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    地王的影響力

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，政府日前公布的地價(jià)房?jī)r(jià)比例統(tǒng)計(jì)中，本市平均比例為28.8%。而地王項(xiàng)目的地價(jià)與房?jī)r(jià)比例至少在35%以上。由于地王項(xiàng)目樓盤(pán)與周邊住宅明顯不在一個(gè)檔次，房?jī)r(jià)帶動(dòng)影響也就比較有限。

    地價(jià)房?jī)r(jià)比例至少35%

    梳理近幾年陸續(xù)產(chǎn)生的地王，記者發(fā)現(xiàn)，已銷售完畢或者正在銷售的地王項(xiàng)目，青島樓面地價(jià)與開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格的比例普遍較高，最早是50% ，目前為35%左右。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，地王經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，在整個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本中相對(duì)較大。但受項(xiàng)目定位、容積率等因素影響，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也有所不同。

    2002年首個(gè)地王芝泉路22號(hào)地塊成交價(jià)5500元每平方米，樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)約為1.1萬(wàn)元每平方米。照此算來(lái)，地價(jià)成本約占銷售均價(jià)的50%。海門(mén)路8號(hào)樓面地價(jià)5120元每平方米，建成的海納尊邸和瑞納康都售價(jià)約1.3萬(wàn)元每平方米。樓面地價(jià)占比近40%。到2005年的清泉墅和瑞納紫域項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目定位都為高端，一個(gè)是別墅一個(gè)是小多層，瑞納紫域樓面地價(jià)5120元每平方米，目前售價(jià)1.4萬(wàn)元每平方米。所占比例基本超過(guò)35% 左右。而 2007年至今產(chǎn)生的地王都還沒(méi)有建成銷售，所占比例難以統(tǒng)計(jì)。

    “地王對(duì)普通住宅不具有指導(dǎo)意義。”島城樓市分析人士周泳旭分析說(shuō)，地王多是稀缺地塊，可謂寸土寸金。經(jīng)過(guò)多輪角逐，地價(jià)被一步步推高。項(xiàng)目大多定位成高端住宅，而且側(cè)重向地標(biāo)式建筑方向開(kāi)發(fā)，如果是地產(chǎn)大鱷運(yùn)作還要算上品牌價(jià)值，售價(jià)無(wú)形之中就被拉高。因此，35% 以上的比例并不算高。

    對(duì)周邊房?jī)r(jià)拉動(dòng)有限

    “芝泉路22號(hào)的樓盤(pán)和周?chē)績(jī)r(jià)不能相提并論，普通人根本消費(fèi)不起。”瑪雅房屋江西路店工作人員告訴記者，該樓盤(pán)的目前價(jià)位超過(guò) 2.5萬(wàn)元每平方米，但周邊房?jī)r(jià)不到它的一半。以江西路為界，南側(cè)約1.2萬(wàn)每平方米，北側(cè)約1萬(wàn)元每平方米。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)周邊基本沒(méi)有相似樓盤(pán)，即使新建的海信慧園二期，房?jī)r(jià)頂多達(dá)到1.6萬(wàn)元每平方米，至于云溪小區(qū)、九水山莊、長(zhǎng)安家園等小區(qū)，價(jià)格都在1萬(wàn)元每平方米上下。清泉墅也是如此。由于定位高端，一枝獨(dú)秀，對(duì)周邊房?jī)r(jià)的帶動(dòng)相當(dāng)有限。而海納尊邸、瑞納康都等地王項(xiàng)目的價(jià)格，在香港路沿線并不算高。

    “如果地王定位和周邊差距很大，那么帶動(dòng)效應(yīng)并不明顯。”島城一家大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，如果在新樓盤(pán)扎堆的地段，地王涌現(xiàn)會(huì)給市場(chǎng)很高的預(yù)期，周邊樓盤(pán)因此提價(jià)。但如果說(shuō)周?chē)际歉邔樱赝跏嵌鄬踊蛘邉e墅，或者說(shuō)周?chē)际亲≌赝跏蔷频晔焦ⅲ敲从绊懗潭榷急容^有限。 文/圖 記者 陳博

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（來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)）