半島全媒體首席記者 高書(shū)華

第三輪土拍，青島終于拿出了“壓箱底”地塊。

根據(jù)公告，本次集中出讓土地33宗，總占地102.58萬(wàn)平方米，總建面243.06萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)189.35億。讓人眼熱的是，久未有地拍賣(mài)的市南，本次共出讓2宗地，分別為南京路1號(hào)地塊和香港西路52號(hào)、52號(hào)甲。

這是市南核心一線(xiàn)罕見(jiàn)的土地供應(yīng)。兩地塊都曾于第一批次土地推介會(huì)中釋放，但二批次并未供應(yīng)。要知道，3月份的首輪土拍和即將于9月開(kāi)始的第三輪土拍，雖時(shí)隔半年，但樓市基本面已發(fā)生巨大變化，包括首付比例、首套房利率、公積金貸款額度等等的在內(nèi)的政策一路放寬。

此時(shí)釋放兩個(gè)稀缺地塊，或?qū)⒃炀徒衲晖僚氖袌?chǎng)的高光時(shí)刻。畢竟，第二輪土拍，位于市北紹興路的兩地塊引10家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)坏?0分鐘就觸發(fā)了熔斷。

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今年的土拍從時(shí)間安排上就與往年不同，由3次調(diào)整為4次。業(yè)內(nèi)人士分析，此舉對(duì)各方都有利，為開(kāi)發(fā)商、土地方以及市場(chǎng)提供了更多思考、調(diào)整以及緩沖時(shí)間。

現(xiàn)在看來(lái)，這樣的“小步緩行”還為政策利好充分釋放留足了時(shí)間。

3月18日，青島2022年第一批次集中土拍開(kāi)拍。最終，15宗地均成交，總占地超36萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約29.5億元，最高成交樓面價(jià)7192元/平方米。12宗地底價(jià)成交，3宗地溢價(jià)成交。

首輪土拍相對(duì)平淡，底價(jià)成交是主流。除了市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃以外，還與傳統(tǒng)主城區(qū)無(wú)地塊釋放有關(guān)，也就是說(shuō)，市南、市北、李滄、嶗山均無(wú)地塊供應(yīng)，土拍地塊集中在城陽(yáng)區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)。

第二輪土拍在6月16日，和首輪土拍相差3個(gè)月，樓市基本面已發(fā)生很大不同。這段時(shí)間，松綁和放寬成為全國(guó)樓市的主基調(diào)——

5月20日，5年期以上LPR降為為4.45%，青島立馬跟進(jìn)，首套房房貸利率可做到4.25%，二套房房貸利率可做到5.05%。5月23日，公積金政策放寬，二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和放寬到最長(zhǎng)不超過(guò)50年；取消二手房房齡與首付款比例掛鉤的規(guī)定，不再按房齡階梯式提高首付款比例。6月3日，黃島區(qū)、城陽(yáng)區(qū)（含高新區(qū)）同天宣布，全面取消住房限購(gòu)政策。6月15日，公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬(wàn)元。

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而且，第二輪土拍市北和李滄共拿出5宗地，分別是捷能地塊、開(kāi)封路TOD地塊、紹興路地塊以及李滄青鋼地塊。土拍現(xiàn)場(chǎng)，紹興路倆地塊遭“圍搶”最終熔斷，捷能地塊則因無(wú)人出價(jià)而流拍，另有2宗地底價(jià)成交。西海岸22宗地底價(jià)成交。最終，本次土拍合計(jì)共出讓26宗地塊，其中2宗“觸頂”、24宗底價(jià)成交，另外還有1宗流拍，總成交價(jià)約104.87億元。

對(duì)于青島第二輪集中土拍的結(jié)果，克而瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)地塊的推出，對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地積極性起到一定提振作用。而從拿地企業(yè)來(lái)看，出現(xiàn)了很多房產(chǎn)大鱷的身影，如萬(wàn)科、保利、中海、旭銀、海信、康大、天一仁和等。

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如今，第三次土拍又在蓄勢(shì)中。

8月24日，2022年青島第三批次土地集中出讓公告發(fā)布。本次集中出讓土地33宗，總占地102.58萬(wàn)平方米，總建面243.06萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)189.35億。

從分布區(qū)域來(lái)看，市南區(qū)2宗，市北區(qū)4宗，李滄區(qū)8宗，嶗山區(qū)1宗，城陽(yáng)區(qū)5宗，高新區(qū)1宗，西海岸12宗，李滄和西海岸成為本次土拍供地主力；從拍賣(mài)時(shí)間看，市南、市北、李滄、城陽(yáng)地塊9月15日拍賣(mài)，高新區(qū)、嶗山、西海岸地塊9月16日拍賣(mài)，此次拍賣(mài)持續(xù)兩天；從地塊品質(zhì)來(lái)說(shuō)，本次土拍中市區(qū)核心區(qū)供應(yīng)增多，優(yōu)質(zhì)地塊不少。

相比前兩次的15宗和27宗，本次土拍供應(yīng)地塊數(shù)量和質(zhì)量均創(chuàng)新高。而且，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊不少，市南、市北、李滄、嶗山共15宗地塊出讓。

就連久未有地拍賣(mài)的市南，也出讓2宗地，總占地面積1.87萬(wàn)平方米，合計(jì)28畝，規(guī)劃總建面13.93萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)18.9億元。分別為南京路1號(hào)地塊和香港西路52號(hào)、52號(hào)甲，是市南核心一線(xiàn)罕見(jiàn)的土地供應(yīng)。

南京路1號(hào)地塊，占地面積9576.6平方米，容積率9.28，總建面89062.38平方米（住宅40078.07平方米、商務(wù)金融48984.31平方米，樓面起始價(jià)12665元/平方米，起拍總價(jià)11.28億，競(jìng)買(mǎi)保證金為5.64億元。之前，地塊調(diào)整控規(guī)已發(fā)布。

香港西路52號(hào)、52號(hào)甲，占地面積9134.3平方米，容積率5.5，商住比7：3，總建面50238.65平方米（住宅15071.6平方米、商務(wù)金融35167.05平方米），起始樓面價(jià)15190元/平方米，起拍總價(jià)7.63億元。這是本批次起始樓面價(jià)最高的地塊。

市北區(qū)此次有4宗地出讓?zhuān)鹋目們r(jià)43.39億，分別為遼陽(yáng)西路百安居地塊、撫順路地塊和捷能地塊（二批次流拍后降價(jià)上市）以及長(zhǎng)沙路116號(hào)水清溝改造地塊。

李滄共有8宗地出讓?zhuān)傉嫉孛娣e36.68萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建面74.65萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)73.66億元，分別為北汽地塊、老鴉嶺地塊、堿廠(chǎng)2宗地以及世園會(huì)附近4宗地。

嶗山區(qū)此次僅有1宗地，該地塊為鐘家溝經(jīng)發(fā)用地，商住比5：5，占地面積38297.8平方米，起拍總價(jià)12.31億元。

這些地塊中，最讓人眼熱的是就是市南兩處地塊。根據(jù)公開(kāi)信息，這兩處地塊均曾于第一批次土地推介會(huì)中釋放，但二批次并未供應(yīng)，如今被放在了第三次土拍集中供應(yīng)，會(huì)不會(huì)引得眾多房企爭(zhēng)搶呢？

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先來(lái)看看近期樓市的成交數(shù)據(jù)。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-7月青島新建商品房網(wǎng)簽成交84114套（不含退房），成交面積1001.06萬(wàn)平方米，成交總金額1461.6億，同比微跌，分別下降2.4%、0.4%和3.7%。

卓易數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，青島市場(chǎng)依舊分化，有經(jīng)濟(jì)配套要素和人口支撐性的主城區(qū)相對(duì)穩(wěn)定，讓利措施也在淡季7月增多，但主城區(qū)的安全邊際高；泛主城區(qū)的西海岸和城陽(yáng)屬于第二梯隊(duì)；而邊緣性的近郊和遠(yuǎn)郊實(shí)際市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”操作多，但實(shí)際效果不理想。

同樣，據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(08.15-08.21)青島新建商品住宅成交1247套，環(huán)比前一周(1264套)下滑1.3％。價(jià)格方面，上周青島新建商品住宅均價(jià)為17507元/平方米，環(huán)比上漲15.9%。

新房?jī)r(jià)格上，初步有了反彈跡象。

總體而言，主城區(qū)的價(jià)格更有支撐。

再看看這兩處地塊的具體情況。

首先被“珍藏”半年才被釋放到市場(chǎng)上，這次的亮相大環(huán)境已經(jīng)截然不同，前面經(jīng)歷了數(shù)輪樓市放松政策，涉及限購(gòu)、限售、信貸和公積金等。就在本月22日，5年期以上LPR從4.45%下調(diào)至4.3%，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。當(dāng)前，青島首套房貸款利率可做到4.1%、二套房貸款利率可做到4.9%。

有樓市分析人士認(rèn)為，青島樓市政策還有繼續(xù)放松的空間，類(lèi)似于限購(gòu)、限售等都有放寬甚至完全解除的可能，首付比例也有可能再下降。這給了樓市更大的想像空間，自然也會(huì)傳導(dǎo)到土拍市場(chǎng)。

其次，這兩處地塊都配建有住宅，南京路1號(hào)地塊配建住宅40078.07平方米，香港西路52號(hào)、52號(hào)甲，配建住宅15071.6平方米。而市南作為青島核心區(qū)域，很少有新地塊新住宅出現(xiàn)，這些資源具有相當(dāng)?shù)南∪毙浴?/p>

再回到剛才的問(wèn)題，青島第三輪土拍，會(huì)不會(huì)成就今年土拍的高光時(shí)刻？

綜合來(lái)看，在樓市回暖政策不斷升級(jí)和青島拿出“王牌”地塊的前提下，答案呼之欲出。