元旦后購(gòu)買二手房的市民發(fā)現(xiàn)，交易成本增加了不少。由于本市自今年1月份開(kāi)始上調(diào)了二手房最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，且上調(diào)幅度在30% 左右，導(dǎo)致購(gòu)房成本不同程度地增加。記者29日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)房源所處區(qū)域、面積大小及建成年代的差異，最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的上調(diào)導(dǎo)致二手房交易成本增加了幾千乃至上萬(wàn)元。但1月份的市場(chǎng)情況顯示，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的調(diào)整尚沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

　　市區(qū)過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)上調(diào)

　　二手房交易將按照市地稅局確立的最低交易指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，這意味著個(gè)人購(gòu)買房屋時(shí)當(dāng)成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳納的契稅、個(gè)人所得稅以及營(yíng)業(yè)稅的多少要按照這個(gè)最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)算。青島市房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)人稱，設(shè)立最低交易指導(dǎo)價(jià)，意在杜絕二手房交易過(guò)程中靠陰陽(yáng)合同來(lái)避稅的問(wèn)題。因?yàn)檎{(diào)整后用于計(jì)算稅費(fèi)的價(jià)格更接近真實(shí)交易水平。

　　記者走訪市區(qū)二手房中介了解到，二手房最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)普遍上調(diào)。如位于李滄區(qū)的華易春之都小區(qū)的一套二手房調(diào)整前指導(dǎo)價(jià)為 5800元/平方米，上漲為7300元/平方米；市北浮山后一小區(qū)的一套二手房指導(dǎo)價(jià)原為6200元/平方米，調(diào)整后是8060元/平方米；市南區(qū)福林小區(qū)的一套二手房，1993年交房，調(diào)整前的指導(dǎo)價(jià)是7000元/平方米，現(xiàn)在指導(dǎo)價(jià)上漲了近2000元/平方米，過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)為9000元/平方米；原四方區(qū)金華苑小區(qū)的一套二手房指導(dǎo)價(jià)也漲了大約30%，調(diào)整后的指導(dǎo)價(jià)是6670元/平方米。

　　“市南區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)如今在市內(nèi)四區(qū)是最高的，僅就單價(jià)來(lái)說(shuō)，最低指導(dǎo)價(jià)每平米為8000元漲到1.7萬(wàn)元；市北區(qū)每平方米7000元漲到9000元，李滄區(qū)每平方米5500元漲到7500元，而嶗山區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)則幾乎沒(méi)有變動(dòng)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理劉剛說(shuō)。

　　交易成本大幅增加

　　目前，二手房交易成本一般由買房人承擔(dān)，所以對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，最低交易指導(dǎo)價(jià)的上調(diào)，直接導(dǎo)致購(gòu)房成本的增加。二手房交易過(guò)程中，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅，加起來(lái)一般在 8%到11%之間(購(gòu)房者非首次購(gòu)房，契稅按照3%來(lái)征收)。“以一套100平方米的房子來(lái)算，假設(shè)房子的總價(jià)多出20萬(wàn)元，意味著交易成本多出了1.6萬(wàn)元到2.2萬(wàn)元之間?！笨仆?guó)際不動(dòng)產(chǎn)的總經(jīng)理孫杰說(shuō)。

　　“但如果個(gè)人購(gòu)買的普通住房超過(guò)5年(含5年)，營(yíng)業(yè)稅免征，因此增加的交易成本較少，如果購(gòu)房者又是首次買房，就可能只多出6000元左右的購(gòu)房成本。”青島鏈家地產(chǎn)的殷天逸說(shuō)。多家品牌中介的統(tǒng)計(jì)顯示，最低交易指導(dǎo)價(jià)上調(diào)后，對(duì)未滿五年的房屋交易影響較大，對(duì)五年以上、首次交易、90平方米以下的普通住宅影響較小，因?yàn)楹笳呓灰走^(guò)程中只繳契稅，稅率相對(duì)較低。

　　市場(chǎng)交易沒(méi)受影響

　　1月份的市場(chǎng)情況顯示，盡管二手房最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，但這并沒(méi)有削弱大部分購(gòu)房者的買房熱情。

　　“1月份的二手房成交量還是很火熱的，預(yù)計(jì)到月底成交量會(huì)達(dá)到2500套，快趕上去年12月的2700套了?！笨仆?guó)際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說(shuō)，這個(gè)月的二手房市場(chǎng)并沒(méi)有受到過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的影響，而且較之去年春節(jié)也要好很多。

　　22世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的王文香經(jīng)理認(rèn)為，多重因素導(dǎo)致市場(chǎng)行情看好?！耙皇菎u城市民對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，預(yù)期房?jī)r(jià)不能跌了；二是限購(gòu)兩年，多數(shù)購(gòu)房者壓抑得太久；三是如今的市場(chǎng)利好，二手房公積金最高貸款額度上限提高到了35萬(wàn)元，對(duì)購(gòu)買小戶型二手房的市民很有利?！蓖跷南阏f(shuō)。

　　但最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)的上調(diào)也不能說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)影響。“對(duì)很多處于剛性需求的購(gòu)房者是有一定的負(fù)擔(dān)的，想想看，同樣的房子，本來(lái)不用多交那2萬(wàn)元，現(xiàn)在得多拿出2萬(wàn)元，無(wú)形中給他們?cè)黾恿藟毫Α！币筇煲菡f(shuō)。

　　記者 王愛(ài)科 實(shí)習(xí)生張開(kāi)翼

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 曹海霞]