本地樓市一場暗戰正在醞釀。

銀行再降息或迎來樓市小陽春。

　　自3月1日起，央行再次降息，人民幣存貸款基準利率分別下調0.25%。目前各大銀行的房貸和各地的公積金政策已做出了相應的調整，同時保持首套房貸利率的優惠政策，央行降息和房貸利率打折的雙重利好，使得置業者的購房成本有所降低。業內人士分析，銀行降息將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好，樓市有望迎來“小陽春”。

　　年后銀行再降息，3月樓市令人期待

　　在 2月4日央行首次降準后 ，2月28日傍晚，央行宣布2015年首次降息—— 自3月1日起一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35% ；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

　　誠通香榭麗營銷總監劉建飛認為,從去年9月份至今,樓市已經迎來第三次利好。從“9·30”房貸新政開始,市場漸漸復蘇,年后央行再次降息,使得3月份的樓市更加令人期待。除了市場信心增強外,對買家而言,先后兩次降息加上銀行利率折扣,按揭的負擔大大減弱,對于剛需購房者而言，無疑是一個良好的購房窗口期。

　　另外，降息將有利于金融市場收益率下降，從而帶動整體社會融資成本下降，對經濟有一定推動作用。隨著2月樓市淡季的結束，以及央行降息的影響，3月下半月市場有望告別簽約淡季，迎來“陽春三月”。

　　對剛需購房者有利

　　一年之計在于春,春天一直是傳統意義上買房置業的好季節，也是開發商沖量的銷售旺季。由于羊年春節較常年晚，節后一開業,開發商便忙忙碌碌進入3月份的備戰中。樓盤開盤、推新、積極營銷,本地樓市一場暗戰正在醞釀,這對于剛需購房者而言極為有利可圖。

　　在格林學府售樓處，記者看到不少購房者趁著節后來看房探盤。市民陳先生告訴記者：“聽說央行再次降息，有優惠能省不少錢。所以就過來看看如果有合適的房子就馬上買了。”

　　記者以百萬元房貸20年為例,以2014年上半年時原利率6.55% 上浮5% 計算,首年每月月供為7679.63元。若以現下5.9%下浮7%的利率計算,首年月供僅為6871.53元,相比之下,第一年月供足足省了808元,同樣是置業第一年購房的成本便大大降低,并且貸得越多,節省的資金也越多。

　　不少業內人士預計,未來央行將不排除繼續降準降息,市場資金的流動性也會在政策的刺激下進一步充裕起來,從而刺激資本投資市場。

　　不動產登記再加一把火

　　除了央行降息，對于樓市來說，3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，不動產登記進入了實際操作階段。

　　按照《不動產登記暫行條例》規定，全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統；全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延。集體土地、房屋建筑所有權等十類不動產納入登記，國土資源部、公安部、民政部等9部門信息共享。

　　記者從濰坊國土資源局了解到，自去年3月份,濰坊就開始對市區房地產項目進行摸底調查,該行動主要是摸清我市房地產項目底數,之后,濰坊市住房和城鄉建設局建立中心市區房地產項目清單制度,建立房地產項目信息系統數據庫。調查范圍包括奎文、濰城(含濰城經濟開發區)、坊子、寒亭、高新、經濟開發區轄區內所有在建、在售房地產項目。

　　雖然目前來看，不動產登記對于諸城本地的房地產市場影響并不大，但長遠來看，不少擁有多套房的市民，已經開始考慮適時出手手上多余或閑置的房子。

　　格林學府營銷經理周海波表示，對房地產市場而言，不動產登記和央行降息兩個政策總體上具有對沖性質，前者促使房價面臨下調壓力，后者降低資金成本則會促使房價上漲。后者短期刺激作用大于前者長期預期的可能性較大。不過二者都對剛需購房者形成了保護，樓市或將迎來不同程度的回暖。

　　相關鏈接 如何做好買房預算

　　購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。在充分考慮自己需求的同時研究市場行情，以便最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。

　　1、正確估量個人資產及家庭可支配收入

　　買房要根據需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用于醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。

　　2、選擇適宜的房價和房屋面積

　　在對個人資產做完認真估量后，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。現在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規律的，它受到市場和成本制約。這主要取決于商品房的土地成本、開發建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子后，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。

　　由于商品房的價格高達每平方米數千甚至數萬元，而房屋面積的大小又直接關系到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。現在，人們一般喜歡要“四大一小”、雙衛生間、雙陽臺的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什么樣的房屋，首先應確定房屋的總建筑面積要多大。要了解一座建筑物的有效面積系數，即“得房率”。它是指建筑物內可使用面積與總建筑面積的比例，有效面積系數越大，可使用面積就越大。有效面積系數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。

　　3、算清購房時的各項稅費

　　稅費的繳納在購買房產時占有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。

　　4、仔細考量物業管理費用

　　物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關，通常按照不同檔次根據住房的建筑面積以每平方米收取。商品房一旦售出之后，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些開支如果未加考慮或考慮不足，那么買房時就有可能造成失策。與其他費用不同，購買商品房入住后需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標準，做到心中有數。

　　5、做好裝修及維修費用預算

　　裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網等。另外，購置適當的家具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。

　　6、要算清自己可動用的資金

　　要算清自己可動用的資金有多少，是否足夠支付房款和日常生活所需。按揭購房首期款通常要占到房價的20%至30%，是購房時必須支付的費用。

　　7、商品房價格

　　主要由三大塊組成：土地成本、開發建設成本和開發商的利潤、稅費、銷售等費用。目前價格構成絕大部分比重在前二者。另外，發展商的開發建設成本、選用的結構類型也導致成本的差異。在購房前，購房者有必要了解整個城市不同房價樓盤的分布情況。

　　8、一些生活必須的設施要繳納初裝費

　　這些是入戶當時需支出的費用，如開通管道煤氣、有線電視等。

　　9、需要裝修后才能入住

　　現在的住宅大多數是毛坯房，需要裝修后才能入住。裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計。另外，還有購置家居用品費用、咨詢服務費、律師費等，這些也應考慮進去。

　　購房者需考慮到以上因素，這樣才不至于在購房時只盯住房價，忽視物業等費用，造成買不起的結局。 文/圖 記者 王清凱

（來源：半島網-半島都市報） 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2512414