半島網房產頻道9月2日消息 數據顯示，8月份，青島二手房成交量較7月環比微增2.73%，相較于新房30%的漲幅顯得有些冷清。專家認為，貸款利率和交易成本高是成交量爬升緩慢的主要原因，隨著限購令全面解禁，“金九銀十”期間，預計二手房成交量有望增加20%-30%。

　　

　　數據：8月二手房成交量環比微增2.73%

　　8月1日，青島為長達三年多的樓市限購“松綁”，黃島區和城陽區全面放開限購，主城區的市南區、市北區、李滄區和嶗山區則放開144平方米以上的住房。那么，松綁“滿月”，青島樓市的成績單如何？半島網房產頻道據青島網上房地產統計，8月份青島新房成交10544套，環比7月份上漲幅度超30%。

　　相較于新房的“熱鬧”景象，二手房則顯得有些“蕭條”。據青島鏈家市場研究部統計，8月份青島市二手房共成交2254套，環比7月份微增2.73%，同比去年8月份下降20.80%，市場回暖十分緩慢。從成交區域來看，限購放開的黃島區和城陽區表現不錯，分別以413套和390套的成績排在一、二位。

　　原因：信貸緊、交易成本高致二手房回暖乏力

　　由以上數據可以看出，受8月限購松綁的影響，二手房市場開始呈現逐漸活躍的跡象。9月1日，青島又低調宣布限購令全面解禁，這是否意味著，二手房的春天來了？

　　對此，青島科威不動產總經理孫杰認為，限購與否只是影響成交量的一個方面，在限購取消后，房貸政策將是影響二手房成交的決定性因素。據半島網房產頻道了解，雖然目前已有青島銀行和農商銀行對首套房房貸“開閘”，最高可享9折優惠，但包括這兩家銀行在內的絕大多數銀行，對于二手房房貸仍十分苛刻，執行基準利率上浮10%的標準不變。

　　另外，高高在上的交易成本，也已成為阻礙市場回暖的主要障礙。此前，鏈家地產青島片區經理黃濤做客半島網直播間時曾表示，目前二手房交易過程中，購房者需要承擔的稅費包括契稅、營業稅、個人所得稅以及公共維修基金。據介紹，契稅稅率為3%，對于90平以下的首套房可按照1%優惠收取，90-144平的首套房按照1.5%收取，144平以上的均按3%收取，二套房契稅無減免優惠；營業稅收取標準為，不滿五年按5.62%收取，滿五年分兩種情況，144平以下的免收營業稅，144平及以上需交差額營業稅；個人所得稅稅率為2%，通常也是由買家承擔。其中，滿五年且是家庭唯一住房的，免征個稅；滿五年不是家庭唯一住房的，需繳納2%的個稅。

　　“購房者可能還需要交納公共維修基金。”黃濤介紹，如果買到的二手房沒有交納公共維修基金，則需購房者交納，一般不帶電梯的房子51元/平，電梯住宅為133元/平。

　　“信貸緊，意味著貸款要還的錢就多；加上交易成本高居不下，房東再不愿降價的話，二手房想實現交易就很難。”孫杰表示。

　　現象：一二手房價格倒掛現象增多

　　據了解，今年上半年，受限購、限貸及公積金門檻提高等影響，青島的新房市場一片低迷。下半年，不少開發商為了回籠資金，便開始降價促銷。這就造成不少新開項目的價格甚至低于同區域二手房的價格。一時讓二手房陷入尷尬的境地。

　　以市北區新都心區域為例，據鏈家地產監測，目前不少二手房房源單價已超過14000元，如中海清江華府二手房均價為16560元/平方米，萬科藍山為17999元/平方米。隨后，記者撥打保利葉公館的售樓處電話了解到，該樓盤目前在售的新房起價僅為11000元/平方米，均價也在13000元/平方米左右。

　　即使是同一個項目，二手房也有高于新房的現象。如萬科城近期加推的精裝房源均價為13500元/平方米，而其二手房源早已突破15000元/平方米，兩者均價相差11.11%。

　　業內：“金九銀十”二手房交易量有望增超20%

　　半島網房產頻道采訪多家中介了解到，新房和二手房價格“倒掛”的現象一直存在，只是近期表現尤為明顯。二手房的銷售壓力可見一斑。

　　“8月份限購松綁后，我們明顯感覺到，二手房需求有所增加，因為市場信心提升了。如今限購全面放開了，一些外地購房者、本地學區房購房者和改善型需求購房者會適時入市，但這部分需求畢竟有限，因為二手房的貸款利率還是很高的，而且后面還可能面臨房產稅的壓力。”青島科威不動產總經理孫杰認為，雖然二手房面臨市場困境，但伴隨著已經實施的限購全面解除以及“金九銀十”旺季的到來，“青島二手房的成交量上漲20%-30%還是有可能的。”

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]