半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿 實(shí)習(xí)生 文福科

近期，各種房地產(chǎn)利好政策頻出，房屋買賣熱度上升。10月15日，半島問(wèn)法熱線（80889800）聚焦房產(chǎn)糾紛，上海錦天城（青島）律師事務(wù)所鄒靜律師和宋海玲律師在線解答市民疑惑。

買的商品房爛尾了，我的銀行貸款還需要繼續(xù)還嗎？購(gòu)房人突然離世繼承人無(wú)力承擔(dān)貸款，合同可以解除嗎？當(dāng)天上午，市民來(lái)電咨詢不斷，記者就典型問(wèn)題進(jìn)行了整理，供讀者參考。

上午9點(diǎn)30分未到，兩部熱線電話就此起彼伏地響了起來(lái)，鄒靜律師接到了市民張女士的來(lái)電。“三年前，我貸款購(gòu)買了一套新房，當(dāng)時(shí)買上這個(gè)房子后我還感覺(jué)很高興，因?yàn)楹芏嗳硕紱](méi)有搶到。”張女士告訴鄒律師，她和某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，首付100萬(wàn)。

“為了購(gòu)買這套房子，我與建行青島分行、該開(kāi)發(fā)商簽訂《個(gè)人住房借款合同》，向建行青島分行借款280萬(wàn)，用該房作為抵押物。”讓張女士沒(méi)想到的是，雖然小區(qū)的房子賣得很快，但是小區(qū)的施工進(jìn)度卻很緩慢，后來(lái)開(kāi)發(fā)商逾期交房。“經(jīng)過(guò)溝通，開(kāi)發(fā)商明確表示不能交房，該小區(qū)爛尾了，我想問(wèn)問(wèn)律師，還需要繼續(xù)償還按揭的貸款嗎？”

了解完相關(guān)細(xì)節(jié)后，鄒律師表示，對(duì)于商品房爛尾后，購(gòu)房人是否需要繼續(xù)償還按揭的貸款，最高人民法院有明確的說(shuō)法和依據(jù)。“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”鄒律師表示，這一規(guī)定的主要意思是，如果商品房因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因爛尾，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法拿到房子，那么購(gòu)房人就有權(quán)起訴請(qǐng)求解除商品房預(yù)售合同，同時(shí)將銀行列為第三人，請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同，并要求開(kāi)發(fā)商返還給購(gòu)房人已支付給開(kāi)發(fā)商的首付款、已支付給銀行的貸款本金和利息。

“這樣做的目的是保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，避免讓他們承擔(dān)不應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。”鄒律師建議張女士盡快通過(guò)訴訟手段維護(hù)自身權(quán)益。

在當(dāng)天的來(lái)電中，房屋質(zhì)量問(wèn)題也成為市民咨詢集中的領(lǐng)域。“2021年，我買了一套商品房，去年四月份，房子交付，今年3月，這套房子屋內(nèi)暖氣管道接頭脫落，暖氣管溢水，造成屋內(nèi)家具、電器、墻面等受損。”劉先生告訴宋海玲律師，他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商出售房屋的暖氣管安裝不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)維修及賠償?shù)呢?zé)任。但該開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，涉案房屋在驗(yàn)收合格后交付，不存在質(zhì)量問(wèn)題，不應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任。

“請(qǐng)律師幫我判斷一下，這個(gè)責(zé)任是不是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)？”

“開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者出售的房屋雖已經(jīng)驗(yàn)收，但該驗(yàn)收并非代表房屋不存在其他質(zhì)量瑕疵。在保修期內(nèi)，如果房屋及配套設(shè)施出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商仍負(fù)有維修及賠償義務(wù)，保修期自開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房人之日起計(jì)算。”宋律師表示，在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，開(kāi)發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。“如果開(kāi)發(fā)商拒絕承擔(dān)責(zé)任，您這邊在保留相應(yīng)證據(jù)后可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院公證判決。”

問(wèn)題1：開(kāi)發(fā)商一直拖著不辦理房產(chǎn)證，能否要求開(kāi)發(fā)商賠償違約金？

劉先生在某小區(qū)購(gòu)買了一套住宅，已經(jīng)入住快四年了。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾會(huì)按時(shí)辦理房產(chǎn)證，可到了合同約定的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有給辦理。劉先生多次找開(kāi)發(fā)商溝通辦理房產(chǎn)證事宜，每次開(kāi)發(fā)商都說(shuō)按順序從前往后辦著，也不給合理的解釋。劉先生詢問(wèn)律師，開(kāi)發(fā)商一直拖著不辦理房產(chǎn)證，能否要求賠償違約金？如果合同超出了3年的訴訟時(shí)效，違約金還能不能拿到？

律師說(shuō)法：業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間簽署了商品房買賣合同，該合同對(duì)雙方具有法律約束力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限，為其辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)最高人民法院出臺(tái)的相關(guān)解釋，由于開(kāi)發(fā)商的原因，業(yè)主在商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的期限屆滿，未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。另外，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商原因仍無(wú)法辦理登記的，業(yè)主還有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因此，劉先生先查閱合同約定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理期限以及違約責(zé)任條款，并依約繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商履行合同并支付違約金。提醒劉先生在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中，注意保留通話記錄、錄音錄像等，以便維權(quán)。如果協(xié)商不成的，劉先生可以向法院提起訴訟。關(guān)于訴訟時(shí)效劉先生可以放心，違約金的訴訟時(shí)效自你最后一次向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)重新起算，因此合同履行期限屆滿超過(guò)3年并不一定超過(guò)訴訟時(shí)效。

問(wèn)題2：開(kāi)發(fā)商遲遲不交房，業(yè)主應(yīng)該如何維權(quán)？

2019年，朱女士看好了一處新開(kāi)發(fā)的樓盤。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的工作人員承諾朱女士，2020年4月份一定交房。朱女士拿出了所有的積蓄，還向親戚朋友借了一部分，與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，購(gòu)買了該小區(qū)的一套房子。可到了交房日期，開(kāi)發(fā)商卻稱房子還不能交付，讓朱女士再等等。這一等就是4年，其間朱女士多次找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，可對(duì)方總是找各種理由推脫，也不能給出一個(gè)準(zhǔn)確的交房時(shí)間。東拼西湊交的首付，還背著銀行貸款，房子交付卻遙遙無(wú)期，這讓朱女士幾近崩潰。她詢問(wèn)律師，開(kāi)發(fā)商遲遲不交房，自己應(yīng)該如何維權(quán)？

律師說(shuō)法：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條規(guī)定，根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。開(kāi)發(fā)商4年沒(méi)有交房，且沒(méi)有給出正當(dāng)理由，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，朱女士可以催告開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)。經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)如果仍然沒(méi)有交房，朱女士可以主張解除合同并賠償違約金或損失。如果合同中有約定爭(zhēng)議解決方式按照合同約定，沒(méi)有約定的可以協(xié)商解決。協(xié)商不成，朱女士可以向法院提起訴訟維護(hù)自己的合法權(quán)益。

問(wèn)題3：購(gòu)房人突然離世，繼承人無(wú)力還貸，能否要求解除合同？

多年前，孫女士的老伴因病去世。2023年，未婚的兒子以按揭方式購(gòu)買了一套商品房。前段時(shí)間，兒子因病不幸去世。孫女士成了這套商品房的唯一繼承人，同時(shí)也繼承了貸款合同項(xiàng)下的還款義務(wù)。可孫女士沒(méi)有工作，收入低微，根本無(wú)力負(fù)擔(dān)高額房貸。孫女士詢問(wèn)律師，自己能否解除該購(gòu)房合同和貸款合同，同時(shí)讓開(kāi)發(fā)商退還兒子已交付的購(gòu)房款呢？

律師說(shuō)法：《民法典》中有規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。孫女士?jī)鹤拥娜ナ酪呀?jīng)構(gòu)成不可抗力，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)。孫女士作為兒子第一順位的唯一繼承人，其繼承了涉案房屋買賣合同的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，該合同因不可抗力導(dǎo)致客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，孫女士有權(quán)行使合同解除權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商退還她兒子已經(jīng)支付的購(gòu)房款。同時(shí)孫女士有權(quán)在訴訟中將銀行列為第三人，請(qǐng)求解除與銀行的擔(dān)保貸款合同。因?yàn)橐罁?jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，因商品房買賣合同被解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。房屋買賣合同、房屋擔(dān)保貸款合同均被解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人銀行和孫女士。

問(wèn)題4：原房主將自己購(gòu)買的房子又賣他人，房子應(yīng)該歸誰(shuí)？

辛先生看好了張先生購(gòu)買的一處房產(chǎn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，辛先生與張先生在某房產(chǎn)公司的見(jiàn)證下簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同約定，張先生自愿將其位于某樓盤的期房出售給辛先生。合同簽訂后，辛先生將房款全部交清，但因房屋仍在建設(shè)中，所以未能辦理過(guò)戶登記。前段時(shí)間，辛先生得知張先生又將該房產(chǎn)出售給他人，辛先生認(rèn)為張先生的行為嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益，詢問(wèn)律師該房屋應(yīng)該歸誰(shuí)？

律師說(shuō)法：張先生的行為屬于典型的“一房二賣”。在司法實(shí)踐中，處理“一房二賣”問(wèn)題主要遵循以下步驟：首先需要判斷該房屋是否已經(jīng)辦理完畢變更登記手續(xù)，若是已完成登記程序，則無(wú)疑應(yīng)歸屬登記人所有；若尚未經(jīng)過(guò)登記，則應(yīng)依據(jù)誰(shuí)實(shí)際支付全額或絕大部分購(gòu)房款項(xiàng)，確認(rèn)其所有權(quán)；若均未能滿足上述條件，則需根據(jù)相關(guān)合同簽訂的先后順序，明確房屋所有權(quán)的確切歸屬方。辛先生購(gòu)買的房產(chǎn)正在建設(shè)當(dāng)中，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，故買賣合同雖然有效，但辛先生無(wú)法取得房屋的所有權(quán)。《民法典》有規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。因此，如果辛先生不想要該房屋，可以直接起訴請(qǐng)求解除合同、返還購(gòu)房款并要求出賣人張先生承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就按照應(yīng)該遵循的步驟確定房屋歸屬。

問(wèn)法感悟：

宋海玲律師：今天，有幸作為接線律師參與了半島問(wèn)法熱線節(jié)目，為市民提供房產(chǎn)相關(guān)法律咨詢服務(wù)。我遇到了多種多樣的房產(chǎn)問(wèn)題，包括房屋買賣糾紛、租賃權(quán)益保護(hù)、物業(yè)管理爭(zhēng)議等。每位來(lái)電者都帶著自己的困惑和期待，我盡力以專業(yè)的知識(shí)和耐心的態(tài)度為他們解答。通過(guò)這樣的互動(dòng)，我體會(huì)到法律服務(wù)的溫度和態(tài)度同樣重要。我更加明白了法律服務(wù)的價(jià)值不僅在于解決眼前的問(wèn)題，更在于通過(guò)普及法律知識(shí)，幫助人們建立起正確的法律觀念。