接近6萬億元，房企之所以喊“缺錢”，主要原因還是房子賣得慢 ，資金回籠慢。“房地產市場已經進入‘新常態’，也可以說是‘回歸常態 ，穩健發展’，表現為經濟增速放緩，金融風險快速上升；政策空間日益縮小，刺激效果逐漸減退；增長動力逐漸從東部沿海轉向中西部城市。”向松祚說，房地產融資占比高達42% ，對 GDP 的貢獻率才20% ，根本不應該喊缺錢。現在市場供需發生變化，這個行業嚴重產能過剩，新房價格下降速度超過二手房，市場進入偏冷的軌道。

　　4 房企競爭加劇，洗牌加快

　　顧云昌教授認為，這個階段的表現為“競爭加劇 、洗牌加快、利潤減薄”，以前靠人口紅利和房改紅利推動發展的現象逐漸消失，同時持續多年的火山爆發式購房熱也已退潮。在去年以及過去的幾年，瘋狂的房地產市場需要的是退燒，而在銀根緊縮、庫存高企的今天，房企需要的是瘦身。

　　“去庫存本質上是減輕負債。銀行對房貸已經悄然發生變化，房價會一直上漲、政府總會出手救市等這些都是神話。可以說，消耗資源的模式難以為繼了，融資渠道還得房企自己去開拓。中國148家上市房企，為什么融不到資？”向松祚表示，房貸新政“認貸不認房”可以撬動15%至20% 的購房需求，但七折房貸難以實現，最多打到八五折。

　　整個四季度，開發商出于回籠資金的需求，推盤節奏加快，為了完成年初定下的目標，在寒冷的天氣里拿出較好的銷售成績，需要繼續降價來吸引購房者。“央行將釋放2000～4000億元流動性，如果下個月能在青島落實，商業銀行或許就有了給房貸打折的動力。”房價點評網高級分析師張斌說，“當八五折重現青島市場的時候，‘銀十’已經過去了，開發商也在沖刺年終業績了，從今年情況看來，借利好政策降價促銷的開發商緩解了庫存，因此四季度房價有望繼續下降。”諾安基金資深債券研究員程卓則表示，今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預示明年開始，理財收益率將全面跌入3% 時代，彼時信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會出現。

　　以近期多個項目相繼面市的原四方區為例，海信等最近很沉默，但周邊戰爭一觸即發。保利香檳國際無奈前期定價高，銷售一般，現在三期房源由于位置、樓棟排布、交付時間等原因，價格下降，目前銷售均價已經降到11800元/平方米。從市場上樓盤銷售情況來看，成交情況并不樂觀，支撐購房者入市的動力嚴重不足。“我們賣房子的業內朋友現在常說，賣掉一套是一套！要想出貨，除了降價我們已經無計可施了。”一家樓盤負責人陳總說。

　　◎信報觀察

　　未來房企將何去何從？

　　今年上半年，西南財大中國家庭金融調查與研究中心發布報告稱，2013年，中國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。“以前由于缺乏理財途徑，買房等升值是風險最低 、回報率最高的手段 ，一個企業中層干部囤五六套房很正常。現在情況發生逆轉，不能指著富人買房 ，因為富人在發愁怎么把房子處理掉。再指著囤房實現暴富，恐怕是行不通了。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說。

　　市場風云變幻，房企何去何從？以前是拿塊地隨便開發就能掙錢，淡市之下，專家稱小房企將“死”一大半，只有把規模做大才能活下去。“以恒大為例，做完礦泉水又開始做奶粉，以前是外行都來玩房地產，現在成了房企不務正業布局大產業鏈了。”銳理數據青島總經理馬光明說，恒大其實已經在布局青島市場，做了很多工作，只是按捺住拿地的沖動，但繼續擴張的趨勢沒有改變。

　　顧云昌認為，過去人們普遍認為只要解決房價問題，房地產問題就解決了。實際上，抓住住房供應體系和住房保障體系，才是解決中國房地產問題的關鍵。“樓市不會崩盤，也不能崩盤，與其說中國房地產市場要崩盤、泡沫會破滅，還不如說中國房地產市場目前是增速放緩、高位盤整、理性回歸。”顧云昌說，一個很具體的改變就是，今后開發商設計產品會更加用心。“比如說客廳的利用率其實很低，現在市場上很多房子的廳很大，這種產品就可能會被淘汰。”

　　對仍在彷徨中持續觀望的剛需購房者來說，業內建議，不管樓市低迷還是火爆，過于觀望會導致最佳的購房時機白白流失，可能錯過了結婚、孩子上學等人生大事，適合自己的房子才是最好的，過分“追漲殺跌”可能得不償失。

　　文/圖  城市信報/信網記者 劉樂芳

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 王好]