半島全媒體記者　江海峰

距2023年結束還剩不到一個月,據業內人士稱,截至目前,不少開發商和項目僅完成全年任務的一半左右。雖有多項利好政策出臺,但市場上的購房情緒普遍不高。繼“金九銀十”失色后,11月的新房成交量出爐。據卓易數據統計,今年11月青島新房成交6219套,雖環比今年10月漲了2成左右,但與去年同期相比仍呈下滑態勢。業內人士表示,近期各種政策密集出臺,但作用持續不強,信心依然需要時間修復。

數據:11月成交量上漲,市場分化嚴重

據卓易數據統計,青島11月新建商品房成交6219套,成交總面積約為76.66萬平米,成交總金額約為112.01億元,環比分別上漲20.45%、26.14%、17.67%,同比分別下降6.18%、0.59%、8.04%。其中,今年11月新建商品住宅成交4705套,成交均價約為15425元/平米。

今年1~11月,青島新建商品房共計成交103083套(不含退房,以下同),成交面積1157.18萬平米,成交總金額1670.64億元,成交套數同比上漲0.9%,成交面積和成交金額分別同比下降3.8%和10.5%。

1~11月,青島新建商品房的成交量前三位分別為西海岸新區、城陽區和即墨區。其中,西海岸新區成交34806套居首,約占全市33.9%,僅原膠南的成交量便占全市約23.6%。成交主力為青島東方影都、中鐵青島世界博覽城、中海半山雲境、藍海灣卡地亞、融創中心、瑞源名嘉荷府等；城陽區(含高新區)成交16060套,排在第二位,成交主力為金茂中歐國際城、順城萬科海潮云起、星河灣、北岸綠茵城、綠地國科健康科技小鎮等；即墨區新房成交5303套,排在第三位,多為老項目集中網簽,成交主力為招商公園1872、魯信和璧花園、碧桂園藍谷之光、OceanWe國際海洋創新工坊、紫金華府等。

從區域數據來看,青島市場依舊分化,影響到整體成交數據也影響到房企的戰略版圖。前11個月去化可喜的項目,要么占據核心位置、具有支撐性要素,要么是價格優惠力度較大。同時從2023年新增供應產品結構來看,隨著地價推動產品檔次升級,中高端改善產品成為供應主力,目前實景交付區提前展現成為趨勢。

品牌:前11個月銷售額TOP10房企,本土占4席

樓市周期內,我們不難看出,手中“余糧”多的房企,多數銷售業績居前列,尤其是擁有優質地塊多的房企,實力更是強勁。近幾年,青島本土房企的銷售業績,也在不斷上升,正開創出新的局面；相反,一些原先表現強勁的全國性房企,由于地塊和項目的減少,銷售業績正在逐步倒退。

從數據來看,排在前4名的房企,1~11月成交金額均突破60億元。海信地產排在首位,成交金額為108.81億元,是今年首個破百億的房企,主要來源是重倉的嶗山,代表項目是海信依云小鎮、海信海德山莊、海信國際中心、海信璞悅、海信遼陽路7號、海信君瀾、海信君璽等。

排在第二位的是中國金茂,1~11月成交金額為76.80億元,成交主力主要來自:大云谷金茂府、世園金茂府、金茂中歐國際城、金茂西海岸創新科技城。

前幾年一直排在首位的融創中國,則跌落至第三位,成交金額為65.03億元,成交主力來自青島東方影都、融創中心、融創影都壹號、騰訊雙創小鎮、融創嶗山壹號院、融創維多利亞灣等。

從成交金額排行榜來看,本土幾大品牌房企憑借近兩年的強勢拿地,貨源充足,表現十分強勁。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地產成交108.81億元,排在第1位；和達集團成交61.77億元,排在第4位；君一控股成交46.17億元,排在第7位；魯信置業成交40.17億元,排在第10位。

樓盤:改善信號明顯,100~120平米面積段成交最多

新建商品住宅樓盤的成交排名情況,可以直觀反映出整個市場購房群體的特點。今年1~11月,青島新建商品住宅成交金額前10名的單盤,有7家來自市區,可見青島樓市依舊分化明顯,配套齊全、有人口支撐的主城區十分穩定。

新建商品住宅市場,前11個月TOP10項目累計銷售合計約189億元,分化趨勢更為明顯。大云谷金茂府成交34.23億元,排在首位；魯信有鄰花園成交21.15億元,排在第二位；銀豐玖璽城賣出21.10億元,排在第三位。

從成交金額前10名的項目來看,上榜樓盤多為高端項目,總體呈現大面積段、高單價、高總價的特點,市場持續向改善級以上市場靠攏。

跨越嶗山、市北和李滄三區的大云谷金茂府,套均成交面積約為134平米,套均成交價為413萬元；位于嶗山張村河片區的高端住宅項目魯信有鄰花園,套均成交面積約為333平米,套均成交價約為1336萬元；同樣位于嶗山的銀豐玖璽城,套均成交面積約為196平米,套均成交價約1282萬元；位于東李的世園金茂府,套均成交面積約為146平米,套均成交價約427萬元；位于浮山后片區的青啤靜瀾山,套均成交面積約為143平米,套均成交價約501萬元；位于嶗山區的華潤嶗山悅府,套均成交面積約為140平米,套均成交價為580萬元。

同時,卓易數據顯示,1~11月全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面積段成交最多,占比約35.5%；120~150平米面積段的產品,占比約31.5%。兩個面積段的產品加起來合計約占67%,由此可見,青島改善市場占比逐漸增大,已進入“大改善”時代。

業內:信心恢復尚需時間，品質盤也要以價換量

今年第三季度后,市場持續低迷,各項利好政策不斷出臺,比如限售限購的放松、認房不認貸的推進,為市場提振了信心。進入11月份高層發聲,主要在資金及商業銀行方面解綁房企。

針對這種情況,青島樓市分析專家張斌認為,當前的市場整體購房情緒低。“當下不少項目售樓處冷清,主城區一些樓盤雖然網簽情況不錯,但整體熱度也不如上半年,所以多數購房者都有了‘再等等’的心態。所以,市場信心的恢復,還需要較長的時間。”張斌說。

卓易數據高級市場分析師王玟琳認為,目前的市場環境下,以價換量的項目,尚有“拼一拼”的可能。“比如前段時間的星河灣、世園金茂府等,以特價房的形式,獲得不少購房者的青睞,銷量還不錯。雖說當前青島樓市已進入改善時代,但樓市低谷期,好的項目不僅要產品好,價格也要劃算,購房者才會買賬。”王玟琳說。