繼8月份島城局部松綁限購，9月份全面放開，國慶節前央行又發布“認貸不認房”新政，對于擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策，并可享受7折利率。但由于地方銀行細則尚未出爐，接二連三釋放出的利好政策，并沒有讓國慶節的樓市迅速好轉。觀望，依舊是主旋律。

　　認貸不認房，不少樓盤已執行

　　國慶節前，央行釋放限貸松綁信號，一時讓黃金周期間的樓市關注度驟然升高。“黃金周多數景點光看人去了，既然早有換房的打算，不如去各樓盤看看。”10月5日下午，在城陽區惜福鎮的萬海惜福時光項目售樓處，來自市南區的丁先明說，這里已是假期看的第7個項目。

　　就在新政發布后，萬海惜福時光項目立即對銷售策略進行了調整。銷售人員介紹，目前該樓盤按“首套房貸還清，二套房首付三成”來執行，現在符合新政策條件的二次置業客戶就可以享受該政策，并且還有7折利率優惠，“受央行利好政策刺激，假期客流量翻番，達成意向的客戶比預期增加了五成。”

　　執行新政的不僅是郊區樓盤，像市北區萬科·紫臺、泰成·玲瓏郡，李滄區的保利·茉莉公館也早早地把執行新政，當作首要的營銷說辭。泰成·玲瓏郡項目負責人表示，“新政策把首付和利率的自主權交還給銀行，對釋放樓市的改善型需求有積極的意義，這對市場是重大利好。”

　　新政趕上放假，細則尚未出臺

　　開發商“認貸不認房”的承諾雖然感覺鐵板釘釘，但銀行方面卻沒有出臺跟進細則，哪些購房者能“嘗鮮”新政利好的蛋糕，依舊是未知數。6日上午，島城一家商業銀行負責人表示，“具體細則需要等上級文件，何時出臺也沒有時間表。”針對信貸新政 ，記者咨詢了多家商業銀行，均未得到確切回復。

　　“按照以往慣例，央行政策出臺后，各地銀行會根據自身情況出臺相應細則。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰介紹，這次政策發布適逢國慶節前，銀行隨即放假，預計最早要到10月9日才有細則出臺，買房的市民只能期待節后的銀行政策。

　　來自青島市房地產交易中心的統計數據顯示，截至10月6日下午，國慶節期間樓市簽約量日均未破百套 ，其中6日簽約量僅65套 。“盡管出現數據下滑，但不能直接判斷為樓市慘淡，因為統計數字存在滯后性，不過現場成交確實沒有想象中火爆。”李滄區金水路一家新盤項目銷售部的李經理說。

　　網傳樓市漲價，“攻心”戲上演

　　盡管島城各家商業銀行實施細則仍未出爐，自央行信貸新政發布至10月6日，房價將上漲的傳言已經傳開。“信貸新政之后，房價會不會漲”成為許多購房者普遍關心的話題。

　　10月1日上午，一張題為《綠城集團浙東區域公司文件》的照片在微信朋友圈流傳，文件稱：綠城集團浙東區域公司要求各項目11月全面漲價，漲幅達5%至10%。“看到消息后非常擔心，我正猶豫，要不要買李滄區的綠城誠園。”來自市北區的劉宗敏說，她看到消息后立即打電話咨詢銷售人員，盡管沒有得到漲價答復，依舊讓她憂心忡忡，畢竟漲幅不是個小數。

　　“7折利率在2008年10月曾出現，2009年房價漲幅超過20% ；在2012年又出現了，2012到2013年房價漲幅又超過20%；今年國慶前夕再次出現7折利率，刺激樓市再出狠招，今年下半年迎來最佳的抄底時機！”6日上午，多位房地產開發商在微信圈轉發了這樣一條消息，并在后面附上自己項目的搶房熱線，鼓勵購房者抓住時機趕緊出手。

　　這條微信轉發后，確實有不少購房者在留言中心懷忐忑。“早知道房價要漲，國慶節就不來云南旅游了，希望假期結束后還有沒漲價的房可以搶。”一位網友留言說。

　　40余家新盤全力搏殺“銀十”

　　“央行關于房貸的新政，確實給一直疲軟的島城樓市注入了強心劑，但據此就斷言房價將上漲，僅僅是開發商的一廂情愿。”青島銳理數據總經理馬光明表示，這種說法只是開發商刺激購房者、期待擺脫營銷困境的又一個噱頭而已。據記者調查發現，無論是市區還是郊區樓盤，截至6日尚未打出“漲價的旗號”。

　　政策利好頻現，開發商開盤的節奏在加快。來自青島市房地產交易中心的統計數據顯示，10月青島預計有40多家新盤推向市場，較之9月份大幅增加。

　　這40余家項目當中，27盤為新盤，其余為老盤加推。其中，城陽區將有12盤陸續入市，市南區1家、市北區9家、李滄區兩家、高新區兩家、黃島新區則有11家、膠州市有兩家、即墨市有7家。從項目備案信息來看，“降價跑量”依舊是樓市的主旋律。

　　“樓市素有金九銀十的說法，而9月份成色已經大減，10月份借著央行政策利好，房地產企業當然不想錯失良機，這也意味著這個月的銷售競爭將最激烈。”青島世聯怡高總經理陳耀華說，受此影響，預計本月成交量會回升，但價格或將繼續維持下行軌道。

　　聲音

　　央行全面松綁限貸政策，堪稱一把“雙刃劍”。一方面可能讓低迷的房地產行業迅速復蘇，也可能意味著市場新一輪恐慌開始。由于高高在上的庫存量，8月份限購局部松綁，市場沒回暖；9月份限購全面取消，市場也沒動靜。這足以證明此前靠解除限購來拯救樓市就是“偽命題”；時隔一個月后房貸也松綁，是否能讓市場走出低迷，還要看銀行細則怎么執行、以及執行力度多大。

　　——中置國際營銷總監、樓市分析人士  張百忍

　　認貸不認房激活的是改善型客戶，這部分需求大約占市場15%。由于這部分群體需要賣掉現有住房再買房，可視為貢獻近30% 的成交量。

　　針對剛需群體，7折利率時隔多年再現市場，無疑會受到刺激而出手。但現在的情況是，市場高庫存問題遲遲沒有解決，新盤還要入市，僅靠信貸新政刺激房子漲價，不太可能。

　　——科威國際不動產青島區域總經理  孫杰

　　針對這次7折利率，有些人把它與2008年相比較，但2008年救市主打“改善性需求”的旗號，而且2008年11月推出了進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施，到2010年底約投資4萬億元。這次離開了這一背景，僅靠住房信貸政策的調整，房地產市場不會重現2008年的行情。個人認為，央行細則關鍵在于如何執行，地方銀行下一步的舉措至關重要。

　　——青島世聯怡高總經理  陳耀華

　　對銀行來說，如果樓市有錢賺，就會鼓勵在樓市放貸；如果不好，就會選擇把錢投到別的領域，這是再明白不過的一筆賬。也就是說，7折利率地方銀行會不會大力度執行，這是個問題。

　　如果銀行跟進積極性不高，無論是7折利率還是首付30%，都成了虛招，樓市依然沒有短期回暖的可能。種種跡象表明，未來樓市更多依靠市場的力量來調控，此后將進入較長時間的“盤整期”。

　　——青島銳理數據總經理  馬光明

　　房屋征收補償條例征求意見

　　參考新建普通商品房市場價，征集截至10月25日

　　半島都市報10月6日訊(記者 王愛科) 記者6日采訪獲悉，《山東省國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》開始征求社會各界的意見和建議，征集日期截至10月25日。這次補償條例草案《對規范國有土地上房屋征收與補償活動，保障被征收房屋所有人的合法權益具有重要意義，已經過省第十二屆人大常委會第十次會議初次審議。

　　本次草案由總則、征收決定、補償、征收評估、法律責任和附則六部分組成。其中提到，市、縣級人民政府應當將房屋征收與補償工作經費納入本級財政預算；房屋征收部門或者房屋征收實施單位，可以委托具備相應資質的單位承擔測繪、預評估、房屋拆除、法律服務等專業性工作；任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門投訴、舉報。接到投訴、舉報的人民政府和部門應當及時核實、處理。

　　在補償方面，對被征收住宅房屋價值的補償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格，由房地產價格評估機構評估確定。對被征收非住宅房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區位類似房地產的市場價格。

　　征收個人住宅，如果被征收人只有一套住宅房屋，且該房屋建筑面積低于四十五平方米的，征收部門應當對被征收人進行最低面積補償，最低面積補償標準不得少于四十五平方米建筑面積，具體標準由設區的市人民政府確定并向社會公布。按照最低面積進行補償所增加的費用，由作出房屋征收決定的人民政府承擔。

　　社會各界人士可將意見和建議直接寄往省人大常委會法制工作委員會(地址：濟南市歷下區院前街1號珍珠泉院內；電話：0531-85107717；郵箱：fagongwei@126.com)。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭——

　　—年底前房價不會全國性反彈

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，有“樓市風向標”之稱的“金九銀十”，從全國樓市成交來看，觀望情緒濃厚。中國人民銀行與銀監會近日宣布，對“二套房貸”政策松綁，業內人士認為這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀察。

　　國慶黃金周信貸政策出臺，很多購房者都在等待，年底前是否會再次看到房價反彈呢？對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，這次房貸放松會刺激需求，但是庫存壓力非常重，房價漲跌要看供求關系。假如庫存回落，就有利于房價慢慢止跌反彈。少數城市，類似一線城市和少數二線城市的庫存量，并不是特別高，去化周期也不是特別長，這種城市一旦需求開始釋放，政策利好出來之后，年底有可能房價開始止跌反彈。但對于大多數的三四線城市，包括部分二線，年底還看不到明顯反彈，可能要等到明年某些季度，出現全國性房價見底反彈。

　　這次二套房貸松綁，有人預期說管理層手里還有一些選項，比如降低房貸利率，取消二手房交易稅，甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補貼等政策，哪些可能在明年推出呢？楊紅旭表示，這要看目前樓市的反應。假如到年底市場依然沒有止住下跌，預計明年還有政策出臺，主要應該集中在稅收方面。央廣

　　金九黯然失色，銀十難改大勢

　　預計樓市將長時間盤整

　　“金九銀十”觀望情緒濃厚，成交持續不振，庫存繼續高企，“救市”難破僵局。市場人士預計，今年或是近三年最差的“黑色旺季”，開發商將為取“銀十”而掀“價格戰”，但樓市大局已定，背水一戰也難改大勢。

　　從9月市場狀況來看，無論是一線城市還是二線城市，均比預期冷清蕭條，全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米，環比上月下跌0.92%，連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33%。

　　除北上廣深等城市外，“限購”在全國基本取消，但所釋放的需求并不如想象般強烈。杭州樓市就是一個例證，9月21日至9月27日杭州主城區日均成交167套，與沒有全面放開限購的8月基本持平，但與之相對的庫存卻繼續增加。

　　總體上看，“金九”樓市成交平淡已成事實。究其原因，業內人士表示，由于市場走勢使人“霧里看花”，不僅購房者觀望情緒漸濃 ，需求不斷萎縮，而且開發商對于后期市場走向也信心不足，推盤量與打折優惠相對保守謹慎。

　　在當前樓市的庫存壓力仍在攀升的情況下，業內人士認為，“金九”失色必然促使開發商進行更大幅度的“以價換量”。“十一”長假樓市將迎來成交小高峰，環比9月同期或有小幅上升，但與去年同期相比仍將下降，至今年底樓市還將處于調整期。在“限購”大范圍退出后，銀行又接著宣布放松首套房認定。世邦魏理仕中國區研究部主管陳仲偉表示，年內去庫存仍是大部分房企的首要任務，“以價換量”仍是市場大趨勢，價格下行仍有可能。但從近期市場反應來看，需求旺盛的一線城市房價的下降空間仍然相對有限。

　　專家認為，在狂飆猛進發展十余年后，我國房地產業正在進入中高速、穩健發展的“新常態”，與此相應，原有的成交、價格、供需必然會經歷一個較長時間的“盤整”和適應。 據新華社

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 王好]