半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿

近年來,法拍房備受關注,但是由于對法拍房的了解不夠深入、存在信息盲區,導致相關糾紛的情況也不少見。7月16日，半島問法熱線邀請山東頤衡律師事務所的李順律師和宋玉竹律師,在線解答市民對于法拍問題的咨詢。租的房子被法拍,租房者該怎么辦?法拍房內有住戶,能向法院申請騰遷嗎?在上午的咨詢過程中,兩位律師就一些法拍程序性、典型性的問題與市民進行了溝通,增長了市民的法拍知識。

16日上午9時30分,每周二與市民不見不散的問法熱線如約開通,市民李先生來電咨詢了一個許多市民關心的問題——法拍房能悔拍嗎?“在京東、淘寶上都有各個法院的法拍產品,如果拍賣結束后發現這套房子存在各種問題,法拍的產品能否像其他商品一樣7天無理由退貨?法拍房悔拍后可能存在的風險有哪些?”

宋玉竹律師表示,司法拍賣并非普通的網購行為,而是人民法院依法通過互聯網拍賣平臺公開處置財產的行為,是保障當事人勝訴權的重要手段,本質上是司法行為。

“買受人競得法拍房后反悔,非但無法享受7天無理由退貨服務,還將對其悔拍行為承擔相應的責任。”宋律師表示,拍賣成交后買受人悔拍的,繳納的保證金不予退還；悔拍后重新拍賣的,原買受人不得參加競買。若買受人悔拍導致重新拍賣,重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金,由原買受人承擔。

“法拍是法院執行工作的一部分,是一項非常嚴肅的行為,買受人需要為自己的行為負責。因此,競買法拍房前一定要做好功課。”宋律師提醒。

當天上午,法拍房的競買流程問題也是市民詢問最集中的,李順律師一一進行了解答。“簡單競拍流程主要有以下五個方面,是市民需要格外關注的。”李律師表示,首先要仔細閱讀拍賣公告,確定自己擁有相應購房資格,同時從法院提供的信息中了解標的物的詳情,“公告中關于競拍條件、可能產生的稅費及承擔方式、保證金規則等都有明確的規定。”

“其次是要詳細了解意向房屋信息,強烈建議實地看房。如向物業及鄰居了解房屋是否拖欠水電、燃氣物業等費用、是否為‘兇宅’等信息；了解房屋內是否有租戶,是否騰空,房屋上是否有戶口,該房屋是否有未繳納的稅費等。”李律師表示,另外就是要及時繳納保證金,“參加競買以實名繳納保證金為前提,至于保證金的數額標準,由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十范圍內確定。”

“然后就是要參與競拍了,網絡司法拍賣以起拍價開始遞增出價競價,競價程序結束前五分鐘內無人出價的,最后出價即為成交價；有出價的,競價時間自該出價時點順延五分鐘。”李律師提醒,競買人交上保證金之后,在競拍環節不出價競拍,則保證金會原路退回,一旦出價則視為參與競拍,保證金就不會退回。

“競拍成交的,按約支付剩余房款和辦理過戶登記,如果買受人因為各種原因導致尾款支付不及時,則會被視為悔拍,因此提醒競拍人,競拍心儀的法拍房前,一定要確保有充足的資金,避免上頭競拍導致無力承擔房款,得不償失。”李律師表示,以上就是法拍的主要流程,市民可參考借鑒。

問題1>>>

被執行房產內有租戶

能否提出執行異議

2015年9月,某公司向鄒先生借了一筆錢款,當時簽訂的借款協議中約定了還款日期和相關利息,同時某公司將其名下的一處房產作為抵押。借款到期,鄒先生多次向某公司討要借款未果后,向法院提起訴訟。鄒先生勝訴后,某公司卻怠于履行債務,法院就在抵押房產發出公告擬對該房產進行評估、拍賣。公告后,陳某等三人在期限內向法院提交租賃協議,稱他們的租賃先于鄒先生抵押權利形成,某公司對三人的租賃事實也認可了。可鄒先生對陳某等三人對房產的租賃關系并不認可,雙方分歧很大。鄒先生詢問律師,自己能否提出執行異議,請求對該房產進行不帶租約拍賣。

律師說法:案涉房屋的強制執行分為兩個層次,一是權屬的強制轉讓,二是強制交付。承租人的租賃權是實體權益,能否排除被執行人名下案涉房屋的強制執行,核心在于租賃權的設立節點。因案涉房屋權屬轉移,根據買賣不破租賃的原則,并不影響租賃權的實現。故承租人陳某等人的異議僅指排除案涉房屋的強制交付或要求法院對案涉房屋帶租拍賣。由于申請執行人鄒先生和三名承租人就是否存在租賃關系存在重大爭議,建議鄒先生先向執行法院申請,將三名承租人的主張納入案外人異議程序立案審查,并作出裁定,確定房產租賃權的設立節點,并由此來判斷房產是否可以進行不帶租約拍賣。

問題2>>>

通過法拍購得地下車庫

物業能否收取服務費

2020年8月,紀先生通過法院的拍賣平臺購得某大廈A座的地下車庫,并于同年取得不動產權證書,證載用途為商業、住宅/車庫。購得車庫后,紀先生在車庫入口處自行安裝了道閘,自主管理。仍是按照車庫使用,用于開放式共享車位至今。前段時間,大廈的物業公司找到紀先生,稱物業已經履行了物業管理服務,紀先生購得的車庫已進行產權交易,不應與一般車庫性質一樣,應作為“非住宅房屋”交納物業費用。紀先生詢問律師,自己已經取得車庫的所有權,且已辦證,是否還需要交物業管理費。

律師說法:根據《山東省物業服務收費管理辦法》相關規定,“普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業公共服務費的計費面積之內,但改變設計用途用于居住的除外。”紀先生通過法拍獲得的車庫不同于一般的人防車位無法進行交易,他已經獲得車庫的所有權,已辦證。紀先生將車庫改為地下的非獨立的開放式共享車位,并沒有改變車庫的設計用途,不應該屬于物業所謂的非居住房屋范疇。因此物業公司的訴求應該不會得到法院支持。

問題3>>>

買了法拍房過了戶

原房主來破壞房屋

2023年7月,郭先生看到法院在司法拍賣網絡平臺上公開拍賣一處房產,出具公告中載明此次拍賣以標的物按現狀拍賣,包含外觀、結構、固定裝修及內在質量,以移交時的現狀為準。郭先生參與了拍賣,最終成功拍得房屋,并于次月依法辦理了房屋過戶手續,在法院執行局將鑰匙交付給郭先生時,房屋內的裝修完好。2023年9月,當郭先生再次來到房屋后,發現屋內的裝修已經被嚴重破壞。郭先生立刻報警,經警方調查,破壞系原房主李先生夫婦所為。原房主辯稱,他們對拍賣價格不認可,且房屋系由他們夫婦裝修,裝修的東西沒有在拍賣文件上呈現,他們的行為只是想將屬于自己的東西帶走。郭先生詢問律師,原房主是否應當承擔相應的賠償責任。

律師說法:法院拍賣公告載明,此次拍賣以標的物按現狀拍賣,包含外觀、結構、固定裝修及內在質量以移交時的現狀為準。法院執行局將鑰匙交付給郭先生就表明房屋已經移交,房屋應當以當時的現狀為準。《中華人民共和國民事訴訟法》中明確規定,隱藏、轉移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產,或者已被清點并責令其保管的財產,轉移已被凍結的財產的,人民法院可以根據情節輕重予以罰款、拘留,構成犯罪的,依法追究刑事責任。原房主夫婦作為被執行人,在交付房子后惡意將房屋內部設施等進行毀壞,這不僅侵害了買受人郭先生的合法權益,也是對司法權威的挑釁。因此,法院可以對原房主夫婦進行司法拘留甚至是追究刑事責任,郭先生也可以要求原房主對造成的損失進行民事賠償。

問題4>>>

拍來房子被霸占

無法入住該咋辦

前段時間,陳女士在某網絡司法拍賣平臺參加競拍,經過多輪叫價,成功拍得一套房產。房子拍賣后被執行人徐先生比較配合,他與陳女士辦理了房產的變更不動產登記,房子已經過戶到陳女士名下。可當陳女士拿到鑰匙準備搬家事宜時,卻發現門鎖被“不相干”的王女士撬開,并一直在里面居住,陳女士去過幾次但一直無法開門。王女士稱,多年前自己為了幫助鄰居徐先生周轉資金,將房本的名字改成了徐先生,讓他將房子做抵押貸款。徐先生一直說會還錢,沒想到不但沒還錢,還將她的房子給拍賣了。王女士堅稱自己是被騙了,徐先生無權對房產抵押拍賣。陳女士詢問律師,拍得的房子無法入住,自己該怎么辦。

律師說法:陳女士通過法拍競得房產,產權變更登記和物業交接都沒有問題的,遲遲不能搬入新家的阻礙是被執行人徐先生的其他債權人王女士強行入住。王女士的行為根源是在跟被執行人徐先生之間的其他債權糾紛上,而不是對這套房屋有什么異議和問題,無論是抵押貸款還是抵押拍賣,房本上白紙黑字寫的都是徐先生的名字,法律上王女士無權干涉,這套房產也與她沒有任何關系,她與被執行人徐先生之間的糾紛需要另行主張。因此陳女士可以向執行法院提出申請,由法院出面對拍賣后的房屋依法采取強制騰退措施,維護買受人的合法權益。