半島全媒體首席記者 陳邵華 鄭成海

一把鎖不僅困住了業主杜先生的車,更給他和家人的生活帶來了困擾。3月22日,半島都市報以《業主:我有車位使用合同 業委會:你屬于惡意占用》為題,獨家報道了市北區紫荊馨園小區業委會對業主車輛強行上鎖一事,引發多方關注。然而,截至3月29日下午,由于小區業委會拒絕開鎖,杜先生的車被困在原地已長達半個多月。對此,市北區湖島街道辦事處主任張媛媛表示,街道辦已跟雙方溝通過多次,并提出先把鎖打開讓業主把車開出去的方案,但業委會不接受。

>>>現場

業主車輛被鎖半個多月

“到現在為止,我的車已經被鎖半個月了,問題始終沒有得到妥善解決,給我們一家人的生活帶來了極大的影響。”3月28日,業主杜先生無奈地說。

杜先生介紹,自從車輛被鎖以來,一家人出行非常不便。“我在東部一家醫療機構上班,這段時間只能擠公交或打車上下班。”他還說,“前幾天,我坐公交車時不小心把一份很重要的材料弄丟了,我為此郁悶了好幾天。”

“2月28日,車輛第一次被鎖,我自行破開后,業委會報了警。”杜先生告訴記者,此次車輛再次被鎖,他決定通過合法路徑解決問題。“事發后,我先是報了警,并到派出所做了筆錄。當日,我還撥打了12345政務服務便民熱線投訴,接線員在問清起因后表示,會轉給相關部門辦理。”

3月19日上午,杜先生接到湖島街道城管辦負責人來電,“該負責人表示,將盡力協調,但如果協調不了,他也沒辦法。”3月23日和27日,杜先生繼續撥打政務服務便民熱線求助,對方表示會繼續督促相關部門辦理。

3月29日下午,記者再次趕到紫荊馨園小區看到,杜先生的車停在原地,依舊處于被鎖狀態。記者當即撥打了湖島街道辦電話反映此事,并咨詢是否可派相關工作人員到現場調查處理。一位工作人員表示,待了解相關情況后會作出答復。

當天下午,記者再次致電湖島街道辦了解此事的處理情況,相關工作人員稱,街道辦前期做了一些工作,但是雙方都不退步,所以協調處于暫時擱置狀態。“經向派出所了解,因此事涉及民事侵權行為,建議走司法程序。”記者詢問是否可派人到現場了解具體情況,這位工作人員說,“我們再去現場的作用也不大,我們協調不止過一次兩次了……”

杜先生稱,因車位糾紛,他曾多次向相關部門求助,但未能有效解決。“2023年6月,為解決此事,我還到人民網相關欄目發帖求助。”記者看到,2023年6月30日,針對該求助,市北區回復:“已責成相關部門調查核實,目前該事項正在辦理中,工作人員將會與您溝通辦理情況。”2023年12月15日,市北區再次回復:“湖島街道已多次約談業委會,并組織您與業委會進行現場調解。下一步,街道將繼續針對車位使用問題做好協調工作。”

>>>解答

小區業委會無權鎖車

那么,這把“鎖”到底如何打開?記者致電多個相關部門進行了咨詢。

“我們管理的是物業公司,如果小區沒有物業的話,就不歸我們管了。”3月26日,青島市物業服務保障中心一位工作人員表示,業委會是業主自治組織,由街道辦管理,不在物業部門管轄范疇。

“這個確實不在我們管轄范圍。”青島市城市管理局一位工作人員也給出了近乎相同的答復。她表示,汽車屬于私人物品,如果業委會鎖了業主的車,建議直接報警,她還建議聯系社區,“如果社區一直沒有給出答復,或者想了解業委會的做法是否合法,可撥打12345,讓他們予以受理,或者由他們來催促社區處理。”

針對此事,市司法局工作人員表示,對民事平等主體之間的糾紛有疑問,建議撥打12348法律咨詢熱線,“如果認為自己的權益受到了損害,可到法院起訴。”

隨后記者撥通了市法律服務熱線,兩位接線律師均表示,鎖車不合法,業委會沒有權力給業主私家車上鎖。

談及如何維權,其中一位律師表示,主張個人權益,可請街道幫助協調,如果協調無果,就只能起訴。因鎖車造成了損失,可要求業委會給予相應賠償。在法院判定車位不歸全體業主共有的情況下,基于合法的車位使用合同,根據權利依據,可要求業委會騰挪車位,并交納占用車位的車位費、通勤費、交通費等,還包括因汽車被上鎖而導致的車輛損壞等相關費用。

這位律師表示,業主對車位享有權利,屬于合法有權使用,不管是鎖車也好,還是不讓進小區也好,都是對業主享有權利的一種侵犯。“包括有業主不交物業費,被禁止開車進入小區,這是違法的。”她表示,這是完全不同的法律關系,業主對自己的住宅享有所有權,不能因為業主拖欠物業費就妨害了業主對房屋的占有使用權利,不讓業主進小區,業主必要的通行就得不到保障,業主就進不到房屋里去。

另一位律師表示,如果是合理占有車位,也支付了對價,且合同有效,應向相關部門反映。“鎖車就是違法的。”她建議,基于有法院判決在前,也可找開發商協助處理,“如果小區業主公約違反了上位法的規定,肯定是無效的。”

>>>街道辦

解決辦法有,但雙方不接受

針對此事,多部門均建議聯系街道辦處理。3月27日,記者再次采訪了湖島街道辦事處主任張媛媛。

張媛媛明確表示,鎖車的行為街道辦不支持,也不主張,但是也沒有權力強制要求業委會開鎖。“這件事是民事糾紛,應走相應的法律程序。”她表示,街道辦也要依法依規辦事。目前,已反復跟雙方溝通過多次,解決辦法也有,但是雙方都不接受。張媛媛告訴記者,在約談業委會時,曾提出先把鎖打開讓業主把車開出去,但業委會并不接受。

青島市物業管理條例規定,業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處(鎮人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并向全體業主公示。張媛媛表示,“街道辦有監督指導的責任,在拒不整改的情況下,可以繼續去糾正、指導和監督。”張媛媛表示,青島市物業管理條例規定了不適合擔任業委會成員的情形,罷免也好,啟動程序也好,都要跟這些情形相符合,“業委會拒不整改,街道辦可以進行監督、約談和指導,但這不是認定違法的理由。”她建議業主走相應的民事訴訟程序。

“法院的判決是判定車位不歸全體業主所有,但也沒明確說出來車位產權到底歸誰。”張媛媛說,“如果產權是歸開發商,判決之后,開發商也從來沒明確地跟業委會或者跟街道辦溝通說要主張權利的問題。”她表示,開發商是跟業委會達成了一種平衡,各自管了一部分,如果出現了這種平衡,從街道辦的角度,就沒有理由讓業委會退出。“而且現在一部分業主在業委會的管理之下確實是受益了。”她稱,街道辦一直在搭平臺促協商,但現實問題是,其一,雙方之間矛盾太深,其二,法律層面出具的文書不清晰,街道辦也沒法給予斷定。

不過,對于張媛媛的上述說法,青島奧森房地產開發有限公司潘經理卻給出了不同的回應。“法院判決之后,我們多次在小區張貼車位權屬公告和判決書,但貼上就被撕下。”潘經理稱,奧森一直在通過各種方式主張權利,包括與杜先生簽訂車位使用合同,包括不間斷向業委會、此前的小區物業及街道辦等有關部門發送維權報告。潘經理說,遺憾的是今年不能貼了,“因為連小區都進不去了。”

>>>業委會

“別浪費時間了”

業委會何時能為杜先生的車輛解鎖?3月27日,記者再次致電業委會主任張女士時,她回應道:“別浪費時間了。”隨即掛斷了電話。

在此前的采訪中,記者詢問鎖車緣由時,張女士提出,杜先生購買紫荊馨園小區二手房后,她曾告知杜先生車位被收回重新分配,在杜先生房屋裝修期間,她曾將自家車位與杜先生共享,并告知杜先生要遵守小區秩序,“但因杜先生長期占用‘別人’車位,遭到很多業主投訴。”她說,后期再協調小區其他業主,沒有一家肯跟他共享車位。

因為車位權屬之爭,業委會曾將開發商告上法庭。最終,市北法院和市中院均駁回了業委會的訴求,明確車位不歸全體業主共有。談及此事時,張女士曾表示:“因為有了二審判決,車主就認為這個車位是他的,說到根兒這個判決不關他事兒,是我們業主和開發商之間的事兒,和他沒有任何關系。”

>>>聲音

不管如何自治,都不能違法

青島市政協委員王可鋒表示,隨意鎖車、禁止業主車輛進入小區,這些都是違法行為。他說,業委會是一個統一業主意見的組織,要行使權力,也是建立在維護業主權利的基礎之上,“如果沒有法律界定,一旦完全自治,就可能形成放任。”

“我認為,應對業委會自治的邊界盡快給予界定。”他表示,這個界定是兩種,一種是依法界定,依據憲法、民法典給予界定,比如侵犯了居民的物權、居住權,這是絕對不允許的。一種是依情界定,既然是自治組織,是不是應該出臺基層治理的選舉辦法、任免的辦法,這個是應該有的,否則所謂的自治就成了放任。

談及基層治理,王可鋒表示,其核心在于公平,在于大家主動參與,在于大家的事情大家解決。“小區管理不可能所有人都滿意,所以要照顧大多數,但是這個還要把控,比如選舉是否公平合理?業委會是否控制了民意?這個也是我們需要去思考的一個問題,就是怎么能夠真正體現為絕大多數人服務。”

對于鎖車事件,王可鋒表示,業委會工作的底線是法律,不管如何自治,不能違法。“業委會自治過程中,基于業主公約而推行的任何違法行為,街道辦都有義務及時予以糾正。街道辦對業委會應肩負起管理責任,如發現其違法行為,不及時糾正,就是一種不作為。業委會的選舉過程,街道辦參與其中,視為在法律上形成認可。業委會一些違法行徑如果影響了居民的居住權和物權等,街道辦就必須出面解決。”他說。