住房城鄉(xiāng)建設部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。

政策支持擴圍后，未來城中村改造將走向何方？

考驗城市治理水平

城中村改造是城市更新的重要任務，也是推進新型城鎮(zhèn)化的主要著力點。據(jù)有關調查，僅在全國35個大中城市，需要改造的城中村就有170萬套。

中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員、中國區(qū)域經(jīng)濟學會副會長陳耀接受中新社國是直通車采訪時表示，從城市政府層面來看，城中村改造可作為對城市治理水平和治理能力的檢驗。

在陳耀看來，城中村改造過程中，首先需要實現(xiàn)城市公共服務全覆蓋，其項目規(guī)劃要與城市發(fā)展戰(zhàn)略定位、功能布局緊密協(xié)調，確保交通網(wǎng)絡銜接順暢，以及教育、商業(yè)、醫(yī)療設施的全面配套，改善人居環(huán)境，提供社會保障。

其次，地方政府應充分利用其在土地資源、規(guī)劃資源及平臺資源上的整合優(yōu)勢，積極探索產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展的新路徑，構建城市社區(qū)充滿活力、可持續(xù)發(fā)展的長效機制。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，新一輪城中村改造是推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展的關鍵，也是解決城鎮(zhèn)化遺留問題、實現(xiàn)城市公共服務全覆蓋及促進新市民融入城市的必要舉措。

談及老城文化傳承如何與改造共存，陳耀表示，城中村改造過程中尤其要重視歷史文化的保護與傳承，對富含歷史價值的城中村，可以采取劃定保護區(qū)域、實施集中保護等措施，精心維護其傳統(tǒng)風貌。

他還提醒，生態(tài)環(huán)境治理不容忽視，要通過綜合施策解決污水、垃圾處理等環(huán)境問題，營造藍綠交織、環(huán)境優(yōu)美的宜居生活空間。

“對于老城二次生長，關鍵在于如何在保護歷史文化的同時，提升老城區(qū)居住和經(jīng)濟條件。這種改造能夠提升老城區(qū)居住環(huán)境，增加商業(yè)活動，提高地區(qū)經(jīng)濟活力。”廣東現(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)技術研究院首席專家羅學銘對中新社國是直通車表示，如何處理好新舊建筑融合、居民生活習慣適應、歷史文化保護以及產(chǎn)業(yè)與商業(yè)板塊的招商引資，是改造過程中面臨的挑戰(zhàn)。

多地積極行動布局

城中村改造不僅是重大民生項目，也是推動城市更新的重要機遇，多地已積極采取行動。

東莞市住建局于11月11日公示了《東莞市城中村改造專項規(guī)劃（2023-2035年）》，將構建“大、中、小圈”改造體系，明確了改造體系及近期重點地區(qū)。改造策略方面，將采取“需拆則拆、應整盡整”，有力有序有效推進城中村改造。

廣州市稅務局、廣州市住建局11月14日發(fā)出“印發(fā)《廣州市城中村改造稅收指引》的通知”，基于廣州市城中村改造“依法征收、凈地出讓”模式，以改造環(huán)節(jié)為時間鏈條、全稅種、全周期梳理廣州市城中村改造過程中涉及的稅收處理規(guī)定，用于指導廣州市城中村改造的涉稅管理。

北京今年共謀劃20個城中村改造項目，其中豐臺區(qū)占7個且已全部啟動，項目數(shù)及投資額均居全市第一。豐臺太平橋城中村改造項目于11月15日正式啟動拆遷，是豐臺區(qū)首批7個超大重點城中村改造項目之一。

上海市黃浦區(qū)夢花街上的弄堂內。中新社記者 殷立勤 攝（資料圖）

上海計劃到2026年底全面啟動66個整體改造項目，力爭在2027年基本完成所有城中村項目的征收動遷工作。此前，徐匯區(qū)東安一、二村片區(qū)舊改地塊于10月18日舉行了集中搬遷儀式，這也是上海史上最大單地塊一次性征收項目。

此外，貴州、新疆等省區(qū)也在近期召開了市區(qū)城中村改造工作推進會，表示將科學編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌集改造資金，加快推進城中村改造。

改造釋放潛在動力

在推進城中村改造貨幣化安置方面，官方此次強調，各地要結合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。

陳耀說，采用貨幣化安置方式加速了整體改造進程，降低了項目不確定性，為原有城中村功能定位的重塑提供了廣闊空間，這也是老城二次生長的關鍵。

羅學銘表示，這種方式的好處在于能夠快速釋放土地資源，減少政府在建設安置房上的財政壓力，同時也讓居民有更多選擇權。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，并縮短過渡時間，同時也有助于促進市場加速消化現(xiàn)有庫存。

就在近期，廣東省佛山市南海區(qū)黃岐東秀城中村改造項目簽訂安置房回購協(xié)議，預計將獲得11.9億元專項借款，用于收購存量商品房作為村民安置房。

住建部此前透露，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

根據(jù)中指研究院測算，若按套均100平方米計算，此舉可帶動約1億平方米住宅銷售，對市場總量的貢獻約為10%，這部分需求進入市場有利于推動市場交易活躍度提升。100萬套改造體量中部分需求有望在今年底和2025年轉化為實際銷售，對新房銷售將形成實質性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增加的空間。