半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿

近年來,法拍房備受關(guān)注,但是由于對法拍房的了解不夠深入、存在信息盲區(qū),導致相關(guān)糾紛的情況也不少見。7月16日，半島問法熱線邀請山東頤衡律師事務(wù)所的李順律師和宋玉竹律師,在線解答市民對于法拍問題的咨詢。租的房子被法拍,租房者該怎么辦?法拍房內(nèi)有住戶,能向法院申請騰遷嗎?在上午的咨詢過程中,兩位律師就一些法拍程序性、典型性的問題與市民進行了溝通,增長了市民的法拍知識。

16日上午9時30分,每周二與市民不見不散的問法熱線如約開通,市民李先生來電咨詢了一個許多市民關(guān)心的問題——法拍房能悔拍嗎?“在京東、淘寶上都有各個法院的法拍產(chǎn)品,如果拍賣結(jié)束后發(fā)現(xiàn)這套房子存在各種問題,法拍的產(chǎn)品能否像其他商品一樣7天無理由退貨?法拍房悔拍后可能存在的風險有哪些?”

宋玉竹律師表示,司法拍賣并非普通的網(wǎng)購行為,而是人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺公開處置財產(chǎn)的行為,是保障當事人勝訴權(quán)的重要手段,本質(zhì)上是司法行為。

“買受人競得法拍房后反悔,非但無法享受7天無理由退貨服務(wù),還將對其悔拍行為承擔相應(yīng)的責任。”宋律師表示,拍賣成交后買受人悔拍的,繳納的保證金不予退還；悔拍后重新拍賣的,原買受人不得參加競買。若買受人悔拍導致重新拍賣,重新拍賣的價款低于原拍賣價款造成的差價、費用損失及原拍賣中的傭金,由原買受人承擔。

“法拍是法院執(zhí)行工作的一部分,是一項非常嚴肅的行為,買受人需要為自己的行為負責。因此,競買法拍房前一定要做好功課。”宋律師提醒。

當天上午,法拍房的競買流程問題也是市民詢問最集中的,李順律師一一進行了解答。“簡單競拍流程主要有以下五個方面,是市民需要格外關(guān)注的。”李律師表示,首先要仔細閱讀拍賣公告,確定自己擁有相應(yīng)購房資格,同時從法院提供的信息中了解標的物的詳情,“公告中關(guān)于競拍條件、可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式、保證金規(guī)則等都有明確的規(guī)定。”

“其次是要詳細了解意向房屋信息,強烈建議實地看房。如向物業(yè)及鄰居了解房屋是否拖欠水電、燃氣物業(yè)等費用、是否為‘兇宅’等信息；了解房屋內(nèi)是否有租戶,是否騰空,房屋上是否有戶口,該房屋是否有未繳納的稅費等。”李律師表示,另外就是要及時繳納保證金,“參加競買以實名繳納保證金為前提,至于保證金的數(shù)額標準,由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十范圍內(nèi)確定。”

“然后就是要參與競拍了,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣以起拍價開始遞增出價競價,競價程序結(jié)束前五分鐘內(nèi)無人出價的,最后出價即為成交價；有出價的,競價時間自該出價時點順延五分鐘。”李律師提醒,競買人交上保證金之后,在競拍環(huán)節(jié)不出價競拍,則保證金會原路退回,一旦出價則視為參與競拍,保證金就不會退回。

“競拍成交的,按約支付剩余房款和辦理過戶登記,如果買受人因為各種原因?qū)е挛部钪Ц恫患皶r,則會被視為悔拍,因此提醒競拍人,競拍心儀的法拍房前,一定要確保有充足的資金,避免上頭競拍導致無力承擔房款,得不償失。”李律師表示,以上就是法拍的主要流程,市民可參考借鑒。

問題1>>>

被執(zhí)行房產(chǎn)內(nèi)有租戶

能否提出執(zhí)行異議

2015年9月,某公司向鄒先生借了一筆錢款,當時簽訂的借款協(xié)議中約定了還款日期和相關(guān)利息,同時某公司將其名下的一處房產(chǎn)作為抵押。借款到期,鄒先生多次向某公司討要借款未果后,向法院提起訴訟。鄒先生勝訴后,某公司卻怠于履行債務(wù),法院就在抵押房產(chǎn)發(fā)出公告擬對該房產(chǎn)進行評估、拍賣。公告后,陳某等三人在期限內(nèi)向法院提交租賃協(xié)議,稱他們的租賃先于鄒先生抵押權(quán)利形成,某公司對三人的租賃事實也認可了。可鄒先生對陳某等三人對房產(chǎn)的租賃關(guān)系并不認可,雙方分歧很大。鄒先生詢問律師,自己能否提出執(zhí)行異議,請求對該房產(chǎn)進行不帶租約拍賣。

律師說法:案涉房屋的強制執(zhí)行分為兩個層次,一是權(quán)屬的強制轉(zhuǎn)讓,二是強制交付。承租人的租賃權(quán)是實體權(quán)益,能否排除被執(zhí)行人名下案涉房屋的強制執(zhí)行,核心在于租賃權(quán)的設(shè)立節(jié)點。因案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,根據(jù)買賣不破租賃的原則,并不影響租賃權(quán)的實現(xiàn)。故承租人陳某等人的異議僅指排除案涉房屋的強制交付或要求法院對案涉房屋帶租拍賣。由于申請執(zhí)行人鄒先生和三名承租人就是否存在租賃關(guān)系存在重大爭議,建議鄒先生先向執(zhí)行法院申請,將三名承租人的主張納入案外人異議程序立案審查,并作出裁定,確定房產(chǎn)租賃權(quán)的設(shè)立節(jié)點,并由此來判斷房產(chǎn)是否可以進行不帶租約拍賣。

問題2>>>

通過法拍購得地下車庫

物業(yè)能否收取服務(wù)費

2020年8月,紀先生通過法院的拍賣平臺購得某大廈A座的地下車庫,并于同年取得不動產(chǎn)權(quán)證書,證載用途為商業(yè)、住宅/車庫。購得車庫后,紀先生在車庫入口處自行安裝了道閘,自主管理。仍是按照車庫使用,用于開放式共享車位至今。前段時間,大廈的物業(yè)公司找到紀先生,稱物業(yè)已經(jīng)履行了物業(yè)管理服務(wù),紀先生購得的車庫已進行產(chǎn)權(quán)交易,不應(yīng)與一般車庫性質(zhì)一樣,應(yīng)作為“非住宅房屋”交納物業(yè)費用。紀先生詢問律師,自己已經(jīng)取得車庫的所有權(quán),且已辦證,是否還需要交物業(yè)管理費。

律師說法:根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》相關(guān)規(guī)定,“普通住宅的儲藏室、車庫不得計入物業(yè)公共服務(wù)費的計費面積之內(nèi),但改變設(shè)計用途用于居住的除外。”紀先生通過法拍獲得的車庫不同于一般的人防車位無法進行交易,他已經(jīng)獲得車庫的所有權(quán),已辦證。紀先生將車庫改為地下的非獨立的開放式共享車位,并沒有改變車庫的設(shè)計用途,不應(yīng)該屬于物業(yè)所謂的非居住房屋范疇。因此物業(yè)公司的訴求應(yīng)該不會得到法院支持。

問題3>>>

買了法拍房過了戶

原房主來破壞房屋

2023年7月,郭先生看到法院在司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺上公開拍賣一處房產(chǎn),出具公告中載明此次拍賣以標的物按現(xiàn)狀拍賣,包含外觀、結(jié)構(gòu)、固定裝修及內(nèi)在質(zhì)量,以移交時的現(xiàn)狀為準。郭先生參與了拍賣,最終成功拍得房屋,并于次月依法辦理了房屋過戶手續(xù),在法院執(zhí)行局將鑰匙交付給郭先生時,房屋內(nèi)的裝修完好。2023年9月,當郭先生再次來到房屋后,發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)的裝修已經(jīng)被嚴重破壞。郭先生立刻報警,經(jīng)警方調(diào)查,破壞系原房主李先生夫婦所為。原房主辯稱,他們對拍賣價格不認可,且房屋系由他們夫婦裝修,裝修的東西沒有在拍賣文件上呈現(xiàn),他們的行為只是想將屬于自己的東西帶走。郭先生詢問律師,原房主是否應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。

律師說法:法院拍賣公告載明,此次拍賣以標的物按現(xiàn)狀拍賣,包含外觀、結(jié)構(gòu)、固定裝修及內(nèi)在質(zhì)量以移交時的現(xiàn)狀為準。法院執(zhí)行局將鑰匙交付給郭先生就表明房屋已經(jīng)移交,房屋應(yīng)當以當時的現(xiàn)狀為準。《中華人民共和國民事訴訟法》中明確規(guī)定,隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損已被查封、扣押的財產(chǎn),或者已被清點并責令其保管的財產(chǎn),轉(zhuǎn)移已被凍結(jié)的財產(chǎn)的,人民法院可以根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。原房主夫婦作為被執(zhí)行人,在交付房子后惡意將房屋內(nèi)部設(shè)施等進行毀壞,這不僅侵害了買受人郭先生的合法權(quán)益,也是對司法權(quán)威的挑釁。因此,法院可以對原房主夫婦進行司法拘留甚至是追究刑事責任,郭先生也可以要求原房主對造成的損失進行民事賠償。

問題4>>>

拍來房子被霸占

無法入住該咋辦

前段時間,陳女士在某網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺參加競拍,經(jīng)過多輪叫價,成功拍得一套房產(chǎn)。房子拍賣后被執(zhí)行人徐先生比較配合,他與陳女士辦理了房產(chǎn)的變更不動產(chǎn)登記,房子已經(jīng)過戶到陳女士名下。可當陳女士拿到鑰匙準備搬家事宜時,卻發(fā)現(xiàn)門鎖被“不相干”的王女士撬開,并一直在里面居住,陳女士去過幾次但一直無法開門。王女士稱,多年前自己為了幫助鄰居徐先生周轉(zhuǎn)資金,將房本的名字改成了徐先生,讓他將房子做抵押貸款。徐先生一直說會還錢,沒想到不但沒還錢,還將她的房子給拍賣了。王女士堅稱自己是被騙了,徐先生無權(quán)對房產(chǎn)抵押拍賣。陳女士詢問律師,拍得的房子無法入住,自己該怎么辦。

律師說法:陳女士通過法拍競得房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)變更登記和物業(yè)交接都沒有問題的,遲遲不能搬入新家的阻礙是被執(zhí)行人徐先生的其他債權(quán)人王女士強行入住。王女士的行為根源是在跟被執(zhí)行人徐先生之間的其他債權(quán)糾紛上,而不是對這套房屋有什么異議和問題,無論是抵押貸款還是抵押拍賣,房本上白紙黑字寫的都是徐先生的名字,法律上王女士無權(quán)干涉,這套房產(chǎn)也與她沒有任何關(guān)系,她與被執(zhí)行人徐先生之間的糾紛需要另行主張。因此陳女士可以向執(zhí)行法院提出申請,由法院出面對拍賣后的房屋依法采取強制騰退措施,維護買受人的合法權(quán)益。