因物業未能履行合同約定，拒不返還小區16個月的停車服務費，李滄同盛苑小區業主委員會把小區物業告上法庭，要求解除合同，并主張物業返還停車服務費。記者在調查中發現，物業公司收停車費已成為行業潛規則，并給物業公司帶來不菲收入。面對這塊不小的“蛋糕”，物業公司不公布停車費用，在小區公共區域劃車位私自收費也已成為行業規則。

　　不返還停車費，業委會狀告物業

　　2013年5月，距離合同期滿還有5個月，李滄區同盛苑小區業主委員會向法院訴訟稱，青島同群物業管理有限公司未能按照合同約定履行服務，引起業主強烈不滿，業主委員會要求與物業解除物業合同。

　　據悉，2011年8月，青島同群物業管理有限公司進入小區，提供物業服務，并與業主委員會簽訂《物業服務合同》，約定自2011年10月18日至2013年10月17日。

　　業主委員會與物業簽訂的《物業服務合同》作出約定，車輛泊位費從2012年1月開始調整為每個月每車位80元。其中，從2012年1月1日開始，小區車位的經營收入每個車位每月15元歸業主委員會所有，其他部分歸物業所有，用于彌補管理費不足和公共設施的維修。車位經營收入按季度結算，每季度末，物業公司要付給業主委員會。然而，自2012年1月1日起，小區物業收取的260個停車位的車位租賃費，物業一直不予返還，按照約定，每月返還15元，一共16個月，物業需返還費用共計62400元。另外，為增加車位費收益，小區物業還在6個車庫前面空地劃出6個車位進行出租。

　　法院受理后，于2013年7月11日、8月7日、10月25日公開開庭進行了審理。法院審理認為，按照法律規定，業主委員會決定在合同期滿時不再委托原物業，應提前兩個月書面通知物業。同盛苑小區業主委員會向法院提起訴訟，在合同期滿前兩個月，因此，雙方之間物業服務合同的權利義務已經于2013年10月17日因合同期滿而終止。另外，法院作出判決，同群物業應返還小區車位的經營收入63840元。

　　小區停車費成物業不菲收入

　　記者在調查中發現，物業公司為彌補物業費，把小區停車收入納入管理經費，在業內已成“潛規則”。在盛苑小區業主委員狀告小區物業的案件中，涉及的車位有200多個，物業一年的收費達20多萬。但一位物業人士給記者算了一筆賬，對于一些大中型小區，小區的停車位多達800多個，若每個停車位的每月停車服務費80元，一年收益就能達一百多萬。

　　該位人士表示，最近幾年，小區停車服務費并沒有多大變動。目前，對于普通住宅小區而言，每月停車服務費七八十元左右，地理位置優越的小區，每月停車服務費能達100元。

　　停車費收益會歸誰所有？面對記者的問題。該位物業經理表示，物業合同會做出規定。但為彌補物業費，多數物業公司都會與業主約定，停車服務費歸物業所有。該位經理稱，小區停車服務費已成為物業費的重要來源，甚至成為最大的一筆收入。

　　公共停車費咋收業主大會說了算

　　記者發現，一個小區的停車位主要分為地下停車庫與地面停車位，對于這兩種方式，停車服務費的收費都有明確標準。

　　在去年實施的《青島市物價局物業服務收費管理辦法》(以下簡稱《物業服務收費辦法》)中，對于普通住宅物業管理區域停車服務費作出規定：小型車，露天停車每月30元，室內停車每月50元；中型車，露天停車每月50元，室內停車每月70元。車型對應的收費指導標準為最高標準，下浮不限。

　　雖然《物業服務收費辦法》對停車服務費作出明確規定，并設置了收費上限。但一位物業經理表示，《物業服務收費辦法》還作出規定，當小區業主委員會成立后，車位服務費具體收費標準可由物業公司與業主大會協商確定。因此，為彌補物業收費不足問題，物業公司會與小區業主委員會協商，將小區停車服務費漲到80元每月或更高，雖然高出標準，但符合規定。另外，《物業服務收費辦法》還作出規定，經業主大會同意，占用住宅物業管理區域內業主共有的道路或其他場地停車的，停車的業主或物業使用人應按業主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調整，也是由業主大會自行確定。

　　該物業經理也向記者坦言，按照規定，公共場地劃出停車位，其使用費應屬于全體業主共有，主要用于補充專項維修資金。而小區公共場地停車還需要物業公司提供停車服務，物業公司就可以從公共場地使用費中提取一定比例的停車服務費，而這具體比例由業主大會與物業公司協商確定。

　　該物業經理稱，雖然停車費收取標準由業主委員會來制定，但如果收費過低，物業公司也不會選擇與業主委員會簽訂合同。該位物業經理坦言，他的物業公司管理十幾個小區，大都是普通住宅小區，并在公共場地劃出地面停車位，而這些車位的收益返給業主委員會的也僅10%左右，而不返費用的物業公司也不在少數，只要物業合同有明確規定即可。

　　律師說法：簽訂合同，明確收益分配

　　該物業經理還稱，小區公共區域劃分停車位，一定要先召開業主大會，并經業主同意。山東崇杰律師事務所孫律師表示，小區停車場的收益主要包括地下停車和地面停車兩個部分，地下車庫的停車位由誰購買，那么收益權當然就歸誰所有；如果小區公共區域劃分停車位，其收益歸小區全體業主所有。

　　孫律師建議，小區業主委員會與物管公司簽訂物業合同時，一定要明確物業停車服務費的收費標準及公共區域車位的收益分配比例，從而保證業主自身的合法權益。如果業主委員會或者小區業主沒有提出要分享公共區域帶來的經濟效益，就是業主自己不主張自己的權益。

　　另外，孫律師還表示，如果小區業主對于停車服務費收費標準不滿，或物業公司私自占用公共區域，劃分車位收費，小區業主可召開業主大會，與物業協商，重新制定服務費收費標準，并要求物業返還公共區域車位收益。記者 于偉

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 李鵬]